Od nowego roku będzie można swobodniej sprzedawać mieszkania
Zmiany podatkowe przy obrocie nieruchomościami nie wstrząsną rynkiem. Pomogą za to uniknąć dzielenia się z fiskusem zyskiem z ich sprzedaży.
Nowe zasady rozliczeń podatku VAT przy "dostawie nieruchomości", co oznacza po prostu ich sprzedaż, już weszły w życie. Teraz kończą się prace nad tymi, które będą obejmowały dochody ze sprzedaży mieszkań i domów.
Nowa taryfa ulgowa
W przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidziano pew-ne zmiany w zasadach opodatkowania dochodów osiąganych przez osoby fizycz- ne z tytułu "pozaprofesjonalnego obrotu nieruchomościami".
— Obecnie przy sprzedaży nieruchomości jej właściciel płaci 19 proc. podatku od dochodu. Wystarczy jednak zameldować się w lokalu na co najmniej rok i można skorzystać ze zwolnienia podatkowego. W takim przypadku dochód ze sprzedaży można przeznaczyć na dowolny cel. W nowym roku od przychodu ze sprzedaży nieruchomości, którą nabyliśmy po 1 stycznia 2009 r., nie będziemy musieli płacić podatku, jeśli w całości przez-naczymy go na własne cele mieszkaniowe, czyli kupimy na przykład nowe, większe mieszkanie. Jeżeli zaś pieniądze uzyskane ze sprzedaży naszej nieruchomości wydamy na inne cele, np. na zakup dzieł sztuki, to niestety będziemy musieli zapłacić 19- -procentowy podatek od naszego dochodu — tłumaczy Tomasz Kędzierski, radca prawny z kancelarii Lovells.
To żadna nowość, lecz powtórka z kodeksu.
— Wracamy do zwolnień podatkowych, które obowiązywały do końca 2006 r. — sprzedający nieruchomości nie zapłaci podatku, jeżeli w ciągu dwóch lat przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na zakup innego mieszkania czy budowę domu — przypomina Paweł Jabłonowski, doradca podatkowy w kancelarii prawnej Chałas i Wspólnicy.
Nowe przepisy mogą okazać się mniej korzystne od obwiązujących w tym roku, chyba że zdecydujemy się na inwestycję długoterminową.
— W pewnych sytuacjach zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych będzie mniej opłacalny. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy ze sprzedażą nieruchomości wstrzymamy się 5 lat. Wtedy również nie trzeba będzie płacić podatku dochodowego, niezależnie od sposobu późniejszego rozdysponowania przychodu — mówi Tomasz Kędzierski.
— Istnieje również możliwość odliczenia od dochodu odsetek od kredytu zaciągniętego na budowę domu lub mieszkania. Dotyczy to także podatników, którzy chcą zaciągnąć tańszą pożyczkę na spłatę wziętego wcześniej kredytu hipotecznego — dodaje Paweł Jabłonowski.
Przypomina on również o zmianie ulgi odsetkowej. Nowa obejmie odsetki od pierwotnie uzyskanego kredytu, a także od kredytu czy pożyczki przeznaczonej na jego spłatę, czyli tzw. kredytu refinansowego lub konsolidacyjnego.
Korzystniejsze zmiany dotyczą podatku VAT. Rozszerzono katalog nieruchomości, których sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu.
— Dotąd zwolnieniu z VAT podlegała sprzedaż nieruchomości "używanych", czyli takich, w przypadku których od końca roku podatkowego, w którym zakończono ich budowę, upłynęło co najmniej 5 lat. Zwolnieniu podlegała też "dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego", ale tylko tych, które nie miały być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy — mówi Tomasz Kędzierski.
Mieszkanie bez VAT
W życie weszły właśnie przepisy zwalniające z VAT "dos-tawę" budynków, budowli lub ich części, w tym wszystkich nieruchomości mieszkaniowych. Od każdej reguły jest wyjątek — tu zwolnieniu nie podlegają nieruchomości, których sprzedaż dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia. Jeśli od tego momentu minęły co najmniej dwa lata, sprzedawca nie musi naliczać VAT. Nie musi, ale może.
— Podatnicy VAT, którzy zawierają umowę sprzedaży budynku lub budowli, mają prawo do odstąpienia od zwolnienia z VAT, zwłaszcza gdy opodatkowanie takiej dostawy będzie dla nich korzystniejsze podatkowo. Wtedy obie strony transakcji przed jej zawarciem powinny złożyć specjalne oświadczenie w urzędzie skarbowym — tłumaczy Tomasz Kędzierski.
Czasem bardziej opłacalne okazuje się bowiem zap-łacenie VAT, niż podatku od czynności cywilnoprawnych.
Okiem Eksperta
Tomasz Błeszyński
niezależny ekspert rynku nieruchomości
Zmiany nie
wpłyną na ceny
Zapowiadane zmiany w opodatkowaniu obrotu nieruchomościami raczej nie wywołają żadnej rewolucji na rynku i nie powinny wpłynąć znacząco na ceny. W świetle problemów z uzyskaniem źródła finansowania transakcji, zapłacenie podatku nie wydaje się problemem.
Co się zmieni od 2009 r.
Nie trzeba będzie płacić podatku od do- chodu ze sprzedaży
mieszkania, gdy zostanie on przeznaczony w ciągu dwóch lat na cele mieszkaniowe.
Nie zapłaci się podatku, jeśli sprzedaż mieszkania nastąpiła po co najmniej 5 latach od jego zakupu.
Można będzie odliczyć od podatku odsetki od kredytu na zakup lub
budowę mieszkania.