Na podstawie monitoringu pierwotnego rynku mieszkaniowego przeprowadzonego przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson poddaliśmy analizie obszary Warszawy, Krakowa i Wrocławia, na których w III kwartale 2010 r. zanotowano najniższe poziomy cen nowych mieszkań. Zgodnie z takim kluczem dla kolejnych miast wytypowane zostały następujące dzielnice: Wesoła, Wzgórza Krzesławickie i Psie Pole.
Niski poziom cen mieszkań w wymienionych dzielnicach wynika przede wszystkim z niższych cen gruntów na tych terenach. Podejmując decyzje o inwestycji w tańszych lokalizacjach z jednej strony deweloperzy mogą zaoszczędzić na kosztach zakupu działki, ale jednocześnie stają przed problemem atrakcyjności lokalizacji. Obszary takie najczęściej należą do tych mniej popularnych, czasem wręcz cieszą się złą sławą, znajdują się daleko od centrum oraz charakteryzują się zazwyczaj słabo rozwiniętą infrastrukturą komunikacyjną. W związku z tym potencjalny popyt na mieszkania znajdujące się na terenie takich dzielnic w zależności od sytuacji może być ograniczony, stąd wynika niewielka liczba prowadzonych tam inwestycji deweloperskich. Widać to wyraźnie na przykładzie Wesołej, gdzie w ostatnim kwartale w sprzedaży znajdowały się zaledwie 4 typowe projekty deweloperskie, w przypadku Wzgórz Krzesławickich liczba ta była jeszcze o połowę mniejsza. Jednakże inaczej sytuacja ma się w wypadku dzielnicy Psie Pole, gdzie w III kwartale 2010 roku w sprzedaży było 14 projektów, a więc co dziesiąta inwestycja deweloperska realizowana aktualnie we Wrocławiu. Wynika z to ze stosunkowo dużego obszaru terytorialnego wchodzącego w skład tej dzielnicy.
Najwyższy udział mieszkań gotowych w całkowitej ofercie odnotowano na Psim Polu, wyniósł on tam aż 40%. W Wesołej mniej niż jedno na trzy mieszkania na rynku pierwotnym było ukończone na koniec III kwartału 2010 r. Ciekawa sytuacja ma miejsce na terenie dzielnicy Wzgórze Krzesławickie, gdzie wszystkie będące w sprzedaży w ostatnim kwartale lokale mieszkalne na rynku pierwotnym znajdowały się w inwestycjach, których termin ukończenia planowany jest na lata 2011 i 2012. Wynika to z faktu, że, w całym 2010 roku nie została tam oddana do użytku żadna inwestycja deweloperska, a w chwili obecnej na tym obszarze prowadzone są jedynie wspomniane już 2 takie projekty. Należy zaznaczyć, że obszar ten znajduje się w granicach starej dzielnicy Nowa Huta, a więc na terenie, który nie cieszy się dużą popularnością w mieście. Zlokalizowanych jest tam zaledwie 7% inwestycji deweloperskich spośród wszystkich realizowanych w Krakowie. Stosunkowo niewysoki odsetek mieszkań ukończonych w poszczególnych dzielnicach odzwierciedla bieżące ogólnokrajowe tendencje na rynku nieruchomości.
W chwili obecnej powodzeniem wśród klientów cieszą się mieszkania o niższej cenie, nawet jeśli jest ona wynikiem obniżenia ich standardu. W związku z tym proces sprzedaży mieszkań położonych w tanich dzielnicach postępuje dość sprawnie i jest znacznie krótszy niż w ich najdroższych odpowiednikach. Wynika to również, ze znajdującej się tam stosunkowo nieznacznej podaży lokali. Dla porównania udział mieszkań gotowych w ofercie w najdroższych dzielnicach powyższych trzech miast znajduje się w przedziale od 42% do nawet 87%.
W ciągu ostatnich trzech miesięcy przeciętna cena w zł/mkw. wzrosła o 4% oraz 3,8% odpowiednio dla obszarów krakowskiego i wrocławskiego, a obniżyła się o 3,2% dla warszawskiego. W przyjętym okresie w porównaniu do wcześniejszego kwartału najniższa średnia cena za jednostkę powierzchni zanotowana została na terenie dzielnicy krakowskiej. Wyniosła ona wtedy 5 024 zł/mkw., co stanowi dwie trzecie średniej dla całego miasta. Najwyższa cena, co nie powinno dziwić, miała miejsce w przypadku warszawskiej dzielnicy Wesoła, ukształtowała się ona na poziomie 6 228 zł/mkw.
Największą ofertą wśród rozpatrywanch obszarów mogło poszczycić się wrocławskie Psie Pole, gdzie oferowano w sumie 386 mieszkań. Spośród nieruchomości mieszkaniowych ulokowanych na tym obszarze 82% było dostępnych w ramach rządowego programu „Rodzina na swoim”. Na Wzgórzach Krzesławickich prawie wszystkie mieszkania w III kwartale 2010 r. kwalifikowały się do rządowych dopłat. W Wesołej takich mieszkań było najmniej, w miesiącach lipiec – wrzesień stanowiły one trzy czwarte oferty dzielnicy. Należy podkreślić, że budynki wznoszone przez firmy deweloperskie na tych obszarach już z definicji składają się z lokali spełniających wymogi wspomnianego programu. Jest to związane ze strategią deweloperów, którzy w publicznych dopłatach widzą szanse na wsparcie popytu na oferowane lokale, wierząc że w opinii klientów korzystne warunki finansowe przeważą nad nienajlepszą lokalizacją.
W ostatnim czasie umocniła się tendencja na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych, że największą popularnością wśród nabywców cieszą się mieszkania 2- oraz 3-pokojowe, one również stanowią zwyczajowo największą część oferty znajdującej się na rynku. Również w przypadku trzech omawianych obszarów mamy do czynienia z potwierdzeniem tego trendu. W dzielnicach krakowskiej i wrocławskiej największy udział w ofercie stanowi segment mieszkań 2-pokojowych, jest to odpowiednio 64,1% oraz 52,5%. W warszawskim obszarze największy odsetek stanowi grupa mieszkań 3-pokojowych, wynosi on 42,2%.
Łączny udział wymienionych dwóch segmentów mieszkań w całości oferty waha się od trzech czwartych we Wrocławiu do ponad 90% w Krakowie. Kawalerki są najrzadziej spotykane w Wesołej, gdzie jest ich jedynie 2,3%, natomiast na Psim Polu co dziesiąte mieszkanie składa się z jednego pokoju. Co zrozumiałe, największe mieszkania są najliczniej reprezentowane na warszawskim obszarze: co piąte mieszkanie tam położone ma cztery lub więcej pokoi. Najmniej dużych lokali, bo tylko 1,9% oferty, znajduje się na Wzgórzach Krzesławickich.