Zawarcie umowy deweloperskiej o wybudowanie budynku zobowiązuje dewelopera do wykonania obiektu, spełniającego wymogi inwestora, na którego własność zostanie przeniesiona. Deweloper ponosi także odpowiedzialność za efekt końcowy inwestycji. Analogiczna umowa może odnosić się także do wybudowania i następnie sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych lub użytkowych.
Do czasu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości z inwestorem, deweloper pozostaje właścicielem gruntu lub jego użytkownikiem wieczystym oraz właścicielem wybudowanego na nim budynku. Wszelkie płatności inwestora na rzecz dewelopera dokonywane w okresie budowy mają charakter zaliczek na poczet ceny sprzedaży, nie są zaś wynagrodzeniem za wykonane roboty budowlane.
W sytuacji, kiedy znaczna część lub nawet całość ceny transakcji zostaje zapłacona deweloperowi w formie zaliczek, wskazane jest zabezpieczenie interesów inwestora poprzez ustanowienie na jego rzecz hipoteki na nieruchomości, mającej być przedmiotem sprzedaży.
Deweloper, jako uprawniony do władania terenem, występuje o uzyskanie pozwolenia na budowę, a następnie realizuje proces inwestycyjny, zawierając umowę o roboty budowlane, a także inne umowy z nią związane, np. o prace projektowe. Tym samym, faktycznego inwestora nie łączą z wykonawcą robót budowlanych żadne bezpośrednie relacje umowne. Ewentualne zastrzeżenia co do jakości robót lub wnioski o zmianę zakresu ich wykonywania może on zgłaszać jedynie deweloperowi, który zapewnia ich realizację przez umowę o roboty budowlane z wykonawcą. Udział inwestora w procesie budowy jest zatem tylko pośredni, gdyż nie przysługuje mu uprawnienie do dokonywania wpisów w dzienniku budowy czy też jej wstrzymania.
Po zakończeniu budowy i spełnieniu przez dewelopera warunków formalnych, które umożliwiają rozpoczęcie eksploatacji budynku, następuje jego sprzedaż na rzecz inwestora. W przypadku wad budynku, inwestor jako nabywca korzysta wówczas z rękojmi przedmiotu sprzedaży, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego. Rękojmia za wady budynku wynosi 3 lata. W transakcjach między podmiotami profesjonalnymi rękojmia ta może zostać wyłączona lub zmienione mogą zostać jej zasady, np. co do okresu jej trwania.
Środkiem zabezpieczającym interesy inwestora jest przede wszystkim zawarcie z deweloperem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Jej zawarcie zapewnia inwestorowi prawo do wpisu do księgi wieczystej roszczenia o zawarcie umowy ostatecznej. Wpis ten powoduje rozszerzenie uprawnień inwestora, co nie jest jednak równoznaczne z ograniczeniem dewelopera w rozporządzaniu własną nieruchomością. Zatem do daty zawarcia umowy ostatecznej deweloper może skutecznie zbyć nieruchomość. Wówczas jednak inwestor może dochodzić jej sprzedaży od podmiotu, który nabył ją od dewelopera, jak i obciążyć ją ograniczonym prawem rzeczowym — np. hipoteką. W przypadku wpisu do księgi wieczystej roszczenia inwestora ma on prawo do żądania, aby nowy nabywca przeniósł na niego własność nieruchomości w wykonaniu umowy przedwstępnej zawartej uprzednio z deweloperem, bądź też by wierzyciel hipoteczny zwolnił ją z hipoteki.
Inwestor decydujący się na realizację projektu na gruncie należącym do dewelopera powinien brać pod uwagę środki zabezpieczenia, które mają na celu ochronę jego interesów.
Jolanta Nowakowska-Zimoch, adwokat, partner w kancelarii Lovells