W 2013 r. w porównaniu z latami 2009– 12 widoczne było wyraźne ożywienie na rynku gruntów inwestycyjnych. Pierwsze symptomy poprawy odczuwalne były już w 2012 r., jednak dopiero obserwowana w ostatnich 12 miesiącach aktywność inwestorów i deweloperów, którzy przeszli od rozmów i negocjacji do zawierania transakcji, pozwala mówić o ożywieniu.
2— Sytuacja ta utrzyma się również w 2014 r., a rozwój rynku będzie napędzany przede wszystkim przez segment gruntów mieszkaniowych oraz przez transakcje na rynku gruntów biurowych — zapowiada Daniel Puchalski, dyrektor działu obsługi gruntów inwestycyjnych Jones Lang LaSalle.
Mieszkania lokomotywą rozwoju
Ożywienie w 2013 r. było szczególnie widoczne w III kwartale w segmencie gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Rekordowe wyniki sprzedaży na pierwotnym rynku mieszkaniowym wywołane przez niskie stopy procentowe, zwiększenie liczby klientów kupujących za gotówkę, mobilizację nabywców zaciągających kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości w ostatnich miesiącach przed wejściem w życie rekomendacji SIII wpłynęły na zwiększenie sprzedaży mieszkań. Takie ożywienie zmusiło deweloperów, którzy przez ostatnie 2-3 lata nie tworzyli banków ziemi, do poszukiwania działek. Na skutek przyjęcia przez rząd programu Mieszkanie dla młodych na lata 2014-18 deweloperzy powrócili do analizy gruntów pod inwestycje mieszkaniowe o niższym i średnim standardzie i zainteresowali się lokalizacjami umożliwiającymi budowę mieszkań, których ceny pozwalałyby na skorzystanie z rządowych dopłat. Eksperci zwracają też uwagę, że przed kryzysem finansowym negocjacje dotyczące zakupu gruntów trwały 6-12 miesięcy i kończyły się podpisaniem wstępnej umowy sprzedaży. Jednocześnie podpisanie ostatecznej umowy było często uzależniane od uzyskania pozwolenia na budowę lub uregulowania sytuacji prawnej nieruchomości. Dla odmiany w 2013 r. coraz częściej zdarzały się transakcje finalizowane po kilku tygodniach rozmów i dotyczące nieruchomości o nieuregulowanym statusie prawnym.
— Wyjątkowo krótkie terminy domykania sprzedaży, jak również bardziej elastyczne podejście do nieuregulowanej sytuacji prawnej nieruchomości to cechy wyróżniające transakcje zawierane pod koniec roku 2013 na rynku gruntów pod mieszkaniówkę w Polsce. Zjawisko to można wytłumaczyć tym, że zachęceni rekordowymi wynikami sprzedaży deweloperzy starali się szybko kupić tereny inwestycyjne pod przyszłe inwestycje mieszkaniowe położone w dobrych miejscach, niezależnie od stopnia ich przygotowania — wyjaśnia Daniel Puchalski.
W centrum uwagi
W 2013 r. największym zainteresowaniem inwestorów segmentu mieszkaniowego oraz biurowego cieszyły się niezmiennie grunty w Warszawie. Inwestorów poszukujących działek pod budowę mieszkań w Warszawie można podzielić na trzy typy. Pierwszy z nich to firmy zainteresowane realizacją niewielkich budynków (30-100 mieszkań) w najlepszych lokalizacjach, takich jak centrum, Mokotów, Powiśle, Szczęśliwice. Druga to inwestorzy skupiający się na osiedlach ze 100- -300 mieszkaniami w jednej fazie we wszystkich częściach miasta, a najlepiej w okolicy II linii metra. Trzeci typ inwestorów to firmy zainteresowane realizacją dużych inwestycji (30 tys. mkw. powierzchni użytkowo-mieszkaniowej lub więcej).
— Nowym zjawiskiem było zwiększone zainteresowanie deweloperów kupnem gruntów na Białołęce. Przez kilka lat inwestorzy niechętnie rozpatrywali oferty sprzedaży działek w tej dzielnicy, natomiast dzięki rozbudowie infrastruktury drogowej coraz więcej osób postrzega tę dzielnicę jako dobre miejsce do życia — mówi Daniel Puchalski.
Inwestorzy z sektora biurowego najczęściej poszukują terenów, na których można zbudować 5-15 tys. mkw. powierzchni użytkowo-biurowej w jednej fazie. Pojawiają się również inwestorzy gotowi na zakup gruntu, który pozwala na realizację nawet 60-100 tys. mkw. powierzchni użytkowo- biurowej. Co ciekawe, w ubiegłym roku w segmencie biurowych gruntów inwestycyjnych można było zaobserwować napływ inwestorów z mniejszych miast do stolicy, wśród nich najbardziej popularne są grunty położone w Centralnym Obszarze Biznesowym, na bliskiej Woli oraz Powiślu. Spore zainteresowanie gruntami zarówno pod inwestycje mieszkaniowe, jak i biurowe jest we Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu. Ożywienie było zauważalne również w Łodzi, Katowicach i w Trójmieście.
Dobre prognozy
Z analiz Jones Lang LaSalle wynika, że w 2014 r. utrzyma się popyt na grunty inwestycyjne pod biura i obiekty handlowe, a wzrośnie zainteresowanie terenami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową.W 2014 r. można również oczekiwać wzrostu liczby wystawianych na sprzedaż gruntów pod mieszkania. W najbliższych 12 miesiącach ceny gruntów pozostaną stabilne w segmencie biurowym i handlowym. W segmencie mieszkaniowym już teraz widać wzrosty cen gruntów, jednak nie powinny przekroczyć 5-10 proc. w skali roku.
— Warto zwrócić uwagę, że główną przyczyną obserwowanego wzrostu cen działek pod mieszkaniówkę jest nie tyle liczba zawieranych transakcji, co wcześniejszy spadek cen gruntów w okresie załamania finansowego oraz wyprzedanie mieszkań przez deweloperów, co skutkuje wzrostem ich zainteresowania nowymi inwestycjami. Jednak jeśli sprzedający zaczną znacząco podnosić ceny, to tempo zawierania nowych transakcji sprzedaży zwolni — podsumowuje Daniel Puchalski.