Grunty w centrum uwagi

  • Marta Sieliwierstow
opublikowano: 21-05-2013, 00:00

Działki: Centra miast są szczególnie atrakcyjne dla deweloperów, choć bardzo drogie

O atrakcyjne tereny inwestycyjne w centrach dużych miast nie jest łatwo, dlatego deweloperzy coraz częściej kupują zabudowane działki, wyburzają stojące obiekty, a w ich miejsce stawiają nowe — większe, wyższe, lepiej spełniające współczesne wymagania.

None
None

— Najwięcej gruntów dostępnych jest w Trójmieście i Wrocławiu. Można przebierać zarówno w terenach inwestycyjnych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, jak i biurowe, jest też kilka działek przeznaczonych na handel wielkopowierzchniowy. Są to zwykle tereny objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego lub czasami z wydanymi warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu — mówi Daniel Puchalski, dyrektor w dziale gruntów inwestycyjnych Colliers International.

Bez planu ani rusz

Dlaczego grunty w centrach największych miast są tak trudno dostępne? Głównym powodem jest atrakcyjna lokalizacja. Niemal każdy deweloper marzy o tym, aby jego inwestycja stała się symbolem miasta, który codziennie mija lub robi w nim zakupy setki lub nawet tysiące osób. Jednak budowanie w takich miejscach ma nie tylko zalety.

Ze względu na strategiczne położenie takie tereny są zwykle pod obstrzałem władz miasta, lokalnych społeczności, a czasem konserwatora zabytków. Innym problemem, z którym przyszło się borykać już wielu inwestorom w stolicy, jest dekret Bieruta, na mocy którego wszystkie grunty przechodziły na własność miasta, a teraz wciąż pojawiają się osoby zgłaszające roszczenia do nich.

— Najlepiej, jeżeli grunt, który inwestor rozpatruje pod względem przyszłej inwestycji, jest położony w rejonie, gdzie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wskazując tym samym dość dokładnie, jaki obiekt może być w danym miejscu wybudowany. W przypadku braku planu miejscowego coraz więcej inwestorów stara się zabezpieczyć poprzez uzależnienie zakupu od uzyskania nie tylko warunków zabudowy, ale również pozwolenia na budowę — wyjaśnia Mateusz Dembiński, starszy konsultant ds. pozyskiwania gruntów, Jones Lang LaSalle.

Daniel Puchalski dodaje, że ceny działek w centrum zawsze przewyższają ceny w pozostałych lokalizacjach, a więc należytakże sprawdzić aktualną wartość rynkową gruntu, która jest determinowana przez warunki urbanistyczno-administracyjne w danym czasie.

Właściciel ma znaczenia

Innym dylematem, przed którym stają inwestorzy szukający działek w centrach miast, jest to, czy kupić od prywatnego właściciela, czy od miasta, które jest często w posiadaniu najatrakcyjniejszych gruntów.

— Nie ma jednego dobrego rozwiązania. Grunty miejskie lub należące do Skarbu Państwa, a będące w zarządzaniu syndyka, często są źle przygotowane do sprzedaży lub po prostu za drogie. Z drugiej strony przeważnie są to oferty dotyczące doskonałych lokalizacji. Prywatni właściciele lub firmy często bardziej dbają o zwiększenie wartości danej nieruchomości. Nie wstrzymują ich także długotrwałe procedury czy interesy polityczno-społeczno-biznesowe — tłumaczy Daniel Puchalski.

W 2012 r. ceny transakcyjne gruntów w wielu miastach spadały. Statystycznie cena ziemi potrzebnej do wybudowania 1 mkw. powierzchni użytkowo-mieszkaniowej była w 2012 r. niższa niż w 2011 r., między innymi w Katowicach o 7 proc., a w Warszawie, poza centrum, o 8 proc.

Ziemia pod biurowce staniała najbardziej w Katowicach o 12 proc., Trójmieście o 10 proc. i we Wrocławiu o 11 proc. Wartość transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych w 2012 r. wyniosła około 1,5 mld zł. Według szacunków Colliers na koniec 2013 r. ta kwota może być wyższa, ale trzeba pamiętać, że większość transakcji będzie dotyczyła rynku warszawskiego.

— Ceny gruntów w centrach miast są stosunkowo stabilne, natomiast poza centrum zaczynają nieco spadać. Jeżeli właściciele gruntów dostosują się do sytuacji rynkowej i skalkulują właściwie koszt pieniądza w czasie, to mamy szansę na wiele transakcji w tym roku — zapowiada Daniel Puchalski.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane