Mało który deweloper może dziś pozwolić sobie na planowanie dużej inwestycji mieszkaniowej bez kredytu. Ale i mało który potrafi sprostać bankowym wymaganiom.
Do 2006 r. specjaliści nie przewidują wzrostu popytu na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Podaż lokali spadnie, bo w I półroczu tego roku deweloperzy niechętnie przystępowali do realizacji inwestycji. Nowe projekty dopiero wkraczają w fazę wykonawczą. Nikt spośród analityków rynku mieszkaniowego nie ma jednak wątpliwości, że będzie się on rozwijał coraz lepiej, a w 2007 r. przewidywany jest nawet boom mieszkaniowy. Wpłyną na to przede wszystkim kształtujące się obecnie instrumenty finansowania.
Partnerzy z konieczności
Głównym powodem popularności umów zawieranych między bankami i deweloperami jest zmienność realiów rynku mieszkaniowego.
— Dzięki tym umowom deweloper zyskuje większe zaufanie u potencjalnych klientów, co wpływa korzystnie na sprzedaż realizowanych przez niego inwestycji. Poza tym zdobywa dostęp do środków finansowych — mówi Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Dla banków korzyścią z umowy o współpracy z deweloperem jest z kolei pozyskanie wielu zainteresowanych długoterminowymi kredytami hipotecznymi. Deweloperzy zaciągają najczęściej krótkotrwałe kredyty na okres budowy, najczęściej na 2 do 4 lat.
— Realizacja projektów mieszkaniowych charakteryzuje się stosunkowo krótkim okresem finansowania, odwróceniem standardowych proporcji czasowych między okresem budowy a okresem spłaty kredytu oraz zmianą źródła tej spłaty z czynszów za wynajem powierzchni na umowy sprzedaży lokali mieszkalnych. Wymaga więc zastosowania innego podejścia — mówi Piotr Makowski, zastępca dyrektora departamentu zarządzania ryzykiem kredytowym w Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny.
Wymagają...
Banki, przed przyznaniem kredytu, oceniają atrakcyjność inwestycji, poziom przedsprzedaży budowanych mieszkań oraz wysokość udziału własnego.
— Istotną kwestią jest posiadanie przez inwestora odpowiedniej ilości środków własnych oraz kwota uzyskana z przedsprzedaży użytkowej powierzchni mieszkalnej. Stosunek środków własnych do łącznych kosztów inwestycji nie może być niższy niż 25 proc. Również poziom drugiego wskaźnika, dotyczącego poziomu przedsprzedaży, szacowany jest na 25 proc. — mówi Andrzej Szornak, dyrektor departamentu finansowania deweloperów w Banku BPH.
Spełnienie warunku udziału własnego przez polskie firmy jest bardzo trudne, a dla wielu nawet niewykonalne.
— Stawianie tego wymogu przyszłym kredytobiorcom prowadzi do wyraźnego uprzywilejowania firm mających zaplecze w kapitale zagranicznym. Polskim deweloperom brakuje kapitału z akumulacji pierwotnej. Trudno zgromadzić znaczny kapitał w ciągu kilku lat działalności przy wydatkach na grunt, materiały, podatki VAT — mówi Jacek Bielecki.
Banki coraz częściej wymagają, aby inwestor utworzył na konkretny projekt oddzielną spółkę celową. Podmiot ten zarejestrowany zgodnie z polskim prawem nie może zatrudniać pracowników, posiadać spółek zależnych ani prowadzić innej działalności. Musi ponadto mieć przejrzystą strukturę własnościową. Banki zyskują w ten sposób pewność, że wypłacone pieniądze zostaną przeznaczone na finansowanie wskazanej we wniosku inwestycji.
— Do szczególnych procedur stosowanych w przypadku projektów mieszkaniowych należy także monitorowanie procesu realizacji inwestycji, wypłata poszczególnych transz kredytu zgodnie z postępem robót budowlanych oraz dokonywanie przez nabywców mieszkań wpłat, które są następnie gromadzone na rachunku depozytowym, prowadzonym w banku kredytodawcy. Właścicielem rachunku jest deweloper. Zdeponowane środki przeznaczone są na spłatę zadłużenia kredytobiorcy — mówi Andrzej Szornak.
— Banki żądają od deweloperów zabezpieczeń odbiegających od standardów przyjmowanych w innym rodzaju działalności gospodarczej — ocenia Jacek Bielecki.
— Spotkałem się z ofertą banku, w której warunkiem udzielenia kredytu deweloperowi było... zdeponowanie na koncie banku gotówki. Żądania dodatkowych zabezpieczeń są o tyle dziwne, że przedmiot zabezpieczenia — mieszkania są znacznie bardziej płynne niż np. specjalistyczne maszyny — kontynuuje Jacek Bielecki.
Poza tym bardzo często banki przedsiębiorstwom ubiegającym się o kredyt stawiają jako wstępny warunek rozpoczęcie inwestycji i podpisanie umów przedwstępnych na sprzedaż przynajmniej części „towaru”. W wypadku przedsiębiorstw z innej branży ma to pewne uzasadnienie, chociażby po to, by sprawdzić, czy projekt będzie się cieszył powodzeniem. Tymczasem dla deweloperów takie wymogi są bardzo trudne do spełnienia i ryzykowne.
...i odrzucają
Członkowie PZFD zgodnie twierdzą, że banki nie uzasadniają swoich odmownych decyzji kredytowych. Deweloper nie wie więc, dlaczego nie dostał kredytu i co ewentualnie w przyszłości powinien poprawić.
— Podstawowymi czynnikami, determinującymi negatywną decyzję banku, mogą być: słabość kapitałowa inwestorów, niechęć do wywiązywania się z warunku przedsprzedaży, nieuregulowane kwestie prawne gruntu, powiązania kapitałowe bądź osobowe inwestora ze spółką sprawującą obowiązki generalnego wykonawcy. Dla niektórych inwestorów wymóg realizacji inwestycji w strukturach spółki celowej jest warunkiem trudnym do akceptacji, ponieważ pozostaje w sprzeczności z polityką firmy — wylicza Andrzej Szornak.
Istnieją jeszcze inne przesłanki podjęcia odmownej decyzji kredytowej.
— Negatywna ocena lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, brak możliwości wniesienia wymaganego wkładu własnego, brak doświadczenia w realizacji tego typu przedsięwzięć, a także stwierdzenie niesolidności lub nieuczciwości kredytobiorcy np. przy realizacji poprzednich projektów mieszkaniowych — uzupełnia Piotr Makowski.
Próba kompromisu
Polski Związek Firm Deweloperskich w kontaktach ze Związkiem Banków Polskich próbował znaleźć rozwiązanie problemu stosunków panujących między bankami, a deweloperami.
— Staraliśmy się doprowadzić do stworzenia przejrzystego systemu oceny projektów i warunków ich finansowania. Napotkaliśmy na zdecydowany opór banków, które nie zgodziły się na ustalenie określonych procedur powołując się na swą autonomiczność i wewnętrzne ustalenia. Niejawność procedur bankowych, brak określonych, znanych nam kryteriów i niechęć do branży są głównymi przeszkodami w poprawnym ułożeniu stosunków bank-deweloper — mówi Jacek Bielecki.
Nie da się ukryć, że w warunkach polskiej rzeczywistości budownictwo jest branżą podwyższonego ryzyka. Czasem, z przyczyn całkowicie niezależnych od dewelopera ukończenie inwestycji może być bardzo opóźnione czy wręcz niemożliwe. Jednak to bardzo atrakcyjny sektor rynku także dla banków.
— Polsce brakuje systemu finansowania budownictwa mieszkaniowego. Nadal przeważa pozyskiwanie środków od przyszłych nabywców mieszkań. Ten układ nie jest dobry dla nikogo, ale wobec niemożności uzyskania znaczącego udziału banków i kompletnego braku zainteresowania problemem ze strony kolejnych rządów, jedyny możliwy. Tymczasem nigdzie nie rozwinięto budownictwa mieszkaniowego bez wsparcia ze strony państwa — podsumowuje Jacek Bielecki.