Właściciel obiektu w roli jego administratora ma atuty i słabe punkty
Wielu deweloperów, kończąc budowę centrum handlowego, zaczyna nim zarządzać. A to skomplikowany proces, który czasami warto zlecić firmie zewnętrznej.
Zdaniem ekspertów proces zarządzania powierzchniami komercyjnymi, zarówno biurowymi, jak i handlowymi, sprowadza się do zestawu standardowych czynności. Centra handlowe wymagają jednak dodatkowych zabiegów i działań. Zdaniem Michała Skalińskiego, dyrektora działu Asset Management w Cushman Wakefield, o specyfice zarządzania nieruchomościami handlowymi decyduje konieczność prowadzenia szerszej działalności marketingowej niż w biurowcach. Galerie handlowe zwykle charakteryzują się także większą liczbą najemców oraz większymi problemami z płatnościami, co przysparza pracy zespołowi windykacyjnemu. Ponadto lokalizowanie w centrach handlowych kin, restauracji, salonów rozrywki powoduje, że pracują one niemalże bez przerwy. Ochrona obiektów handlowych też jest trudniejsza ze względu na dużą liczbę odwiedzających je osób.
Bilans zysków i strat
Wielu deweloperów kończy jednak pracę nad centrum handlowym w momencie przecięcia wstęgi w dniu jego otwarcia, zaś kwestie administracyjne zleca firmie wewnętrznej. Beata Kokeli, dyrektor handlowy i członek zarządu Centrum Development and Investments, twierdzi, że zadaniem dewelopera jest realizacja inwestycji, a nie zarządzanie powstałym w jej wyniku obiektem.
— Zdarzają się sytuacje, w których w ramach jednej firmy te dwie funkcje się łączą. Wówczas w jej strukturze wydzielony zostaje dział, czasem nawet odrębna spółka, która zajmuje się zarządzaniem już ukończonym obiektem. Dotyczy to głównie nieruchomości handlowych, a rzadziej biurowych — tłumaczy Beata Kokeli.
Zarządzanie nieruchomością komercyjną składa się z dwóch elementów — property management to zarządzanie działalnością obiektu, zaś asset management polega na zarządzaniu jego wartością. Wiele funkcji związanych z działaniem budynku zleca się firmom zewnętrznym niezależnie od tego, czy deweloper zarządza nim indywidualnie. Dotyczą one bowiem wyłącznie aspektów technicznych. Natomiast asset management, który ma na celu zarządzanie nieruchomościami ukierunkowane na stałe powiększanie jej wartości, to funkcja, którą wykonuje deweloper wykorzystując do tego swoich pracowników.
— Deweloperowi często łatwiej jest zarządzać nieruchomością, którą sam zbudował i spełniać oczekiwania najemców. Dysponuje on informacjami dotyczącymi spraw administracyjnych, związanych z budową i wykończeniem obiektu. Te informacje to nieoceniony kapitał pozwalający na podejmowanie szybkich i racjonalnych decyzji — wymienia Beata Kokeli.
Nie bagatelizuje też relacji z najemcami, których w ramach procesu komercjalizacji inwestycji deweloper dokładnie poznaje, biorąc bezpośredni udział w negocjacjach umów najmu.
— Proces decyzyjny przebiega szybciej i sprawniej w ramach jednej struktury niż poza nią i ma zwykle bardzo duży wpływ na rezultat końcowy. Budowanie profesjonalnych, dobrych relacji z najemcami jest niezbędnym elementem późniejszej współpracy — mówi Beata Kokeli.
Michał Skaliński za korzyści z administrowania galerią handlową przez firmę zewnętrzną uważa chociażby to, że właściciel centrum nie musi troszczyć się o licencję na zarządzanie. Poza tym zewnętrzna firma doradcza często jest swoistym buforem i rozjemcą w sprawach konfliktowych pomiędzy właścicielem i najemcą. Okazuje się też, że kontrakty z firmami doradczymi bywają tańsze niż utrzymywanie własnej kadry zarządzającej, ponieważ odchodzi konieczność płacenia za urlopy, czas choroby, ubiory i narzędzia pracowników administracyjnych.
— Często zdarza się, że właściciel bardzo oszczędnie gospodaruje środkami finansowymi, nie inwestując w potrzebne zmiany. Firma doradcza potrafi przekonać go do inwestycji, które są niezbędne — dodaje Skaliński.
W czasach kryzysu
W czasach cięć budżetowych i wielkich oszczędności deweloperzy często próbują zaoszczędzić także na administracji swoimi obiektami.
Beata Kokeli, przedstawicielka dewelopera, który sam administruje nieruchomościami ze swojego portfela, nie jest entuzjastką przestawiania strategii zarządzania na tryb kryzysowy.
— Zarządzanie nieruchomością zawsze powinno być związane z utrzymaniem ustalonych standardów, a to często oznacza brak możliwości ograniczania kosztów. Należy natomiast wprowadzać inne narzędzia marketingowe, aby pomagać najemcom borykającym się ze spadkiem obrotów — mówi Beata Kokeli.
Lekarstwem na problemy najemców, przynajmniej ich zdaniem, jest obniżanie czynszu. Często jednak deweloper nie może sobie na to pozwolić, gdyż ogranicza go bank kredytujący inwestycję i narzucający twarde warunki. Zdaniem Beaty Kokeli, zarządzający powinien użyć całego swojego doświadczenia, tak aby skutki kryzysu były jak najmniej dotkliwe zarówno dla właściciela centrum handlowego, jak i jego najemców. Ale nie ma cudownych recept.
950
tys. mkw.
Tyle powierzchni handlowej znajduje się obecnie w fazie budowy i trafi na rynek do 2011 r.