Teraz będzie się budować tylko na zamówienia
Nieruchomości magazynowych i przemysłowych przez ostatnie lata przybywało w imponującym tempie. Niestety, teraz stanęły.
Choć już ponad pół roku temu przewidywano pogorszenie sytuacji gospodarczej, które miało dotknąć branżę logistyczną, popyt na powierzchnie magazynowe na polskim rynku w 2008 r. utrzymywał się na wysokim poziomie. Rynek ten zanotował rekord. Najemców znalazło 1,4 mln mkw. w całym kraju. Według szacunków CB Richard Ellis, całkowita nowoczesna powierzchnia magazynowa w IV kwartale 2008 r. wynosiła ponad 4,8 mln mkw. Tylko 10 proc. stanowiły pustostany. Jeszcze w lutym w branży mówiło się, że liczba nieruchomości oddawanych do użytku będzie wysoka. A jednak spadła.
Zapobiegliwi nie płaczą
Deweloperzy wcześniej niż analitycy przewidzieli, że popyt na magazyny nie może bez końca utrzymywać się na wysokim poziomie. Już w ostatnich miesiącach 2008 r. ograniczyli liczbę budów, na które nie było najemców. Większość ze wznoszonych jest niemal w całości wynajęta.
— Z dużą dozą prawdopodobieństwa można stwierdzić, że kryzys dotknie deweloperów magazynowych. Z powodu zaostrzonych wymagań banków deweloperzy spodziewają się, że w 2009 r. powstaną przede wszystkim obiekty, których budowa zaczęła się w ubiegłym roku. Większość in- westycji będzie rozpoczynana dla konkretnych najemców. Będzie zatem odwrotnie niż w minionych czterech latach, gdy najwięksi deweloperzy budowali głównie spekulacyjnie, czyli komercjalizując centra logistyczne w budowie lub gotowe — podsumowuje Dominik Witkiewicz, starszy analityk rynku w zespole doradztwa i badań rynkowych w DTZ
Nie jest w tej opinii odosobniony.
— Na kryzysie ucierpią szczególnie zaplanowane inwestycje spekulacyjne, czyli takie, które nie są zabezpieczone umowami najmu. Wiąże się to ze spadkiem popytu i utrudnionym dostępem do finansowania. W tym roku liczba inwestycji spekulacyjnych spadnie do minimum, a prym będą wiodły magazyny dostosowane do potrzeb konkretnego najemcy i realizowane na jego zamówienie — mówi Mateusz Polkowski, starszy analityk rynku w Jones Land LaSalle.
Podkreśla, że obniżenie popytu na magazyny to wina spowolnienia gospodarczego i osłabienienia sektora transportowego.
— Na rynek zaczynają wracać powierzchnie wynajęte kilka lat temu. Wielu najemców ogranicza wielkość zajmowanego magazynu, renegocjując umowy najmu lub podnajmując powierzchnię. Starają się w ten sposób ograniczać koszty związane z nieruchomościami — mówi Polkowski.
Jego zdaniem, nie ma co liczyć na tak wysoką podaż jak w 2008 r. Nawet mimo tego, że większość realizowanych inwestycji została wtedy rozpoczęta. Twierdzi nawet, że ten rok będzie najprawdopodobniej najgorszy od kilku lat pod względem liczby rozpoczynanych inwestycji magazynowych. Wzrośnie również liczba pustostanów.
Zdaniem Mateusza Polkowskiego, skalę wstrzymanych projektów trudno oszacować z kilku przyczyn. Choćby dlatego, że nagłośnienie wstrzymania prac nie wspiera marketingu deweloperów, więc informacje na ten temat nie będą w pełni przejrzyste.
Bez bilansu
— Wiele budów wstrzymano lub ograniczono ich tempo ze względu na okres zimowy. Zapewne najbliższe tygodnie pokażą, czy w niektórych lokalizacjach prace zostaną wznowione. Deweloperzy także w minionych latach deklarowali głównie plany krótkoterminowe — dotyczące rozpoczętych budynków. Tym samym nie sposób obliczyć, jaka część planów "uciekła" z agendy na lata 2009 i 2010. Projekty, które byłyby wstrzymane ze względu na koniunkturę, mogą mieć taki status do czasu znalezienia odpowiedniej wielkości najemców i po podpisaniu umów najmu być ukończone w ciągu kilku miesięcy — mówi Dominik Witkiewicz.
On i inni fachowcy szacują, że podaż w tym roku wyniesie około 1 mln mkw. nowych powierzchni, z czego około 2/3 będą stanowiły te w projektach rozpoczętych w ubiegłym roku. Nowe projekty pojawiać się będą tam, gdzie wskażą późniejsi najemcy, zaś ewentualne projekty budowane spekulacyjnie — głównie w najbardziej dojrzałych rynkach magazynowych.
— Na ukończeniu jest wiele nowych inwestycji, jednak nieliczne z nich mogą pochwalić się wysokim stopniem wynajęcia. Często realizacja projektów zaczynała się po zabezpieczeniu umową najmu części całego obiektu, a deweloperzy zakładali, że reszta powierzchni zostanie wynajęta w trakcie budowy lub niedługo po jej zakończeniu — tłumaczy Mateusz Polkowski.
Przypomina jednak, że sytuacja na rynku zmieniła się diametralnie i znaczna część projektów zostanie oddana do użytku bez kompletu najemców.
Izabela Tadra