Dobry kontrakt z wykonawcą jest podstawą każdej budowy. Ale inwestorzy często zdają sobie z tego sprawę dopiero wtedy, gdy zaczynają się kłopoty.
Przed budową należy zawrzeć umowę o roboty budowlane. To najczęściej stosowany kontrakt przy realizacji inwestycji, ale jednocześnie sprawiający najwięcej kłopotów. Jak im zapobiec? Ustalić szczegółowo obowiązki oraz zakres odpowiedzialności wykonawcy i inwestora.
Sprawdzić dokumentację
Umowę o roboty budowlane reguluje kodeks cywilny. Zawiera ona elementy umowy o dzieło, ale różni się od niej między innymi tym, że wykonawca, aby zlecić prace zewnętrznym podwykonawcom, musi uzyskać zgodę inwestora.
— Inwestor dostarcza wykonawcy dokumentację, na podstawie której mają być wykonane prace budowlane. Wykonawca powinien sprawdzić, czy pozwala ona na wywiązanie się z kontraktu — podkreśla Krzysztof Zarębski z kancelarii Wierciński Kwieciński Baehr.
Często się okazuje, że na przykład pozwolenie straciło ważność. Jeśli dokumentacja lub teren nie pozwalają na rozpoczęcie prac, wykonawca powinien o tym zawiadomić inwestora. Inaczej nie będzie mógł żądać zapłaty za postawienie obiektu, jeśli ulegnie on zniszczeniu lub uszkodzeniu z powodu wad w dokumentacji lub w terenie.
Wykonawca musi realizować budowę zgodnie z projektem.
— Z jego twórcą należy zawrzeć odrębną umowę i ustalić w niej, czy przenosi on na inwestora autorskie prawa majątkowe wraz z prawami zależnymi. Jeśli tak, to w trakcie realizacji inwestycji wolno dokonywać zmian na własną rękę, na przykład użyć innych materiałów — zaznacza Krzysztof Zarębski.
Ważny teren i odbiorca
Z chwilą podpisania protokołu o przekazaniu terenu budowy wykonawca odpowiada za wszelkie powstałe na nim szkody. Dlatego trzeba w umowie dokładnie określić stan terenu. Warto też zaznaczyć, kto będzie dokonywał odbioru budowy. Wykonawcy zależy, aby jak najszybciej przekazać gotowy obiekt, ale często inwestor nie chce go przyjąć ze względu na usterki. Umowa powinna więc ściśle ustalać formę i warunki odbioru. Przykładowo, jeśli nie określimy tego w kontrakcie inaczej, inwestor będzie musiał na żądanie wykonawcy przyjmować i płacić za wykonane prace częściowo, w miarę ich ukończenia.
Gwarancje dla wykonawcy
Wynagrodzenie dla wykonawcy można ustalić kosztorysowo — na podstawie szacowanych kosztów — bądź ryczałtowo, czyli na z góry ustaloną kwotę. Ryczałt pozwala inwestorowi uniknąć niespodzianek związanych z nieprzewidzianymi wydatkami.
— Ważne, by w umowie wykonawca zadeklarował, że zapoznał się z dokumentacją, terenem i warunkami prowadzenia robót oraz określił, na jakiej zasadzie oszacował kwotę wynagrodzenia, aby zapobiec jego ewentualnym roszczeniom co do zwiększenia kosztów w trakcie realizacji umowy — podkreśla Grzegorz Kalinowski z kancelarii Wierciński Kwieciński Baehr.
Zgodnie z ustawą z 9 lipca 2003 r. o gwarancji zapłaty za roboty budowlane, ich wykonawca może w każdej chwili zażądać od zamawiającego gwarancji zapłaty, na przykład bankowej lub ubezpieczeniowej. Jeśli jej nie dostanie, ma prawo zejść z placu budowy, a nawet domagać się zapłaty wynagrodzenia. W rozliczeniu ostatecznym musi zwrócić inwestorowi koszty gwarancji — ale nie więcej niż dwa procent gwarantowanej kwoty.
Solidarna odpowiedzialność
Inwestor ustala z wykonawcą zakres robót, które ten może zlecić podwykonawcom, wcześniej przedstawiając mu do akceptacji umowy. Inwestor musi liczyć się z tym, że jeśli firma, której zlecił budowę, nie zapłaci swoim podwykonawcom, mogą oni przyjść po zapłatę do niego. Zgodnie z kodeksem cywilnym, inwestor i generalny wykonawca odpowiadają solidarnie za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom.
— W umowie można określić, że po każdym etapie budowy wykonawca musi przedstawić zaświadczenia od podwykonawców o otrzymaniu zapłaty albo uzależnić wpłaty za kolejne etapy budowy od zaspokojenia ich roszczeń — podpowiada Piotr Pangowski, radca prawny w Tokarczuk, Jędrzejczyk i Wspólnicy Kancelarii Prawnej GLN.
Kary za spóźnienie i wady
Najczęściej spory między zamawiającym a firmą budowlaną dotyczą opóźnienia oddania gotowego obiektu lub jakości wykonania. W umowie trzeba dokładnie określić datę rozpoczęcia i zakończenia robót oraz załączyć ich szczegółowy harmonogram. Ewentualnie można zapisać, że zakres i termin kolejnych etapów robót inwestor będzie ustalać z wykonawcą pisemnie.
— Wykonawca odpowiada za zwłokę własną lub podwykonawców — dodaje Grzegorz Kalinowski.
Warto określić odpowiedzialność wykonawcy. Można założyć, że będzie on odpowiadał za utracone korzyści, czyli na przykład zapłaci równowartość czynszu, który otrzymalibyśmy od najemców, gdyby budynek został oddany na czas.
Za wady w oddanej budowli wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi. Jej okres wynosi trzy lata, ale w kontrakcie można go dla poszczególnych elementów budynku skrócić bądź wydłużyć, zmienić jej zakres, a nawet wyłączyć odpowiedzialność wykonawcy.
— Najlepszym zabezpieczeniem przed zwłoką w oddaniu budynku czy usunięciu wad jest umieszczenie w kontrakcie kar umownych. Można je egzekwować nawet, gdy poniesiona przez nas szkoda będzie niższa niż wysokość kary — radzi Krzysztof Zarębski.
Często zamieszcza się też postanowienie o możliwości potrącenia z faktur częściowych określonego procentu ich wartości jako kwoty zatrzymanej, tj. kaucji gwarantującej należyte wykonanie robót.
Okiem wykonawcy
Przezorny ubezpieczony
W ramach świadczonych przez nas usług podejmujemy się często wykonywania remontów, przebudowy i adaptacji pomieszczeń oraz montażu instalacji i urządzeń. Zlecamy te prace podwykonawcom. Zwracamy szczególną uwagę, żeby w umowach z nimi znalazły się zapisy precyzujące zakres i harmonogram prac, zasady i zakres odpowiedzialności stron oraz regulujące kwestie wykonywania uprawnień z tytułu gwarancji i rękojmi na roboty i urządzenia. Zawsze wprowadzamy zapisy ustanawiające wymóg posiadania przez podwykonawcę polisy ubezpieczeniowej od odpowiedzialności cywilnej, obejmującej wykonywane prace. Poza tym w umowie ustalamy procedurę odbioru prac oraz usuwania usterek, określamy wysokość lub zasady obliczania i wypłaty wynagrodzenia oraz zwrotu kosztów poniesionych przez podwykonawcę.
Ewa Tatarkiewicz, dyrektor finansowo-administracyjny Sodexho Polska