„Najpierw powoli, jak żółw ociężale, ruszyła maszyna”, która ma zmieniać Polskie Koleje Państwowe (PKP) w nowoczesną i sprawną korporację, wykorzystującą swoje możliwości. „Biegu przyspiesza i gna coraz prędzej” w nieruchomościach. Za sobą ma już pierwszy projekt. Nie upłynął jeszcze rok, od kiedy konta PKP zasiliły pieniądze ze sprzedaży udziałów w galerii Poznań City Center. Ile? Oficjalnie nie wiadomo, ale szacunki mówią, że kolejarze włożyli do spółki z węgierskim Trigranitem działkę o wartości około 100 mln zł, a wyjęli 230 mln zł i nowy dworzec. To będzie model powtarzalny, dlatego PKP postanowiło uruchomić własną spółkę deweloperską — Xcity Investment.
— Na początku Xcity będzie współpracowało z deweloperami i zarządzało relacjami z nimi w imieniu PKP. Później pokusimy się o realizowanie samodzielnych projektów deweloperskich. Wyzwaniem dla nowej spółki będzie też zabudowa terenów nad torami — mówi Piotr Ciżkowicz, członek zarządu PKP.
Hojny rodzic
W posagu od kolejowej matki Xcity dostanie na początek projekty rozpoczęte i w przygotowaniu. Miasteczko biurowe na warszawskim Dworcu Zachodnim, które buduje HB Reavis i wielofunkcyjny projektna Dworcu Gdańskim, które ma budować Ghelamco, docelowo będą warte 2,8 mld zł. W trakcie rokowań jest 14 kolejnych projektów o docelowej wartości 9,7 mld zł — m.in. trzeci etap dworca Poznań Główny, dworzec Wrocław Świebodzki, Gdynia Międzytorze, Kraków Bosacka czy Warszawa Główna.
— W pierwszych tygodniach stycznia powinniśmy wybrać partnerów do czterech kolejnych projektów — zapowiada Maciej Król, prezes nowej spółki.
To dopiero początek, bo wiano nowej spółki może być znacznie bogatsze. PKP przygotowują postępowania na zabudowę kolejnych 9 dużych i 10 małych projektów, a także analizują potencjał 130 kolejnych terenów.
— Chcielibyśmy co roku ruszać z ok. 20 inwestycjami, z czego 4-5 znaczącymi — dodaje Maciej Król.
Niemiecki przykład
Prezes deweloperskiego Xcity ma już wyznaczone kroki milowe. Do końca 2015 r. ma przygotować 20 projektów do współpracy z deweloperami.
W 2017 r. Xcity będzie realizować 387 tys. mkw. powierzchni biurowej, handlowej, logistycznej czy mieszkaniowej. Rok później portfel inwestycji ma osiągnąć wartość 24,2 mld zł.
— Wydzielona spółka upraszcza strukturę grupy PKP, skupia kompetencje deweloperskie. Jako osobny podmiot łatwiej będzie mogła brać kredyty czy realizować samodzielne inwestycje. Dodatkowo, jeśli taka będzie wola naszych właścicieli, Xcity będzie mogła za kilka lat wejść na giełdę czy zostać sprzedana. Przy tworzeniu wspieraliśmy się doświadczeniem Deutsche Bahn, które w oparciu o kolejowe nieruchomości w 2002 r. stworzyło spółkę Aurelis Real Estate. To dziś znaczący gracz na rynku — mówi Jarosław Bator, członek zarządu PKP.
Aurelis w 2007 r. został sprzedany konsorcjum budowlanego giganta Hochtief oraz funduszu Redwood Grove. W 2013 r. wypracował 358 mln EUR przychodów, z czego 70 mln EUR z czynszów. Jej zysk wyniósł 52,4 mln EUR.
Budowanie w powietrzu
Spółce Xcity z pewnością będzie opłacało się lobbować za uchwaleniem prawa warstwowego, zwanego również „prawem powietrza”. Pomysł uregulowania sytuacji, gdy na kolejowym tunelu powstaje cudzy biurowiec, pojawiał się w Polsce już kilka razy. Na razie bez rezultatów ani nawet bez większego zainteresowania posłów. To problem nie tyle w czasie budowy, co sprzedaży takiej nieruchomości. Budynek jest traktowany raczej jako nieodłączna część działki. Mimo to już Ghelamco, które ma zabudowywać teren warszawskiego Dworca Gdańskiego, zaprojektowało zabudowę terenów nad torami. Zdaniem szefów Xcity, jest to możliwe poprzez ustanowienie służebności zabudowy. Taka konstrukcja jest ważna nie tylko dla kolejarzy, ale także ze względu na ograniczenie rozlewania się miast.
Budowanie w powietrzu
Spółce Xcity z pewnością będzie opłacało się lobbować za uchwaleniem prawa warstwowego, zwanego również „prawem powietrza”. Pomysł uregulowania sytuacji, gdy na kolejowym tunelu powstaje cudzy biurowiec, pojawiał się w Polsce już kilka razy. Na razie bez rezultatów ani nawet bez większego zainteresowania posłów. To problem nie tyle w czasie budowy, co sprzedaży takiej nieruchomości. Budynek jest traktowany raczej jako nieodłączna część działki. Mimo to już Ghelamco, które ma zabudowywać teren warszawskiego Dworca Gdańskiego, zaprojektowało zabudowę terenów nad torami. Zdaniem szefów Xcity, jest to możliwe poprzez ustanowienie służebności zabudowy. Taka konstrukcja jest ważna nie tylko dla kolejarzy, ale także ze względu na ograniczenie rozlewania się miast.