KOMENTARZ
AGNIESZKA ADAMCZEWSKA
adwokat, wspólnik kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy
Tzw. ustawa o obrocie ziemią, tak niepozorna w nazwie, może spowodować spustoszenie na rynku nieruchomości. Wszystko dlatego, że jej regulacje trafiają do bardzo dużej grupy interesariuszy. Szczególnie mocno dotknie właścicieli spółek, w których majątku znajduje się nieruchomość rolna.
W obecnym stanie prawnym obrót udziałami i akcjami spółek z majątkiem, który zawiera nieruchomości rolne, a także dokonywanie innych czynności korporacyjnych (przekształcenia, połączenia i podziału), podlega ograniczeniom związanym z uprawnieniami Agencji Nieruchomości Rolnych (prawo pierwokupu oraz prawo nabycia udziałów i akcji). W przypadku zmian właścicielskich w spółkach posiadających w swych aktywach grunty rolne, ANR będzie miała prawo nabycia tych działek. Warto jednocześnie podkreślić, że przeniesienie nieruchomości rolnych, np. do spółek celowych, podlega ograniczeniom ze względu na to, że nabyć nieruchomość rolną może, co do zasady, jedynie rolnik indywidualny.
Kilka tygodni temu, przed wejściem ustawy w życie, pojawiła się informacja o luce prawnej, pozwalającej na obejście restrykcyjnych przepisów. Właściciele ziemi rolnej, którzy zadbali o swój interes i do dnia wejścia ustawy w życie utworzyli dwie spółki: spółkę córkę, która jest właścicielem ziemi i jej spółkę matkę, która ma 100 proc. udziałów w spółce córce, mogą teraz swobodnie nią obracać. Jeżeli udziałowiec powołał do życia spółkę matkę i w obecnym stanie prawnym sprzeda 100 procent udziałów w jej kapitale zakładowym, ANR nie będzie przysługiwało prawo pierwokupu, a osoba lub podmiot, która zakupi spółkę matkę, przejmie także spółkę córkę, a co za tym idzie — również należącą do niej nieruchomość rolną.
Nie jest to jedyne możliwe rozwiązanie, by prawo pierwokupu nie miało zastosowania. Pierwokup nie przysługuje również na udziałach spółek zagranicznych, które są bardzo popularne w obrocie prawnym. W związku z tym spółki zagraniczne mogą być udziałowcami spółek, będących właścicielami nieruchomości rolnych. Sprzedaż udziałów lub akcji spółek może okazać się prostym sposobem na nabycie ziemi rolnej bez ograniczeń przewidzianych w nowelizacji. Luk prawnych w nowej ustawie jest znacznie więcej, zaś praktyka stosowania restrykcyjnych przepisów zapewne już wkrótce ujawni kolejne mankamenty, których nie przewidział ustawodawca.