Historia profesora Wiesława Kietlińskiego z Warszawy, jest i zabawna, i tragiczna. Taki paradoks
ohaterów jest kilku: dawna giełdowa spółka, dwa giełdowe banki, kilku prawników i komornik. Wielu kowali, jeden Cygan, który postawił na swoim.
Zaskoczenie
Początek sierpnia 2007 roku. Profesor ślęczał właśnie nad skryptem dla studentów, oazą wiedzy o procesie inwestycyjnym w budownictwie. Rzecz istotna, bo dowodzi, że nasz bohater to nie kiep w dziedzinie nieruchomości. Co więcej — prowadzi nawet małą firmę deweloperską. Nagle: telefon. I zarazem początek opowieści.
— Zadzwonił najemca mego lokalu na Ursynowie, że jest u niego komornik i że właśnie zajmuje lokal wraz z czynszem. Oniemiałem! Równie dobrze mógł powiedzieć, że na sąsiedniej ulicy na różowych spadochronach wylądowała żeńska drużyna madżonga. Od sześciu lat jestem właścicielem lokalu przy Dereniowej na Ursynowie, który wynająłem bankowi Pekao. Kupiłem go od innego banku. Dokumenty mam w porządku, dlatego byłem przekonany, że to pomyłka — twierdzi Kietliński.
Większość tak myśli… Telefon do komornika. I rozwiane nadzieje — pomyłka wyk-luczona! Tym większe zaskoczenie. A będzie ich mnóstwo.
Kolejne przydarzyło się w kancelarii komorniczej. Komornik pokazał profesorowi postanowienie Sądu Rejonowego w Olsztynie sprzed siedmiu lat, wydane na podstawie bankowego tytułu egzekucyjnego z wniosku Fortis Bank Polska przeciwko Ocean Company w upadłości.
— Znów oniemiałem. Nigdy nic mnie nie łączyło ani z Fortis Bankiem, ani Ocean Company. Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu znajdującego się „w zasobach” Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego Ursynów kupiłem od Kredyt Banku w 2001 roku. Pojęcia nie mam, co ma do tego Fortis Bank czy Ocean? — dziwi się profesor.
No właśnie, co?
Papier czekał
Badamy akt notarialny sprzed siedmiu lat. Ciekawostka: sporządziła go kancelaria nieżyjącego już Janusza Marmaja, słynnego wśród polskich notariuszy. Przedstawiciele Kredyt Banku zapewniają w nim, że „nabywane prawo nie jest obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi i wolne jest od wszelkich ograniczeń”. Sprawa wygląda więc na czystą. Dwaj dyrektorzy znanego banku, znamienity notariusz. Jakieś wątpliwości?
Nie ma ich jedynie komornik. Bo papiery ma „silne”. Okazuje się, że Kredyt Bank kupił lokal naukowca od giełdowego bankruta, spółki Ocean Company. Ta miała manko i wierzyciela — Fortis Bank, który — na podstawie wyroku sądowego — zajął lokal na Ursynowie dokładnie 8 września 2000 roku. Komornik wysłał wtedy do Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego Ursynów pismo wzywające Ocean Company do zapłaty długu, a spółdzielnię — do wpisu w dokumentacji lokalu o zakazie jego sprzedaży.
— I my takiego wpisu w aktach lokalu dokonaliśmy — mówi Ryszard Pakoca, prezes spółdzielni SBM Ursynów.
Jakim cudem zatem zajęty przez komornika lokal wszedł w posiadanie Kredyt Banku? To nie cud, lecz spryt prezesa Ocean Company.
Pół roku po zajęciu lokalu przez komornika, a tuż przed transakcją z KB, spółka Ocean poprosiła spółdzielnię o zaświadczenie, że lokal jest jej własnością.
— Tłumaczyli, że na potrzeby założenia księgi wieczystej. De facto lokal należał do Oceana, więc mój poprzednik je wystawił, zaznaczając jednak w jakim celu — tłumaczy Pakoca.
Ocean, zamiast założyć księgę wieczystą, natychmiast przekazał prawo do lokalu Kredyt Bankowi, u którego też miał długi. Transakcja wyglądała na czystą. Ocean zapewnił Kredyt Bank, że „zbywane prawo (do lokalu) jest wolne od jakichkolwiek obciążeń i zobowiązań na rzecz osób trzecich” — i na dowód dołączył… zaś-wiadczenie ze spółdzielni Ursynów, w którym nie ma o tym ani słowa. Ani o egzekucji komorniczej. Nie ma, bo nie w tym celu było wystawione. Co ciekawe, notariusz go nie zakwestionował, mimo że już w pierwszym zdaniu stoi czarno na białym — wystawione w celu założenia indywidualnej księgi wieczystej. Nie zdziwiło go nawet to, że księga nie istnieje. Zresztą, nie to powinno go interesować, lecz fakt, czy lokal jest wolny od wad prawnych. Tymczasem:
— Nikt się do nas nie zwracał z prośbą o informację na ten temat. Nikt nie żądał zaświadczenia o możliwości zbycia prawa spółdzielczego do lokalu. Nawet nie wiedzieliśmy o transakcji. Wystarczyło nas zapytać, a fakt egzekucji komorniczej wyszedłby na jaw — dziwi się Pakoca.
Słowem: papier czekał. Ale nikt się po niego nie zgłosił. Kredyt Bank dał się wsadzić spółce Ocean Company na minę — niejako na własną prośbę. Albo po prostu — oszukać.
Nieświadomy tego Kredyt Bank wkrótce odsprzedał lokal profesorowi. Nieświadomy? Z informacji uzyskanych z Fortis Banku wynika, że ten ostrzegał Kredyt Bank o toczącej się egzekucji komorniczej wobec lokalu na Dereniowej.
— Owszem, takie ostrzeżenie z FB otrzymaliśmy, ale długo po fakcie. KB nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przy Dereniowej w lutym 2001 r., a FB przestrzegł nas w 2003 roku — twierdzi Ronnie Richardson, prezes Kredyt Banku.
Co ciekawe, od 8 stycznia 2003 roku do 31 stycznia 2005 r. był prezesem Fortis Banku.
Wpuszczeni w maliny
Jak to możliwe, że spółka giełdowa, czyli KB, tak łatwo dała się wpuścić w maliny, kupując pomieszczenia zajęte przez komornika?
— Lokal nie miał sporządzonej księgi wieczystej, a więc nie było możliwości jednoznacznego stwierdzenia, czy jest wolny od wad prawnych. Byliśmy zaskoczeni, gdy okazało się, że wobec naszego lokalu toczy się egzekucja — dodaje Cezary Witecki, radca prawny KB.
— Przy akcie notarialnym nabycia zbywca przedłożył zaświadczenie z SBM Ursynów, z którego wynikało, że jest posiadaczem prawa do tego lokalu. To standardowy dokument przy tego typu transakcjach. Z zaświadczenia nie wynikało, że nabywane prawo jest obciążone toczącą się egzekucją. Kredyt Bank sprzedał spółdzielcze prawo do lokalu w listopadzie 2001 roku panu Kietlińskiemu, jako podmiotowi gospodarczemu. Już po podpisaniu umowy wyszło na jaw, że prawo jest jednak obciążone zajęciem egzekucyjnym. W dniu sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu panu Kietlińskiemu, Kredyt Bank nie wiedział i nie miał możliwości dowiedzieć się o zajęciu wobec wystawienia błędnego zaświadczenia przez spółdzielnię — tłumaczy Monika Nowakowska, rzecznik prasowy Kredyt Banku.
Błędnego zaświadczenia?
— Gdyby KB zapytał nas o ten lokal, dowiedziałby się o egzekucji komorniczej. My o niej wiedzieliśmy. Ale zadowolił się świstkiem papieru, który na dodatek tego nie dotyczył. Zdumiewające! — ponownie dziwi się Pakoca.
Cóż, wychodzi na to, że ktoś w KB nie do końca chyba znał spółdzielcze prawo własnościowe.
Zadowolony Cygan
Sprawy Kietlińskiego nie byłoby, gdyby nie błędy. Nie tylko prawników. Także samego Fortis Banku, który nie założył księgi wieczystej dla lokalu na Ursynowie. Gdyby to zrobił, komornik, po wszczęciu egzekucji (zgodnie z art. 924 k.p.c.) przesłałby do sądu wniosek o wpis w księdze wieczystej, dotyczący wszczęcia egzekucji. Wtedy nie byłoby ekwilibrystyki Ocean Company z zaświadczeniem, prawnicy Kredyt Banku nie czerwieniliby się ze wstydu, a profesor Kietliński — ze złości. Zresztą ten ostatni śpi już spokojnie. Kilka dni temu Kredyt Bank zawarł z nim ugodę.
— Jej skutkiem jest umorzenie egzekucji z lokalu przy Dereniowej. Pan Kietliński nie poniesie żadnej szkody czy uszczerbku, jaki by powstał w związku ze sprzedażą w toku egzekucji spółdzielczego prawa do lokalu — oświadczyła nam Monika Nowakowska.
I dogadał się z Fortis Bankiem:
— Kredyt Bank zawarł ugodę z Fortis Bankiem, który złożył wniosek do komornika o umorzenie egzekucji. Pieniądze ze sprzedaży lokalu przy Dereniowej 9 przekazaliśmy FB. Mimo że działaliśmy w dobrej wierze, czujemy się odpowiedzialni za stan nieruchomości sprzedanej panu Kietlińskiemu. Częściowo mamy z tego tytułu straty, ale nieduże — przyznaje Cezary Witecki, radca prawny KB.
Cóż, takie jest życie, że za błędy musi płacić nawet bank. Ważne jednak, że to robi, a nie gra na zwłokę, godząc się na sądowe potyczki. Które i tak by przegrał. Historia z happy endem? Dla profesora tak, ale kto wie, czy gdzieś ktoś właśnie nie wchodzi na podobną minę.
— Trudno wykluczyć, że takie sytuacje się nie powtórzą. Ryzyko jest realne, bo wciąż nie wszystkie lokale spółdzielcze mają księgi wieczyste — dodaje prezes Richardson.
W Belgii, skąd pochodzi, taka sytuacja byłaby niemożliwa. Nie tylko dlatego, że nikt tam nie zna „spółdzielczego prawa własności do nieruchomości”, ale dlatego, że księga wieczysta jest integralną częścią każdej nieruchomości. Tymczasem w Polsce, nie ma jej co najmniej milion lokali spółdzielczych. Potencjalnych spółdzielczych min. n
Jacek
Konikowski