Czyżby nasz rynek inwestycyjny dojrzewał?
Jednak tak. Świadczą o tym coraz mniejsze stopy kapitalizacji w transakcjach sprzedaży biurowców, a nawet centrów handlowych. Obecnie sprzedaje się nieruchomości ze stopą kapitalizacji 7-7,5 proc., przy czym trzeba podkreślić, że dotyczy to przede wszystkim najlepszych jakościowo biurowców klasy A. Spadek jest znaczny, bo jeszcze rok temu można było kupić produkt ze stopą zwrotu powyżej 8 proc.
Polski rynek inwestycyjny szybko dojrzewa. Jest więcej ciekawych produktów do kupienia. Transakcje są, ogólnie mówiąc, obciążone mniejszym ryzykiem. Jest też spora liczba inwestorów zainteresowanych polskimi biurowcami, centrami handlowymi i magazynami. Rynkiem nieruchomości w Polsce interesują się zarówno grupy prywatnych inwestorów, jak i fundusze inwestycyjne specjalizujące się w nieruchomościach. Inwestorzy przyjeżdżają do nas z innych krajów europejskich i Ameryki.
Niemieckie fundusze już kilka lat temu odkryły możliwości inwestycyjne w Polsce. Niespełna tydziń temu — w piątek 3 czerwca 2005 r. zamknięto transakcję sprzedaży biurowca Norway House, zlokalizowanego przy ul. Lwowskiej 19 w centrum Warszawy. Budynek został sprzedany niemieckiemu funduszowi TMW, który zarządza kapitałem grupy prywatnych inwestorów. Norway House kupiono za blisko 15 mln euro. W transakcji uczestniczyła firma doradcza Colliers International, która reprezentowała kupującego.
W Warszawie jest jeszcze dużo do sprzedania, aczkolwiek jeżeli stopy kapitalizacji będą nadal spadać, transakcji może być mniej niż oczekiwano. Podczas gdy nieruchomości biurowe są nadal najbardziej poszukiwanym rodzajem aktywów w Warszawie i poza nią, nowi na rynku inwestorzy — szczególnie prywatne konsorcja z Irlandii z dobrym zapleczem — są otwarci na kupno dobrze zbudowanego, wynajętego i zlokalizowanego centrum handlowego. Produkty magazynowe cieszą się także powodzeniem inwestorów, tym bardziej że dla tego typu transakcji stopy kapitalizacji są wyższe i sięgają nawet 9 proc.
Jeżeli chodzi o biurowce, zastanawiam się, jak bardzo spadną jeszcze stopy zwrotu? Wzrost i stabilność na warszawskim rynku rzeczywiście odegrały znaczącą rolę w tworzeniu nowego wzorca dla stóp w 2004 r., chociaż jakość umowy była tak samo ważna na przykład przy sprzedaży kompleksu DaimlerChrysler przy Al. Jerozolimskich w zachodniej części Centralnego Obszaru Biznesu. Takie transakcje nie są na rynku czymś zwykłym, i mimo że wielu deweloperów stara się osiągnąć 7-proc. stopę zwrotu przy sprzedaży, często granica ta wynosi około 8 proc.
John Banka, szef działu doradztwa inwestycyjnego Colliers International Poland