Grunt to podstawa

Rafał Kerger
opublikowano: 24-10-2006, 00:00

220 mln zł na zakup terenów pod budownictwo zamierza uzyskać z giełdy warszawski deweloper.

Ceny mieszkań w stolicy szaleją. Swoją grę prowadzą hurtowi inwestorzy: Irlandczycy, Hiszpanie, Brytyjczycy i Portugalczycy (ich udział w rynku wynosi 10 do 12 proc.). Marże deweloperów sięgają ponad 25 proc. Dom Development, drugi największy deweloper w Warszawie (udział w rynku 9 proc. — pod względem oddawanych mieszkań), z debiutem na stołecznym pakiecie lepiej trafić nie mógł.

Warszawa razy dwa

Dom Development wchodzi na giełdę, bo potrzebuje pieniędzy na zakup nowych gruntów. Z parkietu zbierze 220 mln zł.

— Miasto jest jak ser szwajcarski i nawet w centrum pozostaje wiele niezagospodarowanych terenów. Poza tym jest ciągle małe. 5 proc. populacji kraju — to jak na stolicę niewiele. Ocenia się, że powinno tu mieszkać nie mniej niż 10 proc. Polaków — mówi Jarosław Szanajca, prezes i współzałożyciel spółki, która w dziesięć lat zbudowała w stolicy około 8 tys. mieszkań.

Szanajca jest do rozmowy z „PB” bardzo skrupulatnie przygotowany: o konkretnych planach Dom Development nie mówi prawie nic, roztacza za to wspaniałą wizję branży, w której jest jednym z największych graczy (w Warszawie większy udział ma tylko JW Construction — 17 proc.) — inwestorzy powinni mieć przecież jasny, pozytywny przekaz.

— Nie możemy na razie ujawnić szczegółów naszych nowych inwestycji. Negocjacje trwają — zbywa pytanie o konkrety.

Prezes Dom Development nic nie robi sobie nawet z tego, że — mimo wielkich perspektyw — coraz trudniej kupić w Warszawie grunt z pełną dokumentacją, a cenowy szał na rynku stołecznych nieruchomości musi się kiedyś skończyć.

— Wynajdywanie i zakup ciekawych gruntów idzie nam najlepiej. Kilka lat darliśmy koty z urzędnikami jedynie w sprawie pewnej działki w Konstancinie. Ale w końcu nam się udało, choć nic tam nie wybudowaliśmy, bo potem ją odsprzedaliśmy. Z czego to wynika? Nasze mieszkania są nieco droższe niż budowane w podobnych lokalizacjach u konkurencji i dlatego możemy za grunty zapłacić więcej — zdradza Jarosław Szanajca.

Dodaje, że granicę cen stołecznych mieszkań będą wyznaczały zarobki warszawiaków. Ostatni dynamiczny wzrost (w Warszawie trudno kupić nowe mieszkanie za mniej niż 7 tys. za mkw.) — jego zdaniem — spowodowało upowszechnienie się kredytów hipotecznych.

— Niebawem wzrost cen nieruchomości w stolicy powinien powrócić do poziomu 5 do 10 proc. w skali roku — zapewnia prezes najnowszego debiutanta na GPW.

Sprzedajemy marzenia

Gdyby wierzyć prezesowi Dom Development — a nie ma powodów, by mu nie wierzyć — jedynym problemem zarówno jego firmy, jak i innych deweloperów jest obecnie public relations. Deweloperzy — szczególnie ostatnio — nie mają najlepszego publicity. Kulturalnym wydarzeniem tego roku jest film „Plac Zbawiciela”, nakręcony przez Joannę Kos-Krauze i Krzysztofa Krauzego. Najlepszy film na tegorocznym Festiwalu Polskich Filmów Fabularnych w Gdyni to poruszająca i dramatyczna historia młodego małżeństwa — około trzydziestki, z dwojgiem dzieci — które ma wkrótce odebrać klucze do swego wymarzonego mieszkania. Ich tragedia zaczyna się, gdy upada deweloper. O takich i bardziej błahych sprawach (mniejsze mieszkania niż w umowie, przeciągające się budowy, jednostronne wypowiadanie umów z klientami — bo opłaca się zapłacić odszkodowanie temu, kto kupił za 4 tys. za metr, by sprzedać temu, kto chce kupić za 6 tys.) słyszał niemal każdy.

W Dom Development też zdarzają się problemy. „W odniesieniu do postępowań toczących się przed organami administracji publicznej, jak również w odniesieniu do postępowań sądowych i arbitrażowych toczących się w ciągu poprzednich dwunastu miesięcy, których stroną był Emitent, należy uznać, że najistotniejsze postępowanie sporne dotyczy projektu Marina Mokotów realizowanego przez Fort Mokotów sp. z o.o., w której Emitent posiada 49 proc. udziałów w kapitale zakładowym” — informuje w giełdowym prospekcie firma.

Marina Mokotów, realizowana wspólnie z PKO Inwestycje, to sztandarowy projekt dewelopera. Tymczasem Fort Mokotów pozostaje w sporze ze Stowarzyszeniem Ligi Ochrony Przyrody, Stowarzyszeniem Przyjazne Miasto, Stowarzyszeniem Zielony Mokotów, Spółdzielnią Budowlano-Mieszkaniową Politechnika oraz czterema osobami fizycznymi.

Według zarządu Dom Development ryzyko, że budowa może zostać zatrzymana do czasu zakończenia właściwych postępowań, dotyczy obecnie jednego budynku mieszkalnego, jednakże jest ono ograniczone w czasie — do listopada 2006 r.

— My sprzedajemy marzenia. Dla naszych klientów jest to zakup bardzo emocjonalny. Wszystkim zdarzają się wpadki — ale wszyscy się staramy poprawiać wizerunek dewelopera. Promujemy kodeks dobrych praktyk, uzgodniony z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Członkostwo w Polskim Związku Firm Deweloperskich jest przepustką do lepszego postrzegania na rynku. Nawet w Anglii, gdzie firmy deweloperskie są stare i szacowne, bukmacherów odbiera się pozytywniej niż deweloperów — mówi Jarosław Szanajca.

Wyrośli na uldze

Dom Development powstał w 1996 r. Do spółki spore środki i udział wnieśli inwestorzy angielscy, z którymi Jarosław Szanajca poznał się kilka lat wcześniej.

— Pierwszym naszym projektem było osiedle Akacje w dzielnicy Białołęka. W pierwszym roku swojego działania sprzedaliśmy tam 200 mieszkań. Popyt był ogromny z powodu ulgi na wynajem, która pozwalała na odliczenie podatku bez ograniczeń, jeśli idzie o liczbę zakupionych mieszkań. Sprzedaż wsparliśmy wtedy ciekawym kredytem — wystarczyło, że inwestorzy wpłacili 20 proc., resztę finansował bank. Toteż często kupowali oni od nas po kilka mieszkań naraz — wspomina Jarosław Szanajca.

Do 30 czerwca 2006 r. Dom Development wybudował na Białołęce 2785 mieszkań w 10 osiedlach.

Głównym akcjonariuszem Dom Development jest holenderski Dom Development BV z Rotterdamu (83,06 proc. akcji). Pozostałymi są osoby fizyczne. Za holenderską spółką stoi Francuz Yves Bonavero, kiedyś związany z funduszem inwestycyjnym — londyńskim City.

Zarząd Dom Development przewiduje, że udział walorów posiadanych przez nowych akcjonariuszy w łącznej liczbie akcji po dzisiejszym debiucie będzie wynosił 20,5 procent.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Rafał Kerger

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu