Według Daniela Puchalskiego, współzałożyciela klubu biznesowego Polish-Ukrainian Real Estate Hub (PURE Hub - patrz ramka) i współwłaściciela firmy Immo Lab Leasing, dziewięć podmiotów z Ukrainy wkrótce ulokuje kapitał w polskich nieruchomościach. Do transakcji może dojść już w pierwszym półroczu 2024. Po spotkaniach PURE Hubu, które odbędą się jeszcze w tym roku, liczba inwestorów może wzrosnąć do 30.
– Inwestorzy interesują się nie tylko nieruchomościami. Jeden z nich, który chce wydać na zakupy ok. pół miliarda złotych, myśli także o przedsięwzięciach związanych z zieloną energią i recyklingiem – mówi Daniel Puchalski.
PURE Hub jest klubem, który ma na celu łączenie firm z całego świata dla realizacji ich planów biznesowych w Polsce i na Ukrainie. Ponadto wspiera pomoc najbardziej potrzebującym w wyniku działań wojennych. Organizacja jest finansowana z funduszy własnych oraz wpłat członkowskich. Członkiem klubu można stać się na zaproszenie PURE Hubu, z rekomendacji oraz na podstawie własnego zgłoszenia po akceptacji kapituły.
Immo Lab Leasing to firma założona przez Daniela Puchalskiego, Miłosza Michalskiego i Macieja Wandzla, która liczy na obsługę części zleceń na doradztwo przy transakcjach z podmiotami z Ukrainy. Jako jedna z niewielu firm działających na rynku nieruchomości komercyjnych w segmencie biurowym zamierza reprezentować wyłącznie najemców.
Kurs na Polskę
Sergii Stoliarchuk, współzałożyciel PURE Hubu i firmy Maxify z branży proptech, uważa, że jesteśmy w przededniu kolejnej fali ukraińskich inwestycji w Polsce.
– Po pierwszej fali, w której mały i średni biznes starał się przenieść i utrzymać kapitał, przyszła kolej na dużych graczy – mówi Sergii Stoliarchuk.
Przykładem jest Smart Urban (SU, jedna z firm związanych z inicjatywą PURE Hub), wywodzący się z Kijowa deweloper i inwestor w branży nieruchomości, należący do Smart Holdingu. Smart Urban jest zainteresowany sektorem logistycznym, mieszkaniowym i niektórymi centrami handlowymi w Polsce.
– Sądzimy, że w pierwszej kolejności będziemy mogli zainwestować około 50 mln USD kapitału własnego, ale może on również zostać powiększony przez partnerów finansowych – mówi Roman Yemets, dyrektor generalny Smart Urbana.
Jego zdaniem Polska ma ogromny potencjał, ponieważ pierwsza generacja aktywów nieruchomościowych osiągnie tu wkrótce zakładany wiek życia budynków. Szef SU wierzy, że nowy rząd będzie rozwijał współpracę gospodarczą Polski z Ukrainą. Liczy na nowy popyt logistyczny związany z odbudową.
Również w opinii Sergija Stoliarchuka Polska jest jednym z najlepszych miejsc dla ukraińskich inwestorów – dużym sąsiadem mocno wspierającym ukraińską ludność.
– Wierzymy, że Polska odegra również istotną rolę w odbudowie. Wielu Ukraińców znalazło tu nowy dom i założyło przedsiębiorstwa, dzięki czemu mogą dzielić się doświadczeniami i być przewodnikami dla innych.
– Formuła inwestycji zależy od strategii. W grę wchodzi np. tworzenie joint venture z myślą o powojennej odbudowie lub wejście na rynek w celu prowadzenia podobnej działalności jak wcześniej w Ukrainie. Pomagamy we wszystkich tych zadaniach, oferując profesjonalne doradztwo, ułatwiając nawiązanie kontaktów biznesowych – mówi Sergii Stoliarchuk.
Spodziewa się, że najwięcej kapitału trafi na inwestycje mieszkaniowe lub wielofunkcyjne, w tym mieszkania na wynajem instytucjonalny, a także na logistykę, która również mocno ucierpiała w trakcie wojny.
Zwrot o 180 stopni
Pierwotnie PURE Hub miał skupiać firmy i instytucje z szeroko rozumianej branży budowlano-nieruchomościowej, chcące pomagać zaatakowanej przez Rosję Ukrainie.
– Angażowaliśmy się w pomoc uciekinierom wojennym, później zaczęliśmy się zastanawiać, jak możemy się przydać Ukrainie jako przedsiębiorcy z branży nieruchomości, i powołaliśmy PURE Hub. Potem zorientowaliśmy się, że przede wszystkim to ukraiński kapitał będzie szukał za granicą nowych możliwości, bo w kraju wojna je ograniczyła – mówi Daniel Puchalski.
Organizacja założona przez Daniela Puchalskiego szuka możliwości łączenia polskich inwestorów, właścicieli nieruchomości i przedsiębiorstw związanych z tą branżą z kapitałem ukraińskim poszukującym możliwości inwestycyjnych. Podmiotom ze Wschodu pomaga zrozumieć nasz rynek, tłumaczy np., na czym polega inwestowanie w rodzący się segment PRS, czyli mieszkań na wynajem instytucjonalny.
– Ukraińscy inwestorzy przeznaczają pieniądze na budowę różnych platform inwestycyjnych, wchodzenie w spółki joint venture z polskimi deweloperami, rozwijanie w Polsce własnych marek deweloperskich lub przejęcia któregoś z przedsiębiorstw, zakup spółki będącej właścicielem konkretnej nieruchomości. Inwestują też pasywnie - poprzez fundusze, platformy inwestycyjne i inne wehikuły nieruchomościowe – mówi Daniel Puchalski.
Jednostkowo nie są to duże zakupy. Niektórych interesuje joint venture z kimś, kto ma grunt pod mieszkaniówkę między 10 a 50 tys. m kw. powierzchni użytkowej usług (PUU). Jedna z firm ma np. trzy projekty o łącznej powierzchni najmu ok. 50 tys. m kw. na wschodzie Polski oraz przy zachodniej granicy. Jako pasywny partner oczekuje IRR (z ang. wewnętrzna stopa zwrotu) 17-20 proc.
– Inny z holdingów wchodzi na rynek i szuka projektu do wartości ok. 80 mln EUR za nieruchomość mixed-use lub 3-4 mniejsze. Kolejny inwestor chciałby współfinansować projekty albo wchodzić w spółki celowe dotyczące projektów w przemyśle, logistyce, PRS i mieszkaniówce na sprzedaż. Dwaj inni poszukują budynków biurowych w całej Polsce do przebudowy, rewitalizacji lub konwersji albo hoteli, gotowych i w budowie, w pięciu głównych miastach i największych kurortach – mówi Daniel Puchalski.
Inwestorami są firmy średniej wielkości i duże holdingi, które chcą zainwestować maksymalnie do 50 mln EUR. Cały zebrany portfel finansowy to na razie ok. 470 mln EUR, ale do końca roku łączna kwota może się zwiększyć o 20-50 proc.
Dotychczasowe inwestycje z Ukrainy
Według danych firmy Savills kapitał ukraiński stanowił dotychczas niewielki odsetek całego obrotu na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i nie zmieniło się do diametralnie po wybuchu wojny.
– Najbardziej aktywny na rynku nieruchomości handlowych Focus Estate Fund zrealizował od 2016 r. sześć akwizycji, w tym dwie od marca 2022 r. Łącznie portfel aktywów funduszu w Polsce wyceniany jest na 65 mln EUR – mówi Kamil Kowa, członek zarządu Savillsa.
Dużo większą aktywność dostrzega wśród nabywców mieszkań i lokali użytkowych. Według danych MSWiA w 2022 r. Ukraińcy stanowili ok. 43 proc. wszystkich zagranicznych nabywców mieszkań. Zdaniem Kamila Kowy nawet ostrożna wycena łącznej wartości tych mieszkań oznaczałaby roczne zakupy za minimum kilkaset milionów euro.
Według Michała Ćwiklińskiego, szefa firmy Avison Young w Polsce, w 2022 r. kapitał ukraiński dokonał w Polsce jedynie kilku transakcji inwestycyjnych na łączną kwotę ok. 40-50 mln EUR.
– Są to jednak dane oficjalne z transakcji obsługiwanych przez agencje nieruchomości. Były na pewno inne, nienotowane przez agencje. Spotkałem ostatnio ukraińskiego inwestora mającego już w Polsce kilka nieruchomości, których zakup nie był upubliczniony. Myślę, że takich przypadków jest więcej - wartość inwestycji może wynosić nawet do 100 mln EUR – mówi Michał Ćwikliński.
W czasie niepewności rynkowej, spowodowanej przez inflację i rosnące stopy procentowe, nie tylko inwestorzy z Ukrainy interesują się polskim rynkiem, ale w ogóle przeważa kapitał lokalny i regionalny. Zakupy inwestorów z Europy Wschodniej i Środkowo-Wschodniej nie są jednostkowo spektakularne i przez to mogą umykać statystykom międzynarodowych agencji. Po wybuchu wojny uaktywniło się wiele takich firm - z Litwy, Gruzji, Bułgarii, Serbii czy właśnie Ukrainy, np. działająca w segmentach mieszkaniowym, hotelowym i aktywów komercyjnych ISWM Group, która jest w trakcie nabywania pięciu nieruchomości hotelowych. W segmencie PRS działa 1 Asset Management z Litwy, a w mieszkaniowym - bułgarski BLD, będący częścią AG Capital, oraz gruziński Archi.
Większość inwestorów ze Wschodu realizuje obecnie w Polsce tzw. strategię value-ad – kupuje starsze biurowce, obiekty handlowe i hotele do wyburzenia lub przebudowy. Aktywność widać też na rynku gruntów. Inwestorzy ze Wschodu chcą przede wszystkim nabywać grunty pod nieruchomości mieszkaniowe, co łączę z boomem na mieszkania na wynajem po wybuchu wojny w Ukrainie. Wyzwaniem dla nich jest jednak zderzenie z konkurencją polskiego rynku deweloperskiego, a także silną pozycją negocjacyjną i umiejętnościami sprzedających.