Wkrótce może być drożej

Marcin Bołtryk
08-01-2009, 00:00

Kryzys nie omija nikogo. Kłopoty deweloperów magazynowych odczują ci, którzy wynajmują od nich powierzchnię. Będzie drożej.

Zachodzi słońce nad magazynowym eldorado

Kryzys nie omija nikogo. Kłopoty deweloperów magazynowych odczują ci, którzy wynajmują od nich powierzchnię. Będzie drożej.

Rynek magazynów rozwija się jak żaden inny. Przybywa obiektów i inwestorów. Mimo że w tej chwili w naszym kraju jest dostępnych ponad 4,86 mln mkw. powierzchni magazynowej wciąż mówi się o ogromnym jej niedoborze.

— Tylko w trzech pierwszych kwartałach 2008 r. w Polsce powstało 1,22 mln mkw. nowych magazynów. W tej chwili Największy udział w rynku, sięgający 34 proc. ma ProLogis, za nim uplasowały się Panattoni oraz Segro. Kolejne miejsca należą do MLP Group i AIG/Lincoln. Od niedawna na rynku działają dwie kolejne firmy — Goodman i Pinnacle. Ta ostatnia kupiła w minionym roku Europa Park Mszczonów (teraz Point Park Mszczonów). Zatem oprócz budowania nowych hal magazynowych inwestuje się również w już istniejące — opowiada Wioleta Wojtczak z działu analiz w King Sturge.

Będzie ciaśniej

Ważne, że istniejące magazyny są już w znacznym stopniu lub całkowicie wynajęte (współczynnik pustostanów wynosi ok. 10 proc.).

— Część inwestycji będących w trakcie budowy ma już najemców, którzy podpisali umowy jeszcze przed rozpoczęciem prac. Realizacja obiektów planowanych, będzie prawdopodobnie odsuwana w czasie do momentu podpisania umowy najmu na całość bądź część powierzchni. Kryzys światowej gospodarki doprowadził do sytuacji, w której banki mniej chętnie finansują budowę nowych obiektów logistycznych, jeżeli nie są one zabezpieczone umowami typu pre-lease — zaznacza Wioleta Wojtczak.

Podaż spadnie. Od kilku miesięcy deweloperzy ostrożniej podejmują decyzje o kupnie nowych działek pod centra magazynowe. Niektórzy ogłosili, że wstrzymują wszelkie nowe inwestycje, skupiając siły na kończeniu rozpoczętych budów. Co to oznacza dla ich klientów?

Według Wiolety Wojtczak może dojść do niewielkiego, kilkuprocentowego wzrostu stawek czynszu.

Operatorzy logistyczni stanową poważną grupę klientów firm zajmujących się budową i wynajmem magazynów. Czego się spodziewają?

— Obserwujemy wzrost cen najmu, uzasadniany przez deweloperów rosnącymi kosztami pozyskania pieniędzy na budowę hal magazynowych. Jednak podnoszenie stawek czynszu nie jest zasadą i nadal wiele zależy od pozycji negocjacyjnej najemcy i sytuacji dewelopera — przekonuje Dariusz Nachyła, dyrektor produktu logistyka w firmie Hellmann Worldwide Logistics, która wynajmuje łącznie około 80 tys. mkw. magazynów.

Dodaje, że atrakcyjne ceny nadal można uzyskać szczególnie w sytuacjach, kiedy różne firmy deweloperskie oddają do użytku nowe obiekty w tym samym czasie i rejonie.

— Przewiduję, że teraz klienci deweloperów będą zdecydowanie ostrożniej inwestować w zapasy, przez co spadnie także popyt na magazyny — mówi Dariusz Nachyła.

Podobnego zdania jest Kamila Newlin-Łukowicz ze spółki deweloperskiej Pinnacle.

— Największy spadek zapotrzebowania na magazyny wykażą zapewne firmy z branży motoryzacyjnej, szczególnie boleśnie dotkniętej kryzysem. Nie oznacza to, że przedstawiciele innych branż również będą ograniczać plany i zapotrzebowanie na magazyny — dodaje Kamila Newlin-Łukowicz.

Nie bez znaczenia są również koszty dodatkowe związane z zarządzaniem i korzystaniem z mediów. Tempo ich wzrostu, w stosunku rok do roku, jest dwucyfrowe, a ich procentowy udział w ogólnych kosztach najmu hali wzrósł w 10 lat z około 15 do 40 proc.

— Deweloperzy, próbując utrzymać ceny, będą ograniczać nowe inwestycje. Co prawda podobne wahania poziomu cen zdarzały się już przynajmniej dwukrotnie od 1998 r., jednak teraz warunki zewnętrzne są zdecydowanie inne niż kilka lat temu. Różnica nie dotyczy wyłącznie charakteru obecnego spowolnienia gospodarczego, ale również zjawiska wzrostu konkurencji między deweloperami i ilości powierzchni magazynowej, która wraca na rynek po zakończeniu kontraktów z najemcami — zauważa Dariusz Nachyła.

Gorzej za więcej

Bez dostępu do kredytów i innych źródeł środków inwestycyjnych deweloperzy nie będą budowali tak wiele nowych magazynów.

— Podaż powierzchni, zwłaszcza w obiektach klasy A, znacznie się zmniejszy. Innym skutkiem będzie obniżenie standardu budowanych obiektów. Ich wyposażenie zostanie ograniczone do określonego przepisami, niezbędnego minimum. W początkowym okresie kryzysu naturalnym zjawiskiem — przy ograniczonej podaży i niezmienionym popycie na powierzchnie magazynowe — jest krótkotrwały wzrost cen najmu — przestrzega Tomasz Garbarski, dyrektor regionu centrum-wschód w spółce DSV Sulutions, która wynajmuje łącznie 70 tys. mkw. powierzchni magazynowej.

Cenowa mapa magazynowa (EUR/mkw./miesiąc)

Lokalizacja Cena Cena Wskaźnik ofertowa realna pustostanów (proc.)

Warszawa 3,2-4 2,9-3,5 11

Polska Centralna 3,2-4 3-3,7 10

Poznań 3,2-3,5 2,9-3,2 7,4

Górny Śląsk 3,5-4,2 3,2-4 6,1

Wrocław 3,3-3,7 3-3,5 12,7

Gdańsk 3,5-4,5 3,2-4 0

Kraków 4,5-5 4-4,7 2,7

Marcin Bołtryk

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marcin Bołtryk

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Prawo / Wkrótce może być drożej