Biura do wynajęcia po korzystnych cenach

Marta Sieliwierstow
opublikowano: 29-04-2010, 00:00

Do dziś rynek powierzchni biurowych odczuwa skutki zmian, które zaczęły się na przełomie III i IV kwartału 2008 r.

Mimo że zmiany na rynku, takie jak spadek czynszów i wstrzymanie realizacji projektów biurowych, są ewidentne, to nawet specjalistom trudno jest dokładnie określić, jak długo sytuacja będzie korzystna dla najemców. Jeszcze pół roku temu wszystko wskazywało na to, że czynsze będą rosły znacznie szybciej, niż to ma teraz miejsce.

— Trudno oszacować, jak długo potrwają dobre czasy dla najemców. Być może sytuacja na korzyść wynajmujących zmieni się dopiero po IV kwartale 2010 r. Dla firm, których umowy najmu kończą się w 2012 r., to bez wątpienia dobry czas na renegocjowanie warunków lub poszukiwanie nowych lokalizacji — uważa Marcin Kania, partner w dziale powierzchni biurowych Colliers International.

W stolicy ruch

Wciąż najwięcej biurowców powstaje w Warszawie. Powierzchnia biurowa dostępna na stołecznym rynku to już około 3,3 mln mkw. Tylko w Centralnym Obszarze Biznesu, czyli w centrum miasta i na jego obrzeżach, znajduje się ponad 1,1 mln mkw. biur. Także tam są najwyższe stawki czynszów. Średnio za wynajem metra kwadratowego w pierwszych miesiącach 2010 r. najemcy musieli zapłacić 18,5 EUR w porównaniu z 21 EUR w tym samym okresie 2009 r. Poza ścisłym centrum czynsze są niższe i w I kw. tego roku wyniosły 12,5 EUR w porównaniu z 13 EUR w roku ubiegłym. Co ciekawe, niemal wszędzie czynsze efektywne, czyli to, co najemca musi ostatecznie zapłacić po wszelkich obniżkach, są średnio o 2 EUR za mkw. niższe niż czynsze wywoławcze, których oczekują wynajmujący, przystępując do negocjacji. W całej Warszawie od stycznia do marca wynajęto 125 tys. mkw. biur.

— Pierwszy kwartał 2010 r. jest zaskakująco dobry pod względem liczby transakcji najmu na rynku warszawskim. To wynik lepszy niż w rekordowym 2008 r. i o ponad 300 proc. lepszy niż w I kwartale 2009 r., kiedy najemców znalazło jedynie 45 tys. mkw. Należy jednak podkreślić, że w minionych miesiącach dominowały renegocjacje (stanowiły one 37 proc. wszystkich kontraktów) — czyli zawieranie nowych umów najmu w tych samych budynkach, często bez zwiększenia zajmowanej powierzchni — mówi Tomasz Buras, szef działu wynajmu powierzchni biurowych King Sturge.

Najwięcej powierzchni na stołecznym rynku, bo aż ponad 48,6 tys. mkw., wynajęto na Górnym Mokotowie. Na drugim miejscu pod względem wielkości wynajętej powierzchni znajduje się obszar centrum, do którego zaliczane są Śródmieście, Wola i Ochota. Najemców znalazło tam prawie 38 tys. mkw. Najmniej, bo zaledwie 496 mkw. wynajęto w Wilanowie i na Ursynowie.

— Najwięcej biurowców powstaje na Mokotowie. W niedługim czasie dostępna w tej dzielnicy powierzchnia biurowa może przekroczyć 1 mln mkw. Cechą charakterystyczną dla tego obszaru są stabilne czynsze, kształtujące się na poziomie 14,5—15,5 EUR za mkw. — wyjaśnia Robert Karniewski, partner w dziale powierzchni biurowych Colliers International.

Mimo znacznego ożywienia na stołecznym rynku i zwiększenia wynajętej powierzchni budowa wielu warszawskich biurowców nadal jest wstrzymana do czasu podpisania umów z przyszłymi najemcami.

— W całej Warszawie współczynnik pustostanów wzrósł w I kwartale 2010 r. tylko o 0,3 proc. i wyniósł 7,6 proc., natomiast pod koniec roku może spaść do około 6 proc. — mówi Jakub Marszałek, analityk działu powierzchni biurowych Cushman Wakefield.

W regionach wyczekują

Wśród stolic regionów pod względem dostępnej powierzchni biurowej prym wiedzie Kraków (366 tys. mkw.). Zaraz za nim plasują się Wrocław (287 tys. mkw.) i Trójmiasto (213 tys. mkw.). Czołówkę zamykają: Poznań (178 tys. mkw.), Łódź (143 tys. mkw.) i Katowice (135 tys. mkw.).

Najwyższy odsetek pustostanów jest w Łodzi — aż 24,7 proc. To wynik masowego rozpoczynania budów dwa—trzy lata temu, kiedy Łódź została okrzyknięta niedocenionym miastem, stanowiącym doskonałą lokalizację, mogącą przyciągnąć niezliczone firmy.

— Wysoki poziom pustostanów nie tylko w Łodzi, ale także w Krakowie (14,7 proc.) i Katowicach (8,2 proc.) sprzyja obniżeniu stawek czynszów oraz podwyższeniu standardu wykończenia biurowców — tłumaczy Robert Karniewski.

Mimo że dostępna w tych trzech miastach powierzchnia biurowa jest wystarczająca, to w ciągu następnych trzech lat zależnie od koniunktury może przybyć od 20 tys. mkw. w Krakowie, 50 tys. mkw. w Katowicach i nawet 60 tys. mkw. w Łodzi.

Problem mają natomiast najemcy poszukujący biur w Szczecinie, Rzeszowie, Lublinie czy Olsztynie. Inwestorzy wciąż czekają na firmy gotowe podpisać z nimi umowy najmu przed rozpoczęciem budowy i raczej nie decydują się na zaczynanie prac, kiedy nie mają gwarancji zapełnienia przynajmniej 20 proc. powierzchni.

— Na spowolnieniu wygrają ci, którzy mają własne pieniądze na sfinansowanie projektu. Mimo że banki nieco łagodzą zasady udzielania pożyczek hipotecznych, to wciąż przy biurowcu o powierzchni 60 tys. mkw. oczekują podpisania umów na wynajem przynajmniej 20 tys. mkw. — podsumowuje Robert Karniewski. l

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane