W Polsce jest prawie 7,2 mln mkw. magazynów. W I kwartale 2012 r. oddano do użytku 215 tys. mkw. nowej powierzchni, co stanowiło aż 60 proc. łącznej powierzchni inwestycji magazynowych z całego 2011 r. W tym samym czasie podpisano umowy najmu na 478 tys. mkw. magazynów, o 10 proc. więcej niż w poprzednim kwartale.
Dominowały nowe umowy, stanowiące ponad 68 proc. całego popytu. Kontrakty renegocjowane to około 25 proc., a umowy najmu dodatkowej powierzchni to 7 proc. transakcji. Jedną z największych była w ostatnim czasie umowa, na mocy której DHL Exel Supply Chain, część największej na świecie grupy logistycznej Deutsche Post DHL, wynajęła 33,8 tys. mkw. w Prologis Park Dąbrowa.
— Deweloperzy budujący parki magazynowe i centra logistyczne z kilkuletnim wyprzedzeniem doskonale znają plany rozbudowy sieci dróg i przede wszystkim pod tym kątem wybierają tereny na inwestycje. Dlatego teraz możemy mówić nie tyle o pojawieniu się nowych kierunków, o zwiększeniu liczby projektów w najatrakcyjniejszych miejscach w pobliżu nowych obwodnic i autostrad — mówi Radosław T. Krochta, wiceprezes MLP Group.
Zdaniem Bartosza Mierzwiaka z Prologis o zmianie kierunków ekspansji trudno mówić skoro sieć połączeń drogowych, kolejowych i lotniczych jest rozwijana właśnie w kluczowych dla deweloperów regionach, czyli w Warszawie, na Dolnym i Górnym Śląsku, w Polsce Środkowej i Poznaniu.
Poza tymi obszarami kraju nie ma znaczących zmian w infrastrukturze transportowej ani nawet planów, które mogłyby spowodować chęć realizacji inwestycji magazynowych w innych regionach.
Zmiany w regionach
Nowe drogi przesuwają jedynie środek ciężkości w najpopularniejszych regionach kraju. Tak było na przykład na Śląsku po oddaniu węzła Sośnica. Jego okolice przyciągają logistyków i dystrybutorów, a co za tym idzie — także deweloperów z nowymi projektami.
— Także oddany w zeszłym miesiącu odcinek Warszawa — Stryków ma niezwykle istotne znaczenie dla logistyki. Firmy stają przed strategicznymi decyzjami: czy posiadając magazyny w Warszawie i w Poznaniu, w związku z tym, że czas przejazdu między tymi ośrodkami skrócił się do 3 godzin, należy ulokować wszystkie magazyny w jednym z tych miast, czy przenieść je np. w pół drogi pomiędzy nimi, do Strykowa. Jestem przekonana, że tego typu analizy, a w związku z tym również decyzje, będą w najbliższym czasie podejmowane — uważa Renata Osiecka, partner zarządzający Axi Immo.
Mapa magazynowa zmienia się również we Wrocławiu, dzięki obwodnicy S8. Dotychczas deweloperzy lokowali magazyny przy węźle bielańskim przy autostradzie A4. Teraz dwa nowe parki powstały przy zjeździe z obwodnicy na Warszawę.
Zmiany są widoczne także w Trójmieście — inwestycje takie jak: dokończona obwodnica, przedłużony odcinek A1 czy trasa Sucharskiego powodują, że parki logistyczne, które dotychczas były odcięte komunikacyjnie od miasta, nareszcie zyskały świetne położenie.
— Rozbudowa dróg bardzo zmieniła postrzeganie rynku inwestycyjnego w Polsce przez inwestorów zagranicznych, również na rynku magazynowym, dla którego infrastruktura drogowa jest niezwykle ważna. Na szczęście na naszą korzyść. Zauważamy znacznie większe zainteresowanie najmem wśród dużych firm z Niemiec. Dzięki nowemu odcinkowi autostrady A2 dystans między Warszawą a Berlinem jest do pokonania w pięć godzin. Dzięki nowym firmom, które mogą się u nas pojawić mogą powstać również setki, a czasem nawet tysiące miejsc pracy — ocenia Radosław T. Krochta.
Czynsze odporne na zmiany
Zdaniem ekspertów zmiany na mapie drogowej jedynie w niewielkim stopniu wpływają na wysokość czynszów. Te w najlepiej położonych obiektach tradycyjnie są nieco wyższe. Według danych CBRE czynsze w najwyższej klasy obiektach magazynowych w Warszawie (do 15 km od centrum) kształtują się między 4,5 a 5 EUR/mkw. miesięcznie. W obiektach położonych od 15 do 80 km od centrum wynoszą od 2,80 do 3,5 EUR/mkw. za mkw. miesięcznie.
— Zmiany infrastrukturalne tylko nieznacznie wpływają na wysokość stawek czynszu. W przypadku nowych parków mogą one być nieco wyższe z powodu wzrost cen gruntów. W większości przypadków, a zwłaszcza w regionach, gdzie jest wysoki wskaźnik pustostanów, czynsze zależą tylko od podaży i popytu. Na wysokość opłat wpływają natomiast nowe inwestycje przemysłowe — duże zakłady, które potrzebuj bazy logistycznej w okolicy — podkreśla Agata Czarnecka, starszy konsultant w dziale badań rynku CBRE.