Rok 2006 będzie rekordowy na rynku powierzchni biurowych. Poziom najmu przekroczy 400 tys. mkw. Właściciele budynków już liczą zyski.
Popyt na powierzchnie biurowe nie maleje. Zdaniem przedstawicieli branży, ta tendencja utrzyma się również w przyszłym roku. Jednak już w 2008 r. sytuacja na warszawskim rynku zmieni się na korzyść najemców. Inne tendencje? Coraz szybciej rozwijają się rynki w miastach regionalnych, gdzie przybywa nowej powierzchni biurowej.
Popyt bez zmian
Obecnie wybór budynków z wolną powierzchnią „od zaraz” jest ograniczony. Podaż nie nadąża za rosnącym popytem.
— W 2006 r. całkowita powierzchnia biurowa oddana do użytku wyniesie około 170 tys. mkw. Szacujemy, że w 2007 r. zostanie oddane do użytku 250 tys. mkw., z czego spekulacyjnie na wynajem będzie przeznaczone około 160 tys. To na pewno uzdrowi sytuację — zapewnia Joanna Mroczek z Jones Lang LaSalle.
Według Andrzeja Brochockiego, właściciela Kancelarii Brochocki Nieruchomości, sytuacja na rynku biurowym w Warszawie zmieni się w 2008 r. Na korzyść najemców.
— Większość decyzji o rozpoczęciu budowy została podjęta w tym roku. Proces budowlany trwa od 18 do 24 miesięcy. Dlatego na przełomie roku 2007 i 2008 przybędzie dużo nowej powierzchni. W rezultacie wzrośnie wskaźnik powierzchni niewynajętej, a wzrost czynszów spowolnieje — ocenia Andrzej Brochocki.
Wysoki popyt na powierzchnie biurowe na pewno utrzyma się jeszcze w przyszłym roku. Dotyczyć to będzie głównie centrum Warszawy, gdzie oddanych będzie zaledwie kilka budynków biurowych. Trudniej też będzie znaleźć duże powierzchnie. Dziś sytuacja wygląda lepiej w południowej części stolicy. Wolnych powierzchni jest tu znacznie więcej niż w centrum. Podobnie będzie w przyszłości. W latach 2007-10 przewidziane jest oddanie w tej części miasta 0,5 mln mkw. nowych powierzchni biurowych i magazynowych.
W najbliższym czasie w stolicy deweloperzy wciąż pozostaną aktywni. Zdaniem ekspertów, będzie to szczególnie widoczne w centrum.
— W 2008 r. planuje się wybudowanie ponad 400 tys. mkw. biur — głównie na Mokotowie i w Alejach Jerozolimskich. W centrum podaż powierzchni biurowej nadal jest ograniczona — uważa Joanna Mroczek.
Jej zdaniem, na rynku jest miejsce dla nowych inwestorów, którzy dopiero szukają działek pod inwestycje biurowe.
— Wielu deweloperów nabywa działki, aby uruchomić nowe projekty dopiero za kilka lat. Prawdopodobnie część z nich, z powodu dużej konkurencji, w 2008 r. zostanie odłożone na dalsze lata — ocenia ekspert z Jones Lang LaSalle.
Z kolei, według Andrzeja Brochockiego, zmniejszenie aktywności deweloperów może nastąpić dopiero za trzy lata.
— We wszystkich rozwiniętych krajach Europy nadpodaż powierzchni biurowych wynosi standardowo kilkanaście procent. W Warszawie powinno to nastąpić do 2009 r. Jednak nasycenie powierzchniami biurowymi, zwłaszcza w centrum miasta, odczujemy trochę wcześniej. W tej chwili, biorąc pod uwagę plany inwestycyjne, nie widać jeszcze spadku aktywności deweloperów — zauważalna jest zwłaszcza na Mokotowie.
Kameralne z wizerunkiem
Szczególnie szybko rośnie dziś popyt na budynki butikowe, czyli kameralne biurowce o wysokim standardzie. W takich budynkach możliwy jest również szybszy wzrost czynszów.
— Pojawiają się one głównie w centrum, gdzie w wyniku ograniczonego dostępu do działek deweloperzy decydują się na przebudowę starych kamienic. Takie przedsięwzięcia wymagają wysokich nakładów — jednak prestiżowa lokalizacja i zabytkowy wygląd budynku przyciągają najemców z najwyższej półki, gotowych zapłacić wyższą cenę za dobry wizerunek. W porównaniu z innymi stolicami Europy takich obiektów w Warszawie jest mało i zwykle są w całości wynajęte — tłumaczy Joanna Mroczek.
Dodaje, że popyt na powierzchnie biurowe w centrum nadal będzie wysoki, dlatego czynsze w kosztownych, zabytkowych budynkach będą rosły.
— Zainteresowanie tego typu budynkami jest coraz większe. Niestety brakuje ich. Większość zaadaptowanych kamienic na powierzchnie biurowe jest wynajęta w 100 proc., przykładem jest np. Royal Trakt Offices (tzw. Pałac Jurkiewicza), który został całkowicie zapełniony najemcami 3 miesiące temu — ocenia właściciel kancelarii Brochocki Nieruchomości.
Jego zdaniem, firmy, zwłaszcza z tzw. rynku usług niematerialnych, coraz częściej szukają indywidualności i prestiżu, a siedziba w zabytkowej, odrestaurowanej kamienicy daje im takie poczucie.
— Nie jest to biurowy moloch, gdzie firma mieści się na 25 piętrze i jest jedną z setek firm widniejących w spisie najemców. Powierzchnia butikowa pozwala na pewnego rodzaju komfort i swobodę, odróżnia daną firmę od konkurencji — przekonuje Andrzej Brochocki.
Nic więc dziwnego, że pod koniec tego roku nastąpił znaczny wzrost cen najmu w tego typu budynkach. Metr kwadratowy powierzchni przekracza 20 euro i trzeba dodać do tego jeszcze koszty eksploatacji.
— Dla pocieszenia dodam, że za 5 lat zostaną oddane do użytku kolejne odrestaurowane kamienice, które będą spełniać wymogi budynków klasy A — dodaje właściciel kancelarii.
W ślad za handlem
W przyszłym roku w Warszawie na rynku pojawią się nowe projekty. Przedmiotem zainteresowania będą na pewno Złote Tarasy Lumen i International Business Centre II (IBC II), z wysokiej klasy biurami w doskonałych lokalizacjach. Dużym powodzeniem będzie cieszyć się Mokotów. Zdaniem Joanny Mroczek, ciekawy projekt to Harmony Office Park — dogodnie zlokalizowany nie w samym centrum Służewca, ale wystarczająco blisko, żeby najemcy mogli korzystać z atrakcji Mokotowa.
Inwestycje drogowe w Al. Jerozolimskich znacznie ograniczyły tam korki i ułatwiły dojazd do Centrum. Rośnie więc popyt na biura w tym rejonie. W 2007 r. zostanie oddany do użytku budynek Passat, który już teraz cieszy się dużą popularnością. Zainteresowanie najemców koncentruje się przede wszystkim na budynkach w centrum miasta.
— Na szczególną uwagę zasługują trzy nowe projekty. Spółka Wolf wybuduje 17-kondygnacyjny biurowiec klasy A, który stanie u zbiegu ulic Marszałkowskiej i Żurawiej. U zbiegu Prostej i Pańskiej Ghelamco wybuduje kompleks trzech budynków, a przy ulicy Grzybowskiej stanie 7-piętrowy biurowiec zrealizowany przez AIG/Lincoln Polska — wylicza Andrzej Brochocki.
Deweloperzy coraz częściej rozpoczynają również inwestycje poza Warszawą — najdynamiczniejsze rynki to Wrocław i Kraków.
— Te miasta są chętnie wybierane przez firmy planujące zorganizowanie centrum usług (BPO). W najbliższych latach firmy będą lokalizowały się również w Poznaniu i Katowicach, czyli tam, gdzie znajdą pracowników — prognozuje Joanna Mroczek.
Według niej, potencjał ma także Łódź. Sygnałem, że pojawi się tutaj więcej inwestycji biurowych, są ruchy deweloperów, którzy kupują w Łodzi działki z myślą o przyszłych inwestycjach. W mieście na biura adaptowane są m.in. stare budynki fabryczne. Łódź postrzegana jest przede wszystkim jako zaplecze usług outsourcingowych, w tym call center.
Perspektywiczne rynki to Trójmiasto i Lublin. Gwałtownie rozwijają się tam powierzchnie handlowe. W ślad za nim pojawią się również biura. Uwagę inwestorów przykuwa Szczecin, m.in. ze względu na bliskość Berlina. Ogromny potencjał drzemie także w Śląsku.
— Za trzy lata ten region będzie rozwijać się najszybciej, bo — poza Warszawą — ma największe zaplecze przemysłowe — ocenia Andrzej Brochocki.