Ziemia rolna powinna szybciej drożeć

Bartosz Turek
opublikowano: 03-06-2019, 22:00

Pomimo ograniczeń w obrocie ziemią ceny gruntów ornych w ostatnich latach rosły średnio o 4 proc. rocznie. Po przeforsowanej przez rząd liberalizacji przepisów ziemia znowu może zacząć szybciej drożeć. Powrót do eldorado z lat 2004-15 jest jednak mało prawdopodobny

Po wejściu w życie, podpisanej w maju przez prezydenta nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego można spodziewać się poważnych zmian na rynku ziemi rolnej. Większy popyt, a więc i bardziej dynamiczny wzrost cen jest niemal pewny — szczególnie w sytuacji, w której Polacy mają bardzo dużo oszczędności i niewiele sposobów na to, aby sensownie je ulokować.

Przy tym rynek ziemi — choć niesłusznie — jest uznawany za bezpieczny. Często powtarza się, że podaż ziemi jest ograniczona. To fakt, choć podobnego argumentu używają też zwolennicy bitcoina, a przecież nikt przy zdrowych zmysłach zakupu wirtualnej waluty nie nazwie bezpiecznym. Tak samo w przypadku inwestycji w ziemię dopiero praktyka pokazuje, że zmienność prawa, niska płynność i długi horyzont inwestycyjny to bardzo poważne czynniki ryzyka.

Spekulacja przez małe s

Trudno więc spodziewać się, aby inwestorzy spekulacyjni wrócili na ten rynek w takiej masie, jak przed rokiem 2016. Przypomnijmy, że to właśnie wtedy — 30 kwietnia — wprowadzono nowelizację ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ograniczającą grono osób, które mogły zostać właścicielami ziemi. Od tego momentu, z pewnymi tylko wyjątkami, kupującym mógł być rolnik indywidualny. W efekcie, jeśli ktoś chciał kupić więcej niż 30 arów ziemi rolnej, musiał przez ostatnie 5 lat mieszkać na terenie gminy, w której osobiście gospodarował.

Jeśli ktoś nie spełniał wymagań, mógł wystąpić o specjalne pozwolenie na zakup. To wymagało posiadania kwalifikacji rolniczych i zobowiązania się do gospodarowania na kupionym terenie przez 10 lat. Efekt? Liczba sprzedawanych działek gwałtownie stopniała. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w latach 2011-15 w obrocie prywatnym zawierano około 70-80 tys. transakcji rocznie. W latach 2017-18, czyli już w momencie stosowania restrykcyjnych zapisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wynik ten stopniał do 53-54 tys. To sugeruje, że nawet 20-30 proc. nieruchomości kupowanych przed wejściem w życie ograniczeń mogło być przedmiotem obrotu spekulacyjnego lub przynajmniej ich nabywcami były osoby, które dziś nie spełniają ustawowej definicji rolnika indywidualnego.

Co było niemałym zaskoczeniem, mniejszy popyt na ziemię nie doprowadził do spadku średniej wartości gruntu rolnego. Ceny hektarów wciąż rosły. I tak, uwzględniając dane GUS o cenach transakcyjnych oraz jakości gleb w województwach, okaże się, że od trzeciego kwartału 2016 r. do końca 2018 r. średnia wartość hektara gruntu ornego wzrosła w Polsce z 35,8 do prawie 39 tys. zł. Przeciętnie daje to 3,8 proc. wzrostu w skali roku. Dynamika przyzwoita, choć wydaje się skromna w porównaniu do średniej z lat 2004-15 (15 proc. rocznie).

Rząd uwalnia obrót

Niebawem wszystko to się zmieni. Prezydent podpisał bowiem nowelizację ustawy, która liberalizuje ograniczenia w obrocie ziemią. Nowe prawo powoduje, że łupem osób niezwiązanych z rolnictwem czy firm deweloperskich będą mogły stać się działki rolne o powierzchni do 1 ha. Zakup takich parceli nie będzie wymagał uzyskiwania pozwolenia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

Co ciekawe, nie ma ograniczeń co do liczby kupowanych działek w granicach administracyjnych miast. W efekcie deweloper chcący kupić 10 hektarów gruntu rolnego będzie musiał zadbać o to, aby ziemia podzielona została na 11 działek mniejszych niż 10 tys. metrów.

Poza miastami sytuacja wygląda trochę inaczej. Jeśli ktoś kupi, nawet w kilku transakcjach, łącznie więcej niż 1 ha gruntów rolnych, to będzie w rozumieniu ustawy zobowiązany prowadzić powstałe w wyniku zakupu ziemi gospodarstwo rolne. Wiąże się to ze zobowiązaniem do mieszkania i gospodarowania na terenie gminy, w której leży przynajmniej jedna z kupionych działek rolnych. W myśl zliberalizowanych przepisów nabywca musi spełniać te wymagania przez 5 lat, a nie jak dotychczas 10 lat. Jeśli tego nie zrobi, KOWR ma prawo przejąć ziemię po cenie rynkowej. Co ważne, rygor osobistego prowadzenia gospodarstwa dotyczy tylko osób fizycznych.

Co do zasady przez 5 lat nie można też kupionej działki rolnej sprzedać. Dla kogoś, kto rozważa ulokowanie części oszczędności na rynku gruntów, okres 5 lat jest optymalny pod względem podatkowym. Powód jest prozaiczny — przy sprzedaży nieruchomości po takim okresie nie trzeba już dzielić się zyskiem z fiskusem. Z drugiej strony stosowany przez lata mechanizm niepisanych umów pomiędzy nabywcami gruntów i lokalnymi rolnikami po nowelizacji wciąż pozostaje ryzykowny. Chodzi o ustne umowy, w myśl których lokalni rolnicy obsiewali pola i zbierali z nich plony, a inwestor czerpał dopłaty bezpośrednie. Zarówno w aktualnym stanie prawnym, jak i tym wynikającym z nowelizacji, porozumienia takie mogą być ryzykowne.

W wyniku kontroli KOWR może uznać, że nabywca ziemi nie spełnił ustawowych wymagań, a to wprost skutkuje wnioskiem do sądu o odebranie ziemi. Oczywiście nie dzieje się to bez odszkodowania. Takiemu nabywcy ziemi należy się cena rynkowa.

Ziemię kupisz od komornika

Po wejściu w życie nowelizacji osoba niebędąca rolnikiem będzie też mogła bez zezwolenia kupić ziemię rolną na licytacji komorniczej. W ten sposób można też stać się właścicielem areału większego niż 300 ha. Ale uwaga! W tym wypadku wciąż działa regulacja, zgodnie z którą jeśli ktoś kupi więcej niż hektar ziemi rolnej poza miastem, to w ten sposób powstaje gospodarstwo rolne. W efekcie przez 5 lat nie może nieruchomości sprzedać, a za to — będąc osobą fizyczną — musi osobiście prowadzić gospodarstwo rolne i mieszkać na terenie gminy, na której obszarze posiada przynajmniej jedną działkę rolną.

Zapis ten wydaje się jednak furtką dla osób, które chciałyby kupić ziemię lub powiększyć posiadany areał do ponad 300 hektarów. Co więcej, ten element liberalizacji zasad obrotu ziemią jest dobry dla banków i ich klientów chcących zaciągnąć kredyt pod zastaw ziemi rolnej. Skoro poszerza się grono osób mogących wziąć udział w licytacji komorniczej, to działki rolne staną się bardziej płynnym zabezpieczeniem wierzytelności.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Bartosz Turek

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu