Rynek ma szanse na powrót do rzeczywistości
Liczba transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych jest tylko ułamkiem tej sprzed roku.
Zdaniem ekspertów z CB Richard Ellis, warunki gospodarcze w Polsce wciąż są korzystne w porównaniu z krajami Europy Zachodniej. Inwestorzy dobrze oceniają sytuację finansową polskich firm i banków, niskie stopy procentowe oraz spadającą inflację. Także ogromne inwestycje infrastrukturalne, finansowane częściowo przez fundusze europejskie, wydają się łagodzić skutki spowolnienia gospodarczego.
Jednakże pogorszenie globalnej koniunktury i spadek popytu drastycznie zmniejszyły wartość inwestycji we wszystkich sektorach.
Zamiast fali inwestycji
Zdaniem Olgi Dreli z CB Richard Ellis, to ograniczony dostęp do środków finansowych, połączony z konkurencją ze strony bardziej dojrzałych rynków zachodnich, spowodowały odpływ funduszy inwestycyjnych z Europy Centralnej, przede wszystkim z miast będących stolicami regionów.
Opinia ta nie jest odosobniona.
— W pierwszym półroczu 2009 w Polsce zawarto transakcje o wartości około 100 mln EUR. Wszystkie zainicjowane były w roku ubiegłym, a w bieżącym tylko je sfinalizowano. Dla porównania, od stycznia do maja 2008 r. zawarto transakcje na kwotę ponad 640 mln EUR. Nie ma szans na wyrównanie wyników z poprzedniego roku, kiedy to w nieruchomości komercyjne zainwestowano prawie 2 mld EUR. Można założyć, że suma sfinalizowanych transakcji zamknie się w okolicy 500 mln EUR. Będzie to jednak możliwe tylko wtedy, gdy na rynek wróci część zagranicznych inwestorów, skuszonych dobrymi wynikami polskiej gospodarki, a także problemami części właścicieli nieruchomości, którzy będą zmuszeni do wyprzedaży aktywów. Coraz częściej będzie dochodziło do niespodziewanych transakcji po obniżonej cenie. Kupcom będzie dużo łatwiej dyktować warunki, bo niektórzy właściciele są pod presją finansową — twierdzi Dawid Mikołajczewski, doradca inwestycyjny Ober-Haus
Największą transakcją była sprzedaż stołecznego obiektu biurowego Grzybowska Park za 75 mln EUR, który kupił niemiecki fundusz Deka.
— Moim zdaniem, mamy do czynienia z głębokim kryzysem, zwłaszcza że nieruchomości komercyjne w Polsce od początku roku 2009 były przedmiotem zaledwie trzech transakcji kupna-sprzedaży o łącznej wartości około 88 mln EUR. W analogicznym okresie ubiegłego roku zainwestowano blisko 9 razy więcej. Poprawę sytuacji będzie można rozpoznać po wznowieniu działalności funduszy inwestycyjnych niskiego ryzyka, poczynających sobie najbardziej agresywnie. Można się tego spodziewać w drugiej połowie bieżącego roku, jednak obecnie nikt nie potrafi precyzyjnie określić momentu, w którym to nastąpi — mówi Tomasz Puch z Jones Lang LaSalle.
Komórki do wynajęcia
Popyt na powierzchnie biurowe na warszawskim rynku w pierwszym kwartale 2009 zmniejszył się znacznie — prawie 60 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku 2008.
Obecnie w budowie znajduje się 290 tys. mkw. biur, które do użytku zostaną oddane w 2009 i 2010 r. Budowa kolejnych 90 tys. mkw., które miały powstać w roku 2010, może zostać wstrzymana z powodu niskiego popytu.
— Stawki czynszów spadają, co jest odwróceniem ubiegłorocznego trendu. W stolicach regionów stawki wywoławcze wahają się od 13 do 18 EUR za 1 mkw. miesięcznie, zależnie od lokalizacji. Przewidujemy, że do końca roku średnie czynsze jeszcze zostaną obniżone, zwłaszcza w Krakowie i Łodzi, gdzie wiele budynków jest w trakcie budowy. Właściciele skłonni będą oferować nowym najemcom wysokie opusty, zwłaszcza w przy umowach tzw. przednajmu, co jest rzadkością poza Warszawą — mówi Olga Drela z działu badań rynku i doradztwa w CB Richard Ellis.
Stawki wywoławcze czynszów w centrum stolicy w najlepszych lokalizacjach spadły do 24-26 EUR za mkw. miesięcznie, a poza centrum ustabilizowały się na poziomie 15- -16 EUR.
Handel jeszcze się kręci
Zdaniem Olgi Dreli, rynek nieruchomości handlowych mniej dotkliwie odczuwa pogorszenie sytuacji ekonomicznej w kraju. Wskaźniki konsumpcji utrzymują się na stosunkowo wysokim poziomie, a Polacy nadal chętnie odwiedzają centra handlowe.
— W pierwszym kwartale 2008 r. w Polsce działało około 250 centrów handlowych o łącznej powierzchni 5,7 mln mkw. Kolejny milion metrów kwadratowych był w budowie. Obecnie rynek dysponuje powierzchnią 7 mln mkw. w 305 centrach. Mimo spowolnienia gospodarczego powstają nowe obiekty. W całej Polsce około 1,4 mln mkw. powierzchni handlowej powstaje w centrach, których budowę rozpoczęto z planowaną datą otwarcia do końca 2010 r. Deweloperzy zaczęli interesować się mniejszymi miastami i to właśnie tam mogą powstać najlepsze i najciekawsze obiekty o bardzo wysokiej jakości i różnorodności funkcji — tłumaczy Olga Drela.
Jej zdaniem, to właśnie duże miasta weszły w okres spowolnienia. Kontynuowane są tylko projekty zaczęte w "dobrych czasach". Rozpoczęcie nowych, dużych inwestycji opóźniono bądź całkowicie wstrzymano. Deweloperzy skupiają się raczej na rozbudowie lub poprawie jakości obiektów.
Z danych CB Richard Ellis wynika, że średnia ilość powierzchni handlowej, przypadającej na 1 tys. Polaków, wzrosła w ciągu minionego roku o 30 proc. i wynosi obecnie 190 mkw. Wciąż jest jednak znacząco niższa niż w krajach Europy Zachodniej, gdzie wskaźnik ten wynosi około 250 mkw. Najwięcej centrów handlowych znajduje się w Warszawie (około 1,2 mln mkw., co oznacza 20-proc. wzrost w ciągu minionego roku) oraz na Górnym Śląsku (około 800 tys. mkw. i 15-proc. wzrost). Jednak najwyższy wskaźnik powierzchni handlowej na 1 tys. mieszkańców mają Poznań (900 mkw.) i Wrocław (800 mkw.), zaś najniższy — Kraków (450 mkw.) i Górny Śląsk (370 mkw.).
— Komercjalizacja obiektów jest obecnie dłuższa i trudniejsza. Deweloperzy są skłonni do licznych ustępstw na rzecz najemców, żeby zawarzeć jak najwięcej umów. Czynsze wyhamowały — mówi Olga Drela.
Ale uważa, że spowolnienie na rynku nieruchomości komercyjnych można postrzegać także jako zjawisko pozytywne.
— Po miesiącach niebotycznych wzrostów czynszów i cen ziemi oraz ogromnej liczby często przeskalowanych projektów deweloperskich rynek ma w końcu szansę na oczyszczenie i powrót do rzeczywistości. Banki i instytucje finansowe eliminują ryzykowne i nierentowne projekty poprzez zaostrzanie warunków kredytowania. Najlepsi deweloperzy, o silnej pozycji finansowej, spójnej strategii i rozsądnie rozplanowanych projektach, mają szansę się obronić i uzyskać finansowanie. Słabe i nieuzasadnione ekonomicznie projekty znikają z rynku — przekonuje Olga Drela.
Według tej teorii deweloperzy, którzy zdołają pozyskać najlepsze lokalizacje i których projekty będą gotowe na przełomie lat 2010 i 2011, kiedy oczekuje się ożywienia gospodarki, będą na zwycięskich pozycjach. Coraz częściej okazuje się, że w miastach regionalnych takie pozycje zajmują deweloperzy lokalni, a nie międzynarodowi. To właśnie oni lepiej znają rynek i mają odpowiednie zasoby atrakcyjnych działek.
100
mln EUR Taka była wartość transakcji inwestycyjnych od stycznia do maja roku 2009...
640
mln EUR ...a tyle wyniosła w tym samym okresie rok wcześniej.