Coraz więcej nieruchomości od komorników

DI
opublikowano: 28-01-2013, 11:08

Z roku na rok lawinowo rośnie liczba komorniczych zajęć nieruchomości, a co za tym idzie także transakcji w ramach komorniczych licytacji. Czy planując kupno własnego M warto z nich skorzystać?

Statystyki Krajowej Rady Komorniczej z roku na rok są coraz bardziej niepokojące. O ile bowiem w roku 2010, a więc okresie o tyle silnych co przedwczesnych oczekiwań trwałego ożywienia gospodarczego, doliczono się 100 845 zajęć nieruchomości, to już rok później liczba ta urosła do 157 227, a więc grubo o ponad połowę. Komornicy w latach 2010-2011 zlicytowali odpowiednio 3657 i 4476 nieruchomości.

Z roku na rok w zatrważającym tempie rośnie liczba licytacji komorniczych nieruchomości.
Z roku na rok w zatrważającym tempie rośnie liczba licytacji komorniczych nieruchomości.
None
None

Wprawdzie nie podliczono i nie opublikowano jeszcze statystyk za rok ubiegły, ale z danych regionalnych izb komorniczych można wstępnie oszacować wzrost lokali wystawionych na sprzedaż z tytułu zadłużenia na 40 proc. Trudno wprost uwierzyć, aby dynamika wzrostu zajmowanych i licytowanych nieruchomości w Polsce liczona w dziesiątkach procent rok do roku miała się utrzymać w nieskończoność. A jednak jakiekolwiek pozytywne oczekiwania regresu danych Krajowej Rady Komorniczej  w roku bieżącym są nierealne.

- Uwzględniając wciąż pogarszające się parametry gospodarki, w tym przede wszystkim rosnącą stopę bezrobocia, należy założyć, że suma zlicytowanych nieruchomości może w tym roku zostać wyrażona liczbą pięciocyfrową, a liczba zajęć przekroczyć ćwierć miliona przypadków – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Dowodem coraz większej atrakcyjności komorniczej profesji  w Polsce jest rosnące znaczenie i popularność portali licytacyjnych. Jeszcze dwa lata temu praktycznie ich nie było, a wybór nieruchomości mieszkaniowych wystawianych na licytacjach w całym kraju i publikowany w sieci ograniczał się do dziesiątek sztuk. Dziś tylko na stronach najpopularniejszego tego typu serwisu należącego do Krajowej Rady Komorniczej www.licytacje.komornik.pl znajdziemy  aż 1100 obwieszczeń o aukcjach mieszkań oraz 420 dotyczących domów, które mają być przeprowadzone  zaledwie w perspektywie najbliższych czterech tygodni. Natomiast liczba wszystkich nieruchomości rekomendowanych w tym miejscu do kupna z miesięcznym wyprzedzeniem zazwyczaj oscyluje w granicach 7-8 tys. pozycji. Można więc sobie tylko wyobrazić jaki „przerób” osiągnie ten oraz wszystkie inne portale licytacyjne w skali całego roku.


Komorniczej prosperity winne nie tylko banki

Co takiego dostarcza paliwa dla coraz bardziej rozpędzającej się machiny komorniczej na krajowym rynku nieruchomości?  To przede wszystkim efekt strategii banków, zarówno tej sprzed kilku lat, jak i obecnej. W latach „świetności” krajowej mieszkaniówki 2006-2008 liberalizacja polityki kredytowej w odniesieniu do hipotek istotnie przekroczyła dopuszczalne normy. Oparta była bowiem na błędnym założeniu absolutnej niezmienności kursu złotego, nieskończoności cyklu wzrostowego w ramach rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz permanentnego wzrostu zamożności Polaków przy braku jakichkolwiek zakłóceń czy zagrożeń np. w postaci okresowego silnego wzrostu bezrobocia.  W ten sposób coraz to nowym wymyślnym próbom poddawano elastyczność zdolności kredytowej rodzimego konsumenta, np. poprzez udzielanie kredytów hipotecznych bez wkładu własnego nawet na grubo ponad  100% LTV, co gorsza często w walutach obcych, albo przedłużanie okresu spłaty do 45 - 50 lat, itp. – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Obecnie, kiedy te optymistyczne przesłanki zostały negatywnie zweryfikowane przez prawa ekonomii, hipoteczne portfele kredytowe banków ulegają stałemu pogarszaniu. By ograniczyć destrukcyjny wpływ tego procesu na bilanse, banki starają się pozbywać najbardziej zagrożonych kredytów. W minionym roku szacunki BIG InfoMonitora  oceniały skalę zjawiska wyprzedaży złych długów mieszkaniowych przez sektor bankowy na 7 mld złotych. Czy i w jakim stopniu te prognozy zostały przekroczone przekonamy się już niebawem.
Trudno jednak wszelkie „sprawstwo” trwającej dziś komorniczej prosperity przypisywać wyłącznie bankom. To także, a może przede wszystkim, wina panującego w okresie boomu mieszkaniowego w Polsce niekontrolowanego, by nie powiedzieć „dzikiego” optymizmu, który udzielił się bez wyjątku wszystkim uczestnikom rynku nieruchomości: kupującym i sprzedającym mieszkania, deweloperom, bankowcom, nieruchomościowym i finansowym pośrednikom, wreszcie dziennikarzom i komentatorom.

Nie wszystko złoto, co się świeci
Na dzień dzisiejszy mamy więc chcąc nie chcąc rynek nieruchomości poważnie wzbogacony o szerokie możliwości poszukiwania mieszkaniowych okazji inwestycyjnych rodem z  komorniczych rewirów. Czy faktycznie są to aż takie okazje i czy warto ich poszukiwać?
Wiele osób poszukujących mieszkań do zakupu unika komorniczych licytacji uważając je za „żerowanie na nieszczęściu innych”. Gdyby jednak ten sposób rozumowania przyjął powszechną formę owe „nieszczęścia innych” zapewne przybrałyby jeszcze bardziej skomplikowaną formę. Dlatego taki sposób nabywania nieruchomości należy uznać za zupełnie normalny, jeden z kilku możliwych, w dodatku dający szanse na realne oszczędności – zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Należy jednak trzymać się zasady ograniczonego zaufania, a więc przyjąć, że tak jak „nie wszystko złoto, co się świeci”, tak nie każda nieruchomość wystawiana na licytację przez komornika to „mega okazja”.
Nieruchomość zanim trafi na licytację musi zostać wyceniona przez powołanego przez komornika biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Suma oszacowania nieruchomości ustalana jest według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Częściej jednak rzeczoznawca polega na subiektywnych przesłankach, czy osobistym doświadczeniu, aniżeli na wiarygodnemu zestawieniu cen transakcyjnych podobnych nieruchomości w tej samej lokalizacji, którym najczęściej nie dysponuje. Ba, często zdarza się sytuacja, że wycena przeznaczonego do licytacji mieszkania dokonywana jest  bez możliwości jego wizytacji przez rzeczoznawcę.  
Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego cena licytowanego mieszkania jest niższa od tej, na którą zostało mieszkanie wycenione przez biegłego, a  najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.
Jeśli na  mieszkanie nie znajdzie się amator podczas pierwszej licytacji, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugi termin licytacji. Wtedy ceną wywoławczą są dwie trzecie wartości mieszkania, ustalonej wcześniej przez biegłego. Według obowiązujących obecnie w Polsce przepisów jest to cena minimalna za jaką można nabyć mieszkanie na drodze licytacji komorniczej.
Jeżeli zatem cenę wywołania mieszkania oszacowanego przez biegłego rzeczoznawcę na 100 tys. złotych komornik ustali na poziomie 80 tys. zł., a w ramach licytacji cena osiągnie pułap 91 tys. zł., to co to oznacza? Otóż tylko tyle, że nabywca zapłacił za lokal 9% mniej od wyceny biegłego, która może, ale nie musi w żadnym wypadku precyzyjnie odzwierciedlać ceny rynkowej. Kolejny bowiem rzeczoznawca mógłby z powodzeniem wycenić tę samą nieruchomość na 105 tys. zł, a trzeci z kolei na 90 tys., i każdy z nich dysponowałby argumentami potwierdzającymi słuszność ich szacunków. Pojęcie „cena rynkowa” jest bowiem pojęciem typowo względnym, co niestety osobom mniej zorientowanym w niuansach rynku nieruchomości nie ułatwi korzystnego zakupu mieszkania z licytacji komorniczej – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Trzeba mieć także świadomość, że zakup mieszkania „od komornika” wiąże się także z innymi niedogodnościami, takimi jak raczej nieunikniona  konieczność zakupu gotówkowego, czy też często perspektywa wykwaterowania dotychczasowych lokatorów. Wprawdzie w połowie ub. roku weszła w życie zmiana kodeksu cywilnego, która daje nowemu właścicielowi lokalu zakupionego na licytacji prawo do eksmisji dotychczasowych lokatorów bez wyroku sądowego, co znacznie ułatwia proces postępowania eksmisyjnego , ale nie gwarantuje przeprowadzenia go w sposób sprawny i co najważniejsze szybki.
W sumie więc ten sposób nabywania nieruchomości dedykowany jest raczej osobom dobrze zorientowanym w obecnych realiach rynku nieruchomości, potrafiącym odróżnić prawdziwą okazję od tej pozornej.  Dziś bowiem nie brakuje korzystnych cenowo ofert sprzedaży mieszkań czy domów zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, dla których aukcje komornicze zawsze stanowić będą tylko korzystne dla poszukujących własnego lokum uzupełnienie – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
×
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.
© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: DI

Polecane