Nie ma chętnych na zakup obiektów zabytkowych
Niewielu inwestorów stać na renowację dworów i pałaców
Wiele nieruchomości zabytkowych wciąż czeka na nabywców. Niestety wymagania konserwatorów zabytków odstraszają potencjalnych inwestorów. Mimo wielu ulg i zniżek chętnych na takie nieruchomości jest coraz mniej.
Mimo że Polsce nie brakuje zespołów pałacowo-dworsko-parkowych, transakcje zakupu takich nieruchomości przeprowadzane są sporadycznie. Szansa na sprzedaż dworku lub pałacu w dużej mierze zależy od atrakcyjności położenia i wielkości obiektu. Inwestorzy, zwłaszcza prywatni, najczęściej poszukują dworków o powierzchni nie przekraczającej 400 mkw., ulokowanych z dala od wsi, dlatego małe obiekty zostały już wykupione. Teraz na nabywców czekają już tylko duże kompleksy lub obiekty bardzo zniszczone, którymi nikt nie jest zainteresowany.
— Obecnie zwracamy się z naszymi ofertami raczej do dużych zasobnych firm. Część obiektów, przekazaliśmy nieodpłatnie gminom — mówi Wojciech Szczuka z wrocławskiej AWRSP.
Przeważająca liczba dworów znajduje się w złym stanie, co odstrasza nawet bogatych inwestorów zagranicznych.
— Inwestorzy zagraniczni zasięgali informacji odnośnie do możliwości zakupu nieruchomości zabytkowych, ale szybko rezygnowali. Woleli zainwestować w obiekty np. na terenie Czech — twierdzi przedstawiciel Biura Obrotu Nieruchomości Ardvil z Białegostoku.
Pałace w mieście
— Nieco inaczej prezentuje się rynek miejskich nieruchomości zabytkowych. Znanym przykładem są tu liczne pałacyki zabytkowe, spotykane na terenie Łodzi — tłumaczy Tomasz Błeszyński z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Część składową starych nieruchomości fabrycznych stanowią zabytkowe pałace i wille, które w czasach reprywatyzacji przedsiębiorstw zostały uznane za zbyteczne, więc wystawiano je na sprzedaż. Ich nabywcami najczęściej były firmy prywatne, towarzystwa ubezpieczeniowe lub banki, które potrzebowały reprezentacyjnych siedzib.
— Kiedy zwrócono majątki spadkobiercom ich właścicieli, nie byli oni w stanie utrzymać zdewastowanych zwykle nieruchomości i wystawili je na sprzedaż — dodaje Tomasz Błeszyński.
Za dużo zachodu
Wiele nieruchomości zabytkowych znajduje się w rękach Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa. Część z nich jest zamieszkana.
Zdaniem przedstawicielki szczecińskiej AWRSP, ze sprzedażą takiego obiektu zabytkowego wiąże się wiele problemów. Konserwator nie wyraża zgody na sprzedaż nieruchomości jej lokatorom, ponieważ chcą oni kupić tylko sam lokal. Ponadto mieszkańcy nie chcą zgodzić się na przesiedlenie albo nie ma ich dokąd przesiedlić. Najlepszym rozwiązaniem jest w takim przypadku przekazanie obiektu na rzecz gminy.
Pałace i dwory nie przynoszą dużych zysków także pośrednikom obrotu nieruchomościami. Koszty samego zabezpieczenia takich obiektów przed zniszczeniem, oraz stałego dozoru, sięgają kilkunastu tysięcy zł miesięczne.
— Już na etapie poszukiwania odpowiedniego lokalu pośrednicy ponoszą koszty związane z wyjazdami, a znalezienie odpowiedniego obiektu wymaga ich wielu. Zamiast prowadzenia poszukiwań i długotrwałej promocji łatwiej jest sprzedawać bardziej dochodowe nieruchomości. Nasze biuro, ze względu na brak wyraźnych zysków, zrezygnowało z obrotu zabytkami — twierdzi przedstawiciel Biura Obrotu Nieruchomości Ardvil z Białegostoku.
— Przy przygotowaniu oferty nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, pośrednik musi się wykazać sporą wiedzą z zakresu przepisów o ochronie dóbr kultury. Musi znać zasady sprzedaży i szacowania wartości, stan techniczny obiektu, a nawet jego historię. Ważne, aby pośrednik potrafił określić koszty i technologie remontu. Powinien także wiedzieć, jakie bonifikaty może uzyskać inwestor — mówi Jerzy Kisiel, właściciel biura obrotu nieruchomościami Pelkom z Jeleniej Góry.
Zdaniem wielu pośredników, już koszty samej promocji obiektu dworskiego czy pałacowego są bardzo duże, ponieważ prowadzi się ją nawet przez kilka lat.
— Nakłady, jakie ponosimy na promocję tego typu nieruchomości, rzadko się zwracają — dodaje Jerzy Kisiel.
Kłopoty z konserwatorem
W umowach sprzedaży nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, szczegółowo opisane jest stanowisko konserwatora zabytków i obowiązki, jakie spoczywają na nabywcy. Wymagania, jakie konserwatorzy stawiają nabywcom zabytkowych nieruchomości, często przekraczają możliwości finansowe potencjalnych inwestorów.
— Brak elastyczności ze strony konserwatorów często sprawia, że nie dochodzi do transakcji. W efekcie obiekty pozostają bez należytego zabezpieczenia i niszczeją. W trakcie negocjacji sprzedaży pałacu w pobliżu Wałbrzycha, przeznaczonego do kapitalnego remontu, inwestor wycofał się z transakcji z powodu wymagań konserwatora, który działał w oparciu o przepisy o ochronie dóbr kultury. Obiekt do tej pory niszczeje — opowiada Jerzy Kisiel.
Skromna pomoc
Zgodnie z uchwałą Rady Ministrów, w sprawie wykorzystania zabytków na cele użytkowe, istnieje możliwość częściowego pokrycia z budżetu państwa kosztów odbudowy albo remontu zabytku. Refundacja obejmuje do 23 proc. całkowitych kosztów renowacji obiektu. Wnioski o zwrot kosztów weryfikuje generalny konserwator zabytków, przy czym większość takich wniosków zostaje odrzucona. Jeżeli nawet konserwator przyjmie wniosek, ostatecznie właściciel nieruchomości dostaje refundację wysokości 5-10 proc.
Przy zakupie obiektu od AWRSP, nieruchomość zabytkowa jest sprzedawana w drodze przetargu. Jeżeli po dwóch przetargach nie ma nabywcy na dany obiekt, jego cena wywoławcza może ulec obniżeniu do 50 proc. Istnieje także możliwość rozłożenia na raty ostatecznej ceny w czasie do 10 lat. Właściciel nieruchomości zabytkowej może ponadto zostać zwolniony z opłat podatku od nieruchomości, jeżeli nie wykorzystuje nieruchomości do celów zarobkowych.