Nad pojedyncze osamotnione magazyny nadciągają czarne chmury. Przyszłością są centra logistyczne zaprojektowane niczym małe miasta.
— Od 2 lat rynek centrów logistycznych w Polsce przeżywa swój rozkwit. Zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową w dalszym ciągu rośnie. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się Górny i Dolny Śląsk oraz ostatnio region Trójmiasta. Okolice Łodzi, Poznania oraz Warszawy nie tracą przez to na znaczeniu, a wręcz przeciwnie — liczba nowych centrów logistycznych w tych regionach stale wzrasta — mówi Maciej Madejak, wiceprezes Prologis.
Ruch w interesie
Nowe centra logistyczne powstają dynamicznie i trudno powiedzieć, czy rynek już się nasycił czy nie. Wiele firm jeszcze nie zaczęło działalności w Polsce albo te, które zaczęły, zamierzają rozszerzyć jej zakres. Dlatego prawdopodobnie będzie potrzebne jeszcze wiele metrów kwadratowych powierzchni magazynowej.
— Trudno jednoznacznie ocenić, czy liczba obecnie czynnych lub budujących się centrów logistycznych jest wystarczająca czy nie. Wszystko zależy od przyszłych warunków gospodarczych w Polsce i Europie. Prognozy rozwoju całego rynku magazynowego w Polsce są bardzo optymistyczne, co wynika z dużego popytu na duże powierzchnie logistyczne zagranicznych firm chcących ulokować swoje centra na wschodzie Europy — mówi Adam Banaszczyk, prezes Logistic City.
Jednak nie wolno spoczywać na laurach, tym bardziej że prosperity nie wynika ze szczególnych atutów Polski, tylko obecnych warunków politycznych i gospodarczych.
— Dynamika rynku zależy od dalszego rozwoju polskiej gospodarki, warunków, jakie będą panować w sąsiednich krajach, oraz rozszerzenia Unii Europejskiej o kolejnych członków. Od tych wszystkich czynników zależeć będzie, czy Polska pozostanie bramą na wschód Europy — przestrzega Banaszczyk.
Budować, ale gdzie
Wybudowanie atrakcyjnego dla najemców centrum logistycznego nie jest ani łatwe, ani tanie. To, czy centrum będzie powstawało łatwo czy opornie, zależy od bardzo wielu rzeczy — jakości gruntu, nastawienia lokalnych władz, dotychczasowego doświadczenia w dziedzinie budowy centrów logistycznych, popytu na powierzchnię magazynową w danym regionie czy od wielkości i jakości samego centrum.
— Budowa centrum logistycznego to skomplikowane przedsięwzięcie. Atrakcyjność lokalizacji oraz odpowiednia infrastruktura mają kluczowe znaczenie dla pozyskania najemców. Nie mniej ważna jest jednak koncepcja oraz jakość wykonania obiektów oraz infrastruktury. Zastosowane rozwiązania muszą charakteryzować się nie tylko najwyższą jakością, ale też odpowiednią elastycznością, umożliwiającą dostosowanie się do zróżnicowanych potrzeb przyszłych najemców. Nie należy również pomijać aspektów finansowych. Budowa odpowiedniej infrastruktury i nowoczesne wyposażenie wymaga znaczących nakładów — mówi Adam Banaszczyk.
Specjaliści pytani, co jest brane pod uwagę przy budowie centrum logistycznego, wymieniają wiele czynników. Ale przede wszystkim miejsce.
— Lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Strategiczna lokalizacja, czyli położenie na terenie z rozbudowaną infrastrukturą drogową (bliskość głównych tras transportowych, gotowych lub planowanych autostrad), bliskość miasta, dworca kolejowego, lotniska, środków transportu miejskiego to tylko nieliczne cechy odpowiedniego miejsca pod budowę centrum. Liczą się również dostęp do wykwalifikowanej kadry pracowniczej w regionie, owocna współpraca z lokalnymi władzami oraz zaplecze biznesowo-noclegowe danego miejsca — wymienia Maciej Madejak.
Adam Banaszczyk za klucz do sukcesu uważa usytuowanie centrum w sercu obsługiwanego regionu, bezpośrednio przy skrzyżowaniu istotnych szlaków komunikacyjnych. Zwraca także uwagę na dostęp do wykwalifikowanych pracowników, który mogą zapewnić miasta liczące co najmniej kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców. Dobrze, jeśli teren dostępny pod inwestycję jest odpowiednio duży i płaski.
Najlepszy magazyn
— Funkcjonalne centrum wyróżniają: infrastruktura drogowa oraz telekomunikacyjna, liczba bram wjazdowych dostosowana do wielkości centrum, szerokie place manewrowe, miejsca parkingowe dla samochodów ciężarowych i osobowych, ogrodzenie oraz całodobowa ochrona, nowoczesna powierzchnia magazynowa dostosowana do potrzeb klientów, odpowiedni nacisk na posadzkę czy system zraszaczy nad całą powierzchnią hali — mówi Maciej Madejak.
W centrach logistycznych wykorzystuje się rozwiązania IT oraz zaawansowane zabezpieczenia antywłamaniowe i antypożarowe.
— Na funkcjonalność centrum logistycznego składa się wiele elementów. Chodzi tu zarówno o atrakcyjność systemu aranżacji przestrzennej, odpowiednie zaplecze, jak i nowoczesną infrastrukturę, która musi odpowiadać indywidualnym wymaganiom klientów i spełniać odpowiednie normy techniczne. Układ poszczególnych budynków musi zapewniać sprawną komunikację na terenie centrum oraz optymalne powiązania ze szlakami komunikacyjnymi. Ważnymi elementami zaplecza są: odpowiedniej jakości drogi, centralnie zarządzany parking o odpowiedniej powierzchni, obiekty hotelarsko-gastronomiczne. Nowoczesna infrastruktura — to również możliwość korzystania z zaawansowanych technologii IT. Wiąże się to z koniecznością doprowadzenia światłowodów umożliwiających szybką łączność. Bardzo istotne są także najwyższej jakości zabezpieczenie pożarowe, zautomatyzowana (na podstawie telewizji przemysłowej) i fizyczna ochrona obiektów oraz odpowiednie zabezpieczenia antywłamaniowe. Ważnym czynnikiem są elastyczne rozwiązania systemów klimatycznych. Nierzadko konieczny jest również zorganizowany transport dla pracowników — mówi Adam Banaszczyk.