Jeszcze do niedawna różnice w cenach domów w mieście i na przedmieściach były wyraźne i przewidywalne. Dziś na wielu rynkach się zacierają.
— Przewaga cenowa miasta nadal jest widoczna, ale zwykle okazuje się mniejsza, a w części regionów niemal się zaciera. Kupujący częściej patrzą tu na przestrzeń, działkę i komfort życia, dlatego gminy aglomeracji bywają nie tylko konkurencyjne, ale w niektórych przypadkach również droższe od głównego miasta — mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.
Presja cenowa w miastach słabnie
Z danych portalu wynika, że w Krakowie średnia cena domu wynosi 11 tys. zł za m kw. i jest wyższa niż w gminach ościennych aż o 45 proc. W Gdańsku przeciętna stawka to 10,2 tys. zł, a różnica sięga 40 proc. Z kolei w Białymstoku domy kosztują średnio 6,7 tys. zł za m kw., co oznacza przewagę na poziomie 36 proc., we Wrocławiu odpowiednio 9,1 tys. zł i 22 proc.
W kolejnych miastach przewaga jest już wyraźnie mniejsza. W Poznaniu średnia cena domu to 8,7 tys. zł za m kw., a różnica względem gmin ościennych wynosi 19 proc. W Warszawie jest to odpowiednio 10,9 tys. zł i 16 proc., a w Łodzi 6,9 tys. zł i 13 proc. W Bydgoszczy różnica spada do 4 proc., a w Lublinie praktycznie zanika. Szczecin jest wyjątkiem — tam domy w mieście są średnio o 3 proc. tańsze niż w gminach aglomeracji.
Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości, przekonuje, że w porównaniu do mieszkań w centrum miasta domy na obrzeżach wciąż wypadają atrakcyjnie.
— Ceny mieszkań na rynku deweloperskim w dużych miastach są rekordowe i coraz częściej plasują się na poziomie powyżej 15 tys. zł za metr. Nominalna cena domu pod miastem, domu w szeregowcu lub bliźniaka na pewno jest wyższa niż mieszkania w mieście, ale jak przeliczymy to na metry kwadratowe, to nagle okazuje się, że zakup obiektu poza miastem daje nam zdecydowanie lepszą ofertę — mówi Mirosław Król.
Zwraca jednak uwagę na koszty ukryte towarzyszące zakupowi domu poza miastem. Jego zdaniem jest to dobre rozwiązanie dla osób, które szukają spokojniejszej przestrzeni, zieleni i odpoczynku od wielkomiejskich bodźców. Problem pojawia się, jeśli ktoś planuje mieszkać na peryferiach, a jednocześnie codziennie dojeżdżać do miasta.
— Najbardziej zachęcam do przemyśleń, jeżeli planujemy zakup domu na rynku wtórnym, a on ma już swoje lata. Bardzo często atrakcyjna cena to jedno, a np. koszty remontu to drugie. Znam sytuacje, że remont instalacji, kuchni, łazienek, pokojów itp. kosztował więcej niż sam dom — dodaje Mirosław Król.
Wąskie gardło: działki
Sytuacja rynkowa nie sprzyja też osobom planującym budowę domu na własną rękę. Kluczowym problemem są deficyt gruntów i ich ceny. Agata Stachowiak, ekspertka Otodomu, tłumaczy, że część właścicieli wstrzymuje się ze sprzedażą, licząc na dalszy wzrost cen, co dodatkowo ogranicza dostępność ofert.
— Nasze dane z lat 2024-25 wskazują, że ziemia, w szczególności działki z potencjałem mieszkaniowym, staje się aktywem coraz rzadszym, a przez to droższym i trudniej dostępnym. Widać przede wszystkim spadek podaży. Rynek działek w 2025 r. to klasyczny rynek sprzedającego. Oferta gruntów zmniejszyła się o 13 proc. i kurczy się we wszystkich województwach oraz we wszystkich kategoriach powierzchniowych. Istotny jest spadek dostępności działek budowlanych, których oferta zmniejszyła się o 11 proc. Oznacza to, że z rynku ubywa przede wszystkim najbardziej pożądanych nieruchomości, czyli tych, które mają realny potencjał pod zabudowę — mówi Agata Stachowiak.
Obecnie działek poszukuje ponad ćwierć miliona osób.
— Konsekwencją ograniczonej podaży i wysokiego popytu są rosnące ceny. Mediana cen gruntów wzrosła rok do roku o 7 proc. Najwyższe stawki osiągają najmniejsze działki, do 800 m kw. — średnio 211 zł za m kw. Dla porównania, grunty powyżej 1 hektara kosztują średnio 38 zł za 1 m kw. — mówi Agata Stachowiak.