Inwestorzy już od kilku lat narzekają na rygorystyczne podejście banków do finansowania budów centrów handlowych, biurowców i magazynów.
— Kryzys gospodarczy i niepokoje w strefie euro sprawiły, że banki znacznie zaostrzyły procedury finansowania nieruchomości komercyjnych. Dzisiaj mają o wiele wyższe wymagania niż przed 2008 r. Bardzo odczuwalny dla deweloperów, szczególnie tych mniejszych, jest wzrost wymaganego wkładu własnego sięgającego nawet 50 proc. wartości inwestycji. Co ważne, inwestor musi mieć kapitał własny jeszcze przed rozpoczęciem projektu, ponieważ kredyt może zostać uruchomiony dopiero po rozpoczęciu prac budowlanych. Dla porównania — dawniej deweloperzy mogli starać się nawet o 100 proc. finansowania budowy włącznie z pracami przygotowawczymi — wyjaśnia Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju w Ghelamco.
Pod lupą
Banki bardzo dokładnie prześwietlają każdy projekt i dewelopera, który do nich przychodzi. Nie wystarczy już tylko chcieć zbudować kolejny biurowiec czy centrum handlowe. Projekt musi być dopasowany do rynku, popytu, uwzględniać konkurencję, a i to nie zawsze wystarczy.
— Przeprowadzana przez banki ocena inwestycji służy wytypowaniu atrakcyjnych propozycji i odrzuceniu zbyt ryzykownych. Taka ocena uwzględnia wiele różnych aspektów, począwszy od atrakcyjności lokalizacji, poprzez ocenę funkcjonalności i efektywności budynku, po analizę konkurencyjnych obiektów. Na to nakładają się wymagania poszczególnych banków dotyczące strukturyzowania transakcji, które mogą się od siebie nieco różnić — mówi Marek Kowalski, dyrektor departamentu finansowania nieruchomości w BNP Paribas.
Ważne jest też doświadczenie i renoma dewelopera. Oczywiście łatwiej będzie zdobyć finansowanie dużej spółce, która od wielu lat buduje biurowce, niż małemu inwestorowi debiutującemu na rynku. Ale może być już nieco trudniej, kiedy ten sam duży deweloper postanowi nagle zamiast biurowców zacząć budować magazyny czy mieszkania.
— Łatwiej uzyskać finansowanie tym deweloperom, którzy są na rynku od dłuższego czasu i mogą wykazać się odpowiednim doświadczeniem zdobytym przy realizacji innych inwestycji. Ponadto banki chcą pracować z silnymi partnerami, co daje większy komfort przy ocenie potencjalnych zagrożeń, jak chociażby możliwości przekroczenia kosztów w trakcie realizacji inwestycji. Zwracamy również uwagę na odpowiedni dobór partnerów — generalnego wykonawcy czy firmy odpowiedzialnej za wynajem obiektu — wyjaśnia Marek Kowalski.
Zapas cierpliwości i gotówki
Większa ostrożność banków powoduje wydłużenie procesu przyznawania kredytu, dlatego deweloperzy muszą się uzbroić w cierpliwość i początkowe etapy często finansować z własnych pieniędzy. Jak zauważa Adrian Krzyżanowski, radca prawny, starszy prawnik w kancelarii Allen & Overy, A. Pędzich, to ile, czasu zajmie pozyskanie finansowania, zależy od kilku czynników.
Pierwszym jest wielkość projektu, co przekłada się na wysokość kredytu, a tym samym na liczbę banków w konsorcjum, które muszą złożyć się wspólnie na pełną kwotę kredytu. Drugim równie istotnym kryterium jest stopień skomplikowania projektu — stan prawny nieruchomości, liczba inwestorów i wzajemne relacje między nimi oraz liczba pozwoleń wymaganych do rozpoczęcia budowy i w jej trakcie.
— Uzyskanie rekordowego finansowania 900 mln zł dla Warsaw Spire trwało rok. Kredyt uzyskaliśmy w konsorcjum czterech banków: Banku Polska Kasa Opieki, Banku Zachodniego WBK, Powszechnej Kasa Oszczędności Banku Polskiego oraz BRE Banku — wylicza Jarosław Zagórski.
— Dla banku najważniejsze jest zabezpieczenie transakcji. Aby projekt miał szansę powodzenia, bardzo istotne są kwestie własnościowe. Jeżeli np. deweloper kupił atrakcyjny grunt pod budowę biurowca z nieobciążoną hipoteką i ma już podpisane listy intencyjne z przyszłymi najemcami, a oprócz tego posiada inne zabezpieczenie, np. gwarancję, poręczenie czy ubezpieczenie, i może je w razie potrzeby rozszerzyć, to bank, nawet gdyby miał w tym celu powołać konsorcjum z innymi bankami, z chęcią sfinansuje taki projekt — ocenia Łukasz Orzana, prokurent w firmie Quality All Development Fundusz Kapitałowy.