Budynek

Szeroka lada z ustawionym obok wielkim akwarium i witający gości portier — to banalny symbol obiektu mieszczącego luksusowe mieszkania. Ale… Budynek z kamienną elewacją, do którego wchodzi się z wykorzystaniem klasycznego domofonu, to — z tego punktu widzenia — już substandard. Obiekt uznawany za apartamentowiec dyskwalifikuje też zbyt duża liczba mieszkań. Najlepiej, jeśli nie jest ich więcej niż 30-40. Zdecydowanym odstępstwem od tej reguły są tylko mieszkalne wieże. Tam widok z wysoko położonych kondygnacji z nawiązką rekompensuje dyskomfort mieszkania w mrówkowcu.

Przydałyby się też zamknięty basen i siłownia, ale nie jest to warunek konieczny do zaliczenia obiektu do klasy najbardziej prestiżowych budynków. No i nie ma jednoznacznej wykładni co do umieszczania lokali użytkowych na parterze. Ortodoksi twierdzą, że dyskwalifikują one obiekt jako apartamentowiec. Przeważa jednak opinia, że niekoniecznie. Wszystko zależy od prowadzonej w nich działalności. Chociaż… Mimo że na wyższych piętrach żywot wiodą ludzie zamożni, nie powinny to być oddziały banków. Ekskluzywność "uchodzi" z budynku także po pojawieniu się w nim sklepu spożywczego i większości lokali gastronomicznych. Choć w tym ostatnim przypadku odpowiednia "nadbudowa" może wręcz dodawać prestiżu całemu budynkowi. Przykładem Cafe Fogg, prowadzona przez potomka słynnego Mieczysława w warszawskiej Opera Residence.

Lokalizacja

Tak, umiejscowienie budynku w miejskiej tkance oczywiście wpływa na poczucie ekskluzywności. Dobry adres? W centrum życia gospodarczego i kulturalnego miasta albo w pobliżu jego "oddychającej" części, zapewniającej miły widok z okna. W Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu może to oznaczać lokalizację tuż obok głównego cieku wodnego. W Warszawie, która z bliżej nieznanych przyczyn od lat odwraca się plecami do Wisły — zielone tereny Mokotowa.

Niedostatki położenia może rekompensować niebanalna architektura i sława projektanta budynku. Przykład: wieża Złota 44 powstająca obok Dworca Centralnego w Warszawie. Widoki z umieszczonych dziesiątki metrów nad ziemią penthouse’ów i architektoniczna sława Daniela Libeskinda rekompensują wątpliwe uroki sąsiedztwa (dworzec PKP, centrum handlowe Złote Tarasy czy socrealistyczny Pałac Kultury i Nauki ze swym zaniedbanym otoczeniem).

Metraż i wysokość

W aglomeracji warszawskiej co roku oddaje się do użytku trzy razy więcej mieszkań niż we Wrocławiu czy w Krakowie. Podobnie jak rozkłada się zapotrzebowanie rynku na mieszkania, rozkłada się zapotrzebowanie na te ekskluzywne. Nie ma się więc co dziwić, że przynajmniej jedna trzecia wszystkich apartamentów w Polsce powstaje w stolicy. O ile jednak w innych miastach pod tym hasłem oferowane są rzeczywiste apartamenty, o tyle w Warszawie uległo ono wyraźnej erozji.

— W pewnym momencie każde mieszkanie zaczęło się tu z angielskiego nazywać apartamentem. Na rynku warszawskim słowo "apartament" po prostu zastąpiło słowo "mieszkanie" — zaznacza Marcin Grudzień, kierownik zespołu ds. nieruchomości w zajmującym się private bankingiem Noble Banku.

No to co to jest apartament? Mieszkanie przynajmniej 180-metrowe. I nie chodzi przy tym o samą powierzchnię, ale o układ funkcjonalny lokalu. Trzonem apartamentu powinien być duży salon (minimum 35 mkw.), do tego główna sypialnia z przypisaną do niej garderobą i osobną łazienką. Przydałyby się jeszcze ze dwa inne pokoje, toaleta dla gości, reprezentacyjny hall/przedpokój. W lokalu mniejszym niż 180 mkw. trudno je po prostu zmieścić. Wyróżnikiem apartamentu jest także jego wysokość — 2,7 m to jednak za mało. Pożądanym dodatkiem pozostaje też duży taras.

Mieszkanie

Nawet jeśli standard wykończenia powierzchni wspólnych budynku stanowi kwintesencję apartamentowca, lokal może się nie zmieścić w tej kategorii. Zdarza się, że takie obiekty dyskwalifikuje umieszczenie obok klasycznych apartamentów zbyt dużej liczby łatwiej sprzedawalnych mieszkań kilkudziesięciometrowych. Z drugiej strony, ekskluzywny apartament może powstać w budynku pod żadnym względem nie spełniającym kryteriów pozwalających na zaliczenie go do kategorii apartamentowców.

Przykładem mieszkanie powstałe na szczycie ośmiopiętrowego bloku warszawskiego Mokotowa. Jego właściciel zaczął współpracować z deweloperem i architektem budynku jeszcze na etapie prac porządkowych na placu budowy. Dzięki temu uzyskał w swoim lokum nie tylko niepowtarzalne przeszklenia, ale u zbiegu konstrukcji nośnej klatki schodowej, windy i garażu udało mu się ulokować stutonową betonową nieckę basenu mieszczącego 36 ton wody, widocznej również z położonego niżej salonu.