Sytuacja na wtórnym rynku mieszkaniowym w Warszawie uspokoiła się. Ceny mieszkań nieznacznie — ale jednak — spadły.
Udało się — ci, którzy przed akcesją nakręcali ceny mieszkań w Warszawie na rynku wtórnym, zarobili. Jednak szaleństwo minęło i obecnie trudniej wmówić klientom, że mieszkania muszą drożeć — bo jesteśmy w UE. W wielu przypadkach lokale — za które przed akcesją żądano horrendalnych stawek — tanieją.
Unia jako straszak
— Niektórzy chcą wykorzystać strach przed Unią do sztucznego napędzenia koniunktury. Tymczasem z raportu, który opracowała nasza firma, wynika wyraźnie, że średnia cena mieszkania na rynku wtórnym wynosi blisko 3,6 tys. zł za mkw. Daleko więc do 4 tys. zł, które często wymienia się jako średnią cenę mkw. w Warszawie — mówił „PB” pod koniec kwietnia 2004 r. Adam Polanowski.
Nawoływania o zachowanie rozsądku nie poskutkowały. Właściciele mieszkań podnosili więc ceny w nadziei, że szybko znajdą nabywców, a kupujący z kolei, przerażeni perspektywą podwyżek, szturmowali agencje nieruchomości.
— Skrajny przypadek? Właściciel mieszkania w bloku z tzw. wielkiej płyty zażądał 7 tys. zł za mkw. — mówi Anna Grzywaczewska z agencji Ober Haus.
Mieszkania takie nie znalazły nabywców. Teraz następuje korekta — ceny transakcyjne są nawet o 300 zł niższe od ofertowych.
Bloki do remontu
Rynek wydaje się stabilizować. Pojawiają się atrakcyjniejsze cenowo oferty.
— Wzrasta też zainteresowanie większymi mieszkaniami. Coraz więcej ludzi poszukuje lokali o powierzchni 60-70 mkw. — mówi Marcin Jańczuk z agencji Polanowscy Nieruchomości.
Poza tym widać wyraźnie, że nie wszystkie mieszkania tracą na wartości. Najczęściej poszukiwane są lokale wybudowane w ostatniej dekadzie — ich ceny spadły najmniej. Spadku można natomiast oczekiwać w blokach z tzw. wielkiej płyty.
— Wiele blokowisk jest zaniedbanych. Spółdzielnie mieszkaniowe nie inwestują w nie. Zniszczone, obskurne klatki odstraszają potencjalnych nabywców. Jeżeli blokowiska nie będą rewitalizowane, to nadal będą traciły na wartości — uważa Marcin Jańczuk.
Jak nie stracić
Kupując mieszkanie z myślą o późniejszej sprzedaży, trzeba uwzględnić wiele czynników. Ważna jest lokalizacja i jakość budynku. Są w Warszawie dzielnice, gdzie wartość mieszkań nie będzie spadać. Zalicza się do nich Mokotów i Saska Kępa. Mieszkania wybudowane w ostatnim dziesięcioleciu na Ursynowie też nie powinny tracić na wartości.
— Wpływ na wzrost cen mieszkań na Ursynowie na pewno miało metro. Tymczasem podziemna kolej jest coraz bliżej Bemowa. Teoretycznie więc dzielnica ta może w przyszłości cieszyć się coraz większym powodzeniem. Będzie to miało przełożenie na ceny mieszkań — mówi Marcin Jańczuk.
Zaznacza jednak, że Bemowo Północne to głównie blokowiska — więc w tym przypadku właściciele mieszkań mogą nie skorzystać z koniunktury.
Cenne centrum
Ostatnio głośno zrobiło się o przewidywaniach demografów, którzy straszą wyludnianiem się miast. Przedstawiają wizje pustych, zamieszkanych przez biednych śródmieściach. Co na to eksperci od nieruchomości?
— To raczej odległa przyszłość, przynajmniej jeśli chodzi o Warszawę. Notowania Śródmieścia wśród kupujących nie spadają. Mieszkanie w centrum to prestiż i wygoda. Największe wzięcie mają przedwojenne kamienice, które często wracają do byłych właścicieli, by ponownie trafić na rynek — mówi Marcin Jańczuk.
Prognozy
Co dalej z cenami mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie? Eksperci ostrożnie podchodzą do prób prognozowania. Unijne szaleństwo jest już za nami. Ceny mieszkań w długiej perspektywie będą niewątpliwie rosły — z jednym zastrzeżeniem — nie będzie to dotyczyło wszystkich lokali.
— Stabilizacja na pewno potrwa do 2007 r., czyli do czasu wprowadzenia 22-proc. stawki VAT na mieszkania. W poprzednich latach co roku pojawiały się różne zagrożenia: likwidacja ulg podatkowych, wzrost VAT na mieszkania. To na pewno w jakiś sposób stymulowało rynek i powodowało, że ci, którzy się wahali — szybciej podejmowali decyzję o zakupie. Ceny dobrych mieszkań powinny jednak stopniowo rosnąć wraz z poprawiającą się gospodarką — podsumowuje Anna Grzywaczewska.
Tymczasem w piątek Sejm zdecydował, że w 2005 r. nie będzie ulgi remontowej. Może jeszcze w tym roku skorzysta na tym rynek wtórny. Przecież kupione mieszkanie trzeba wyremontować…