Niewiarygodne! Warszawa zajęła drugie miejsce w Europie pod względem przyrostu inwestycji w biurowce, hotele i centra handlowe. Wyprzedził nas tylko Londyn. Może nadszedł czas na inwestowanie w mieszkania i domy?
Na przekór kryzysowi w Polsce trwa boom na rynku nieruchomości komercyjnych. Zachodni inwestorzy budują kolejne biurowce, wciąż brakujące u nas hotele, a przede wszystkim centra handlowe. Prawdopodobnie uciekają przed recesją i inwestują w krajach rozwijających się. Ranking międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield przynosi zaskakującą informację: Warszawa znalazła się wśród 25 miast na świecie, w których odnotowano najszybszy wzrost inwestycji w tego rodzaju nieruchomości. Pierwsze miejsce zajął Nowy Jork, drugie Londyn, a trzecie Tokio. Warszawa znalazła się na 12. pozycji na świecie i 2. (po Londynie) w Europie. – W 2011 roku wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce może sięgnąć 3 mld euro – szacuje Wojciech Pisz z Cushman & Wakefield, zastrzegając, że to najbardziej optymistyczna prognoza. Mimo to jest prawdopodobna, bo najwięcej transakcji zamyka się w końcu roku.
Cudzoziemcy lubią duże miasta
Autorzy raportu twierdzą, że spowolnienie gospodarcze na świecie zwiększyło zainteresowanie najbardziej przyszłościowymi rynkami. Zalicza się do nich między innymi Polskę. Stąd wzrost inwestycji zagranicznych powinien utrzymać się u nas również w następnych latach. Tendencję tę potwierdza także październikowy raport firmy konsultingowej Ernst & Young „European attractiveness survey”. Wynika z niego, że nasz kraj zajął w 2011 roku trzecie miejsce w Europie pod względem liczby miejsc pracy stworzonych dzięki bezpośrednim inwestycjom zagranicznym. Przed nami były tylko Wielka Brytania i Francja. Nowe inwestycje oznaczają napływ wykwalifikowanych pracowników. Wiele firm będzie zatem potrzebowało dla nich mieszkań na wynajem. Obecnie już wywołało to popyt na mieszkania o podwyższonym standardzie, co widać w większości polskich miast. Stąd być może inwestycje w biurowce i powierzchnie handlowe mogą pośrednio zwiastować ożywienie na rynku mieszkaniowym. Warto więc zainwestować w kupno takiego lokum z myślą o wynajmie biznesowym. Trzeba jednak zwrócić uwagę na jego położenie – im bliżej centrum, tym lepiej. Ważna jest też dostępność mediów miejskich i otoczenie (bliskość sklepów, szkół, przychodni, komunikacji), a także docelowe plany zagospodarowania terenu. Może bowiem się okazać, że w sąsiedztwie zakupionej przez nas nieruchomości – domu czy działki w cichej, spokojnej okolicy – za kilka lat stanie centrum handlowe albo zostanie wybudowane ruchliwe skrzyżowanie obwodnic. Cudzoziemcy nadal szukają nieruchomości w dużych miastach, zwłaszcza w Warszawie, we Wrocławiu i w Poznaniu. Ale warto zwrócić uwagę także na mniej popularne miasta, które mają szansę na dynamiczny rozwój w dającej się przewidzieć przyszłości.
Spadli wszyscy, a Białystok podrożał
Światowy kryzys spowodował znaczne spadki cen nieruchomości. W ciągu ostatnich trzech lat średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Polsce skurczyła się średnio o 12 proc. Największe przeceny nieruchomości dotyczą dużych miast, w których panował największy boom w 2007 roku. Wynika to nie tylko ze zbyt wywindowanych cen i rosnącej inflacji, ale też z innego sposobu zawierania transakcji. Kilka lat temu nikt nie myślał o negocjacjach, kupowało się wszystko, bo nieruchomości przynosiły dwucyfrowy zysk. Dziś każdy nabywca stara się wynegocjować jak najbardziej atrakcyjną cenę. Sprzedający również muszą się do tego przyzwyczajać. Wśród polskich miast ewenementem jest Białystok. Tylko tam bowiem w ostatnich trzech latach średnia cena metra kwadratowego mieszkania poszła w górę. Choć wzrost nie jest duży. Tłumaczyć to można gwałtownym rozwojem tego miasta jako ośrodka akademickiego, do którego sprowadzają się studenci z regionu. Najmniejszy spadek średniej ceny metra odnotowano w Katowicach. Powodem jest zapewne to, że popyt nigdy nie był tam duży, a oferowane nieruchomości nie miały zbyt wyszukanego standardu. W pozostałych miastach spadki okazały się znacznie większe.
Nie przegap dołka!
Spadki cen to zwykle okazja do zakupu. Dlatego inwestorzy już powinni zacząć szukać korzystnych dla siebie ofert. Wprawdzie zarówno z prognoz Związku Banków Polskich, jak i poszczególnych firm analitycznych wynika, że ceny nadal będą spadać, ale mieszkania nie kupuje się z dnia na dzień. A dołek łatwo przegapić. Zwłaszcza że doradcy finansowi zwykle namawiają do kupna wtedy, gdy rynek już zaczyna mocno rosnąć, a kiedy panuje bessa, sugerują ostrożność. Tymczasem jak powszechnie wiadomo, najwięcej zyskuje ten, kto wykorzystuje sytuację, inwestuje w dołku i nie boi się ryzyka. Barierą są niestety wciąż niskie zarobki Polaków – przede wszystkim w porównaniu z cenami mieszkań. Z danych Home Broker wynika, że za przeciętną pensję netto mieszkaniec Krakowa, Warszawy czy Wrocławia może kupić zaledwie 0,3 metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym. Najlepiej pod tym względem jest w Katowicach, gdzie za tę samą sumę kupimy 0,8 metra kwadratowego.
Pewniaki nie stanieją
Ceny nieruchomości spadają, ale nie wszystkie mieszkania tanieją. Większość analityków opiera się na średniej cenie wyliczanej na podstawie zawieranych transakcji. Tymczasem mieszkania i apartamenty o wysokim standardzie, położone w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach sprzedawane są za sumy zbliżone do tych sprzed kryzysu. Przykładem może być krakowskie Stare Miasto, gdzie ze względu na brak gruntów nie buduje się nowych budynków mieszkalnych. Dlatego metr kwadratowy w plombie uzupełniającej starą zabudowę kosztuje, tak jak przed kilku laty, powyżej 20 tys. złotych. Takie same ceny utrzymują się również w najlepszych lokalizacjach Warszawy czy Wrocławia.Ale nic dziwnego – tego rodzaju inwestycje to pewniaki, na których po prostu nie można stracić.
Lepiej mieć w ziemi niż w kieszeni
Najpewniejszą inwestycją okazuje się zakup ziemi rolnej. Średnia cena metra kwadratowego wynosi 20 złotych, ale jest ona różna w zależności od regionu (dla porównania – metr kwadratowy gruntu budowlanego kosztuje 180 złotych). Najdroższe są tereny położone blisko dużych aglomeracji, a najtańsze w województwach lubelskim i podkarpackim. Wciąż można też znaleźć miejsca, zwłaszcza w środkowej Polsce, gdzie metr kwadratowy ziemi można nabyć za 1–2 złote. Pośrednicy z agencji nieruchomości podkreślają, że najlepszą inwestycją są grunty podmiejskie, które w ciągu kilku lat będzie można przeznaczyć pod budowę. Warto kupować ziemię gorszej klasy, na przykład IV – najłatwiej będzie ją odrolnić. Podzielona na działki budowlane może zyskać na wartości nawet 50 proc. Cena wzrośnie dodatkowo po uzbrojeniu terenu. Wymaga to zwykle zamrożenia kapitału na okres od 3 do 5 lat. Ale w tym przypadku sprawdza się stare powiedzenie, które mówi, że lepiej mieć w ziemi niż w kieszeni.
A może condohotel...
Na świecie popularnym sposobem inwestowania w nieruchomości jest system condo. Polega on na kupnie apartamentu hotelowego na wynajem. W Polsce pojawił się on osiem lat temu. Ale wtedy mało kto wierzył w to, że będzie można na tym zarobić. Teraz ceny są trzykrotnie wyższe i coraz więcej osób uważa, że to wygodny sposób czerpania zysków z nieruchomości. Nie wymaga bowiem zajmowania się zarządzaniem, urządzania oraz wynajmowania apartamentu ani też zaangażowania w obsługę gości. Można powierzyć to administratorowi całego kompleksu. Umowy na ogół są podpisywane na kilka lat. Stopy zwrotu są również wyższe niż w przypadku wynajmu mieszkania i wynoszą 6–8 proc. brutto. Przed podjęciem decyzji o zainwestowaniu w condohotel warto jednak poznać markę właściciela kompleksu – im bardziej znany i wiarygodny, tym większa szansa na wynajem lokalu przez większą część roku.
...lub apartament nad ciepłym morzem
Kryzys, który spowodował załamanie i spadki cen na europejskim rynku
nieruchomości, sprawił, że wielu dostrzegło dobrą okazję do inwestowania
za granicą. W tym roku modna stała się Turcja, co potwierdza ankieta
przeprowadzona przez PricewaterhouseCoopers wśród profesjonalistów z
rynków nieruchomości. Studio w apartamentowcu położonym 500 m od morza
kosztuje około 125 tys. złotych. Przed podjęciem decyzji o kupnie
nieruchomości za granicą warto dobrze poznać realia i perspektywy
gospodarcze kraju, w którym zamierzamy ją nabyć. W przeciwnym razie
bowiem grozi nam gorzkie rozczarowanie. Tak było w przypadku Hiszpanii.
Przed wybuchem globalnego kryzysu na naszym rynku oferowano apartamenty
na Costa del Sol. Ich cena była porównywalna z polskimi, a nabywców
uwodził ciepły klimat i stare mauretańskie baszty. Liczyli też na zyski
z wynajmu w ciągu roku i ewentualną przeprowadzkę do ciepłego kraju na
emeryturze. Niestety, recesja sprawiła, że chętnych na wynajem było mało
i wiele apartamentów zamieniło się w pustostany. Podobnie stało się w
Bułgarii, która przestała być postrzegana jako socjalistyczny kurort, a
stała się nowym eldorado. Nieruchomości były tam tańsze niż w Polsce
nawet o połowę (dziś 40-metrowy apartament kosztuje tam około 200 tys.
złotych). Czarny scenariusz dotknął też inwestorów, którzy zakupili
apartamenty w Egipcie, zanim rozpoczęły się tam zamieszki.