Mamy końcówkę roku, więc oczekujemy większego ruchu na rynku inwestycyjnym. To dobry czas na kupowanie nieruchomości komercyjnych w Polsce, bo —oprócz często powtarzanego sloganu: jesteśmy w Unii Europejskiej — wzrost popytu ze strony inwestorów instytucjonalnych powodują inne istotne czynniki.
Stopy zwrotu najlepszych budynków biurowych mogą w ciągu najbliższych 12 miesięcy spaść. Dotychczasowy poziom stóp oscyluje między 8,2 a 8,5 proc., ale już niedługo może on zmiejszyć się do poziomu 8 proc. Wpływa na to sytuacja na rynku stołecznym: ogólna stabilizacja stawek czynszu i coraz większe zainteresowanie inwestorów najlepszymi — pod względem jakości i lokalizacji — biurowcami.
Inwestorzy lubią rynek warszawski. Nie odstrasza ich nawet spory współczynnik powierzchni wolnej w centralnym obszarze biznesu — 18,7 proc. (poza COB wskaźnik ten wynosi już tylko 9,1 proc., przy czym na Mokotowie jest on najniższy — 7,5 proc.). Dla nabywcy nieruchomości komercyjnej kluczową zaletą projektu są jego najemcy, precyzując — długie umowy najmu. Paradoksalnie, w Warszawie, mimo braku wystarczającej liczby najemców w budynkach o wysokim standardzie, inwestorzy nadal skłonni są je kupować. W tym wypadku, wystarcza im gwarancja dewelopera, który zobowiązany jest do podpisania umów najmu w określonym w gwarancji terminie.
Kto chce inwestować? Warszawskie biurowce przyciągają zarówno osoby prywatne, tzw. inwestorów indywidualnych, jak i inwestorów instytucjonalnych, poczynając od prywatnych funduszy, aż po otwarte fundusze niemieckie. Nadal widoczne jest też zainteresowanie inwestorów z Irlandii, którzy znani są z kilku znaczących transakcji na stołecznym rynku biurowym. Przykład? Grupa prywatnych inwestorów irlandzkich kupiła Żoliborz Plaza czy budynki Antares i Bliski Centrum. Ci gracze finansowi podejmują szybkie decyzje i wybierają dobre oferty. Dzięki ich inwestycjom utrzymuje się płynność rynku.
Wysoki współczynnik powierzchni wolnej w centralnym obszarze biznesu teoretycznie nie sprzyja licznym inwestycjom na rynku biurowym. Pojawi się szansa na transakcje, jeśli znajdą się nowi najemcy. Ci z kolei oczekują atrakcyjnych warunków najmu i przemyślanego długoterminowego marketingu budynków. A w obecnej sytuacji stabilizujące się czynsze i stopniowo spadający współczynnik powierzchni wolnej mogą powodować spadek stóp dyskontowych (kapitalizacji) — tym samym wzrost cen nieruchomości.
John Banka, szef działu doradztwa inwestycyjnego Colliers International Poland