Łatwiej o pożyczki na nieruchomości, ale banki wciąż udzielają ich ostrożnie
W 2010 r. ustabilizowała się sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Banki chętniej pożyczały i rzadziej wymagały wkładu własnego.
Kredyty hipoteczne stały się bardziej dostępne m.in. ze względu na niższe marże i spadek stopy referencyjnej WIBOR. Przełożyło się to na wyższą zdolność kredytową potencjalnych klientów w porównaniu do lat ubiegłych.
— Zdolność kredytowa, poza takimi czynnikami, jak wiek, zawód, miejsce zamieszkania, zarobki i obciążenia kredytobiorców, zależy również od polityki banku. W jednym dostaniemy np. 300 tys. zł, w drugim 350 tys. zł, a jeszcze inny da nam 400 tys. zł. Wysokością kredytu można manipulować, np. wydłużając okres kredytowania — w takiej sytuacji bank pożyczy więcej przy tym samym poziomie zarobków — wyjaśnia Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker.
Złotówka górą
Według danych Związku Banków Polskich w III kw. 2010 r. udzielono ponad 61,1 tys. kredytów hipotecznych na kwotę ponad 13 mld zł. Z tego aż 2,06 mld zł to kredyty przyznane beneficjentom programu "Rodzina na swoim".
Wciąż najtrudniej dostać kredyt we frankach szwajcarskich. Ma je w ofercie zaledwie kilka banków, m.in. Alior, BPH, mBank, Mulitbank, Nordea, PKO BP i Polbank. O kredyt na 100 proc. lub więcej można się starać jedynie w Alior Banku, mBanku i Multibanku. Marże tych kredytów są tak duże, że decyduje się na nie niewielu klientów — w 2010 r. co dwudziesty Polak zaciągał kredyt we frankach. Aż 75 proc. pożyczek hipotecznych w minionym roku zaciągano w rodzimej walucie, zaś co piąty kredyt przyznawano w euro. Znaczącym zmianom nie uległy procedury banków, które nadal bardzo dokładnie sprawdzają klientów.
— Kredyty w złotych były popularne ze względu na brak ryzyka kursowego, chociaż ich miesięczne raty są wyższe niż raty kredytów walutowych. Program "Rodzina na swoim", łączący zalety niskiej raty kredytu w euro i braku ryzyka kursowego, był korzystny dla ludzi, którzy nie mogli zaciągać pożyczki w obcych walutach — wyjaśnia Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus.
Należy jednak pamiętać, że zgodnie z projektem Ministerstwa Infrastruktury program będzie stopniowo ograniczany do 2012 r. W 2011 r. z dopłat będzie można skorzystać jedynie przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego. Zmieni się też sposób ustalania maksymalnej ceny metra kwadratowego mieszkania. Zmniejszenie tego limitu ograniczy dostępność mieszkań. Zmiany miały obowiązywać od 1 stycznia 2011 r., ale projekt ustawy nie został jeszcze skierowany do parlamentu. Prawdopodobnie nowelizacja wejdzie w życie najwcześniej w kwietniu 2011 r.
— Zmiany w programie nie wywołają rewolucji na rynku. Większość osób, które nie będą mogły uzyskać kredytu z dopłatami, zdecyduje się na kredyt tradycyjny, ewentualnie — jeśli pozwoli na to zdolność kredytowa — na pożyczkę w obcej walucie. Poza tym zmiany w Rodzinie na swoim zapowiadane są od co najmniej kilku miesięcy, zatem kto chciał z tego programu skorzystać, mógł już to zrobić — uważa Michał Krajkowski.
Dobre prognozy
W 2010 r. głośno było również o uchwalonej w lutym przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) Rekomendacji T. Część zapisów weszła w życie w sierpniu, a część dopiero w grudniu. Uchwała sugeruje zasady wyliczania zdolności kredytowej i wprowadza wytyczne dotyczące udzielania kredytów walutowych. Bank, udzielając kredytu powyżej 80 proc. wartości nieruchomości, musi zabezpieczyć tę nadwyżkę poprzez ubezpieczenie niskiego wkładu własnego lub też wymóg wniesienia brakujących środków przez klienta. Regulacje KNF narzucają bankom także konieczność innego liczenia zdolności kredytowej. Raty dla osób zarabiających poniżej średniej krajowej nie mogą przekroczyć 50 proc. dochodu netto, a dla uzyskujących dochody przekraczające średnią ten próg wynosić będzie 65 proc. W praktyce większość banków od dawna stosuje takie wymogi.
— Ze względu na proces wychodzenia ze spowolnienia, które dotknęło nas w latach 2007-09, w tym roku wyraźnie widać ożywienie na rynku kredytów hipotecznych. Liczba rozpoczętych budów sięgnie 157 tys. w 2011 r. i 165 tys. w 2012 r. W najbliższych latach rynek hipoteczny wzrośnie, co będzie następstwem wzrostu zamożności polskiego społeczeństwa — prognozuje Richard Mbewe, główny ekonomista Domu Kredytowego Notus.
Marże kredytów, szczególnie złotowych, ulegają systematycznemu obniżaniu i należy się spodziewać kontynuacji tego zjawiska w najbliższych miesiącach. Konkurencja między bankami wpłynie korzystnie na sytuację kupujących.
13
mld zł Na taką kwotę udzielono kredytów hipotecznych w III kwartale 2010 r.
165
tys. Taka będzie liczba rozpoczętych budów w 2012 r.