Apartamentowiec ładny, w dobrej dzielnicy. Ale historia budowy brzydka. Ktoś kogoś naciąga, nie płaci, po sądach ciąga.
Zaczęło się pechowo, bo trzynastego. W sierpniu 2003 roku Spółdzielnia Mieszkaniowa Domena zleciła Por-Budowi postawienie apartamentowca w dobrej lokalizacji na Mokotowie. W czerwcu 2004 budynek miał zostać ukończony. Płatności — miesięcznie za wykonane częściowo prace. Interes przybito, robota ruszyła.
Dudnienie betoniarek i łoskot koparek nie trwały długo. Robota się ślimaczyła, a termin odwlekał niczym kolacja z teściami.
W czerwcu nie stały nawet całe mury. W grudniu trudno było znaleźć choćby jednego budowlańca. Por-Bud zaczął schodzić z budowy.
Spółdzielnia się denerwowała, mieszkańcy — lepiej nie mówić. Zaliczki poszły, a dom nie powstał. Czyżby Por-Bud, zamiast wydawać pieniądze na cegły i cement, spłacał nimi swoje długi? Tak przypuszczał inwestor.
Prezes Por-Budu Jarosław Zastawny twierdzi, że tak zrobili, bo inwestor nie płacił.
— Nieprawda. Regulowaliśmy wszystkie faktury, oprócz kilku ostatnich, gdy na budowie nic się nie działo — irytuje się Dominika Alka, pełnomocnik zarządu Domeny.
Walka o dokumenty
W grudniu 2004 plac budowy opustoszał. Zniknęły maszyny, baraki i ludzie. Pozostała budka ochroniarza z Juventusu, złożony dźwig i resztki materiałów. I szlaban.
— Por-Bud złamał postanowienia umowy. Do spółdzielni zaczęli się zgłaszać podwykonawcy, którym nie płacił. Poprosiliśmy więc o okazanie umów z podwykonawcami. Firma odpowiedziała nam, że skoro nie są prowadzone prace, to nic nam nie muszą pokazywać — mówi Dominika Alka.
Zamiast pokazania umów prezes Zastawny uspokajał.
— Zapewniał, że nie ma powodu do obaw, że wywiąże się z umowy, tylko ma przejściowe problemy finansowe — wspomina Grzegorz Gwiszcz, członek zarządu Domeny.
Ale Domena żądała umów. Na dokumenty, które zaczęły krążyć między wykonawcą a inwestorem, ścięto mały las, tyle ich było. Prezes Zastawny odmówił udostępnienia umów, twierdząc, że nie musi ich pokazywać inwestorowi.
— Nieprawda, wykonawca ma obowiązek uzyskania zgody inwestora na zawarcie umowy z podwykonawcą. Nieokazanie umów do akceptacji narusza bezwzględnie obowiązujące przepisy kodeksu cywilnego o umowach o roboty budowlane i jest traktowane jako wykonanie umowy niezgodnie z jej postanowieniami. Wtedy można skorzystać z art. 636 k.c., który mówi o wykonawstwie zastępczym — twierdzi mecenas Anna Cholewińska.
Domena w końcu doszła do wniosku, że musi sama dokończyć to, co rozgrzebane. Pomyślała o wynajęciu własnego wykonawcy zastępczego.
— Zagroziliśmy, że skoro Por-Bud nie może, to budowę na jego koszt dokończy wykonawca zastępczy. Nic to nie dało. Nie mieliśmy wyjścia, musieliśmy wprowadzić na budowę inną firmę, by ją dokończyła — mówi Dominika Alka.
16 maja inwestor powierzył dokończenie umowy z Por-Budem podwykonawcy zastępczemu.
Bitwa o pieniądze
Wybuchła mała wojna o pieniądze między tym, który zapłacił, a tym, co nie zbudował. Por-Bud potraktował to jako próbę odstąpienia od umowy i dokończenia budynku bez jego udziału. W piśmie do Domeny zaznaczył, że owszem, może ona wybrać wykonawcę zastępczego, ale to automatycznie oznacza zerwanie umowy.
— Prawo stanowi, że gdy generalny wykonawca wykonuje umowę sprzecznie z jej postanowieniami i nie reaguje na wezwania w tym zakresie, inwestor ma prawo powierzyć dokończenie prac wykonawcy zastępczemu i koszty dodatkowe dokończenia budowy, jakie musiał ponieść inwestor, obciążają generalnego wykonawcę, czyli Por-Bud. Potwierdza to także wyrok Sądu Najwyższego — kwituje mecenas Anna Cholewińska.
Innymi słowy, realizację umowy przejmuje ten, kto dokończy rozgrzebaną budowę — wykonawca zastępczy. 25 kwietnia 2005 spółdzielnia przestała więc płacić Por-Budowi, bo od tej pory płaciła wykonawcy zastępczemu. Ale że- by ten mógł cokolwiek zrobić, musi przejąć budowę wraz z jej dziennikiem.
— Umówiliśmy się z prezesem Zastawnym na odbiór dokumentów. Wpierw zastaliśmy w biurze jedynie księgową, która o dokumentach nie wiedziała, następnym razem powitały nas zamknięte drzwi. Biuro puste. Pojechaliśmy na budowę. Ale nie chciano nas wpuścić. Doszło do szamotaniny z ochroniarzami. Wezwaliśmy policję, która wyprosiła pracowników Por-Budu z budowy. Przejęliśmy plac i przekazaliśmy go wykonawcy zastępczemu. Kierownik budowy nie chciał nam wydać dziennika, bo twierdził, że nam się nie należy — opisuje zdarzenia Dominika Alka.
Dzień później przyszło pismo z Por-Budu: działania podjęte przez SM Domena w celu przejęcia dokumentacji i terenu budowy przy ulicy Studenckiej są bezprawne i zostały przedsięwzięte w celu pozbawienia Por-Budu możliwości realizacji umowy.
— W sytuacji, gdy Por-Bud zwinął z budowy sprzęt i nic na niej nie robił, to brzmiało śmiesznie — dodaje Grzegorz Gwiszcz.
Inwestorzy opowiadają, że prezes Zastawny odmawiał wydania dokumentów, mimo że nie miał do tego prawa. Co więcej, Por-Bud naruszył prawo, zabierając je z terenu budowy. Prezes tłumaczył, że po to, żeby nie zginęły.
Bez dokumentów, zwłaszcza dziennika, nie można budować. Czas leciał, a wraz z nim wyciekały pieniądze spółdzielni. Nie można było odebrać budowy i przekazać notarialnie mieszkań, przez co klienci musieli płacić podwyższone opłaty kredytowe etc.
Dlatego 4 czerwca spółdzielnia złożyła doniesienie do prokuratury, że Por-Bud usunął dziennik i dokumentację z budowy i ukrył je w niewiadomym miejscu. To poskutkowało. Miesiąc później cztery tomy dziennika budowy trafiły wreszcie do SM Domena.
Pytamy prezesa Zastawnego o te dzienniki. Dziwi się, że zawracamy sobie tym głowę, bo przecież je w końcu zwrócił.
W każdym razie prace na budowie ruszyły pełną parą. Wreszcie. Okazało się jednak, że było to jedynie preludium do konfliktu SM Domena z Por-Budem.
Upadnij, spółdzielnio
W styczniu 2005 roku, zaraz po opuszczeniu budowy, Por-Bud złożył wniosek o upadłość SM Domena. Sąd go odrzucił. Braki formalne. Por-Bud wystąpił więc do Sądu Arbitrażowego przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Zażądał od Domeny ponad 2 mln zł z tytułu niezapłaconych faktur i kary za odstąpienie od umowy. W odpowiedzi Domena wniosła powództwo wzajemne na kwotę 4 mln zł z tytułu zwrotu pieniędzy za wykonawstwo zastępcze.
5 października Sąd Arbitrażowy wydał wyrok: spółdzielnia musi zapłacić karę za odstąpienie od umowy z Por-Budem i wszelkie roszczenia, jakich się domaga. Z drugiej strony orzekł, że po zakończeniu budowy Domena może domagać się od Por-Budu zwrotu kosztów wykonawstwa zastępczego. Słowem: „złapał Kozak Tatarzyna”.
— Ten wyrok jest swoistym paradoksem. Sąd nie mógł uznać, że Domena ma obowiązek zapłaty kary za zerwanie umowy z Por-Budem, skoro nie było podstaw do ich naliczenia, bo to Por-Bud nie wywiązał się z umowy i dlatego budowę kończył wykonawca zastępczy. Domena dokonała zapłaty Por-Budowi przez potrącenie wzajemnych wierzytelności — komentuje mecenas Tadeusz Stupnicki.
— Nie kwestionujemy, że Por-Budowi należały się pieniądze za wykonane prace. Dokonaliśmy potrącenia i niedługo to Por-Bud będzie nam musiał zapłacić dwa razy tyle za dokończenie budynku przez inwestora zastępczego. A że nie zapłaci, to pewne, bo jest bliski bankructwa. Od kogo będziemy wtedy dochodzić naszych pieniędzy, od bankruta? Po prostu zmniejszyliśmy Por-Budowi to, co ma nam zapłacić, o to, co my byliśmy mu dłużni — argumentuje Dominika Alka.
Spółdzielnia zaskarżyła wyrok na początku listopada 2005 roku i do dziś nie otrzymała odpowiedzi z sądu arbitrażowego. Tymczasem Por-Bud dostał klauzulę wykonalności i przystępuje do egzekwowania swoich należności.
Zdaniem Domeny prezes Zastawny mógł wprowadzić w błąd sąd gospodarczy, który zwolnił go z 90 tys. zł opłaty wpisowej na podstawie fałszywego oświadczenia o pustej kasie jego firmy. Nie tak znowu pustej, bo w dniu, w którym Por-Bud dokonywał częściowego wpisu od pozwu, na jego koncie w BGK było ponad 900 tys. zł. Sąd o tym nie wiedział, bo otrzymał wyciąg z pustego konta Por-Budu w banku BPH.
Prezes Zastawny twierdzi, że wpisowe zapłacił.
Tak czy inaczej, Por-Bud dostał klauzulę wykonalności wyroku sądu arbitrażowego. Spółdzielnię nękają komornicy, którzy zajmują jej konta bankowe i nieruchomości. Spółdzielnia jest święcie prze- konana, że Por-Budowi zależy na upadłości Domeny, bo wówczas przejąłby jej atrakcyjne nieruchomości.
— Por-Budowi zależy na czasie, bo boi się, że lada dzień zapadnie wyrok w sprawie naszej skargi na ten paradoksalny wyrok sądu arbitrażowego, a to może spowodować wstrzymanie jego wykonalności i zawieszenie wszystkich egzekucji wobec nas — mówi Dominika Alka.
Pytamy prezesa Por-Budu, co się stanie, gdy sąd pozytywnie rozpatrzy skargę Domeny.
Jarosław Zastawny w rozmowie z nami twierdzi jednak, że nadzieje Domeny są płonne, bo sąd polubowny jest jednoinstancyjny. Wyrok zapadł i koniec. Nie ma od niego odwołania, a zachowanie Domeny jest pod publiczkę. To opinia prezesa Por-Budu.
— Zgodnie z treścią art. 1205 i następnych k.p.c., od wyroku sądu polubownego wydanego w Rzeczypospolitej Polskiej przysługuje skarga do sądu powszechnego i wyrok ten może zostać uchylony — twierdzi mecenas Stupnicki.
Problemy prezesa
SM Domena twierdzi, że Por-Bud jest bankrutem i walczy o kasę, żeby pokryć długi wobec innych swoich wykonawców. Prezes Zastawny stanowczo zaprzecza. W rozmowie z nami zapewnia, że wszystkie rachunki z inwestycji Domeny zapłacił i nie ma problemów finansowych. Na dowód pokazuje nam prospekt z wykonanymi budowami, sugerując, że ktoś, kto tyle zbudował, nie może być w kiepskiej sytuacji finansowej. W przeciwieństwie do Domeny.
Sprawdziliśmy. SM Domena ma problemy finansowe, ale Por-Bud też nie jest aniołem. Udało się nam dotrzeć do ludzi, którym firma jest winna spore pieniądze za wykonane prace na różnych budowach.
— Por-Bud od stycznia 2005 jest mi winien prawie 300 tys. zł, ale prezes Zastawny nie reaguje na wezwania do zapłaty. Ustaliłem, że nie jestem jedynym wierzycielem Por-Budu, jest ich więcej, ale firma żadnemu nie płaci. Jej prawnicy doradzają ogłoszenie upadłości, co mnie trochę niepokoi. Rozważam odsprzedanie mojej wierzytelności ludziom, którzy gromadzą weksle Por-Budu — mówi Janusz Lewandowski, który nabył wierzytelność od spółki Kone, producenta wind.
— Prowadzimy sprawę w kwestii wierzytelności jednego z podwykonawców Por-Budu. Wyrok już zapadł i lada dzień się uprawomocni — twierdzi z kolei mecenas Józef Szawiec z kancelarii Iustus Economicus z Białegostoku.
Raz jeszcze zapytaliśmy prezesa Zastawnego, jak to jest z tą kondycją Por-Budu. Tym razem bez odzewu.
Na tle branży ta historia nie jest wyjątkowa. Takich sporów toczą się setki. Nie ma co ukrywać, Por-Bud ma wyrok, „jest w prawie”, więc je egzekwuje, trudno mieć o to do Por-Budu pretensje. My ich nie mamy. Domena powinna płacić za faktury. Tak się w końcu umówili i tak zapisali w umowie. A umowa rzecz święta. Podobnie jak wyroki sądów, choćby polubownych. Różne krążą na ich temat opinie, nie zawsze pochlebne. Nie nam oceniać, czy słusznie. Ale „złapał Kozak Tatarzyna”… — Domena musi zapłacić Por-Budowi, a ten Domenie. I w tym problem. Bo kasę łatwo zapłacić, trudniej odzyskać.
— Zastawny wie, że będzie nam musiał zwrócić pieniądze, gdy tylko budowa zostanie zakończona, więc robi wszystko, żeby ją przejąć, wtedy nie musiałby nam płacić. Dlatego nie interesują go nasze konta bankowe, gotówka, lecz sama budowa — tłumaczy Dominika Alka.
Czy rzeczywiście? Tego już się nie dowiemy, bo prezes Zastawny nie chce z nami rozmawiać, odkąd wysłaliśmy mu tekst jego własnych wypowiedzi do autoryzacji. Sam o to prosił. Zamiast autoryzacji przysłał nam kilka pism, w których szkaluje redakcję. Twierdzi, że nasz tekst jest stronniczy, choć go nie czytał. Przekonuje, że nie powinniśmy pisać o sprawie, bo ma wyrok, więc nie ma o czym pisać. Sugeruje, abyśmy pisali o samej Domenie. W końcu straszy sądem redakcję i autora. Dziwne zachowanie, nietypowe. Czym spowodowane? Możemy tylko gdybać. Ale wtedy nie byli byśmy dziennikarzami.
Historia nie ma happy endu. Choć zastanawia jedno — jakim cudem w czasach budowlanej hossy, gdy choćby buda dla psa osiąga ceny apartamentu, takie historie jeszcze się zdarzają?