Prognozy analityków Domu Inwestycyjnego BRE Banku zakładają spadek cen mieszkań na rynku wtórnym — o 3 proc. w najbliższych miesiącach i o dalsze 2 proc. w II połowie 2012 r. Obniżka będzie najbardziej widoczna w przypadku lokali o dużym i średnim metrażu.
Zdaniem Piotra Zybały, analityka DI BRE Banku, będzie to spowodowane przede wszystkim wzrostem konkurencji ze strony deweloperów i rewizją programu „Rodzina na swoim”, która wyłącza z niego praktycznie cały rynek wtórny.
W pierwszej połowie 2011 r. około połowa transakcji w rządowym programie dopłat do kredytów hipotecznych dotyczyła rynku wtórnego. — W Krakowie od czasu wprowadzenia zmian w „Rodzinie na swoim” zmalała liczba kupujących aż o 25 proc. — wylicza Piotr Krochmal, analityk i doradca rynku nieruchomości z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.
Aktualnie w mieście tym trudno znaleźć ofertę sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym spełniającą nowe kryteria programu. Podobnie jest w większości dużych miast.
Wstrzymany ruch
— Wprawdzie w październiku liczba transakcji zawartych na rynku wtórnym była nieznacznie wyższa niż w tym samym miesiącu ubiegłego roku, to jednak od trzech miesięcy obserwujemy mniejszy ruch na krajowym rynku nieruchomości — mówi Bartosz Turek, analityk z Home Broker. Dynamika spadku cen ofertowych nie jest tak duża jak w przypadku lokali sprzedawanych bezpośrednio przez deweloperów. Niepokoić może natomiast fakt, że wydłuża się czas sprzedaży mieszkań.
W marcu — w przypadku transakcji zakończonych — od wystawienia oferty do podpisania umowy końcowej mijały trzy miesiące. Aktualnie na kupca czeka się około półtora miesiąca dłużej. Dodatkowo, jak wskazują wyliczenia Home Broker, w marcu cenę ofertową mieszkania można było skorygować o 3 proc. Teraz sprzedawcy są bardziej chętni do negocjacji — cenę obniżają średnio o około 4,3 proc.
— Rynek wtórny jest bardziej czuły na wszelkie załamania gospodarcze. Deweloperzy na wahania rynkowe reagują w przemyślany sposób, według ściśle opracowanych strategii. Indywidualni sprzedawcy wykazują już mniejsze opanowanie. Jeśli nie sprzedadzą mieszkania w pół roku, znacznie obniżają jego cenę — zauważa Piotr Krochmal.
Bez fajerwerków
Średnia rentowność brutto inwestycji w mieszkania na wynajem wynosi aktualnie około 6 proc. Ale po odliczeniu kosztów można liczyć na realny zysk z inwestycji — w dużych miastach, jak Warszawa, Wrocław, Poznań — w wysokości około 4 proc. w skali roku. W przypadku Krakowa jest to 3,5 proc. Zdaniem Bartosza Turka, taki poziom zwrotu z inwestycji utrzymuje się już od dłuższego czasu. I, przy stabilnej sytuacji makroekonomicznej, w najbliższym czasie nie powinien się drastycznie obniżyć. Jeśli stanieją ceny mieszkań, zmniejszą się też stawki najmu.
— Najbardziej pesymistyczny scenariusz — ten może się urzeczywistnić w sytuacji bardzo dużego ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych — zakłada znacznyspadek liczby zawieranych transakcji i głębszą korektę cen mieszkań. Jednak obniżka cen, przy braku finansowania, wcale nie spowodowałaby masowego zakupu lokali. W takiej sytuacji można już szacować, że stawki najmu poszybowałyby w górę — kalkuluje Bartosz Turek.
Ekspert zaznacza jednak, że aktualnie nie pojawiają się jeszcze przesłanki, wskazujące na możliwość zaistnienia na rynku tak skrajnej sytuacji.