W ostatnich latach banki ostrożniej udzielają kredytów, zwłaszcza inwestycyjnych, więc przedsiębiorcy szukają alternatywnych form finansowania. W okresie dekoniunktury popularność zyskał leasing, jednak nie wszystkie jego rodzaje w takim samym stopniu.
— Polscy przedsiębiorcy bardzo polubili leasing jako sposób finansowania inwestycji. Docenili jego zalety podatkowe i prostszą procedurę w porównaniu z kredytami. Największym zainteresowaniem cieszy się leasing samochodów. Większość przedsiębiorców, którzy zamierzają kupić auto za pożyczone pieniądze, w pierwszej kolejności myśli o leasingu, a dopiero potem o kredycie czy innych sposobach finansowania. Niestety leasing wciąż należy do mniej popularnych sposobów finansowania inwestycji w nieruchomości. Marzę, by przedsiębiorcy myśleli o leasingu nieruchomości w taki sam sposób jak o leasingu samochodów. Zanim jednak tak się stanie, branżę czeka sporo pracy, głównie informacyjnej i edukacyjnej — mówi Robert Wiśniewski, dyrektor zespołu ds. leasingu nieruchomości BNP Paribas Leasing Solutions.
Na razie statystyki nie są zadowalające. Z danych Związku Polskiego Leasingu (ZPL) wynika, że w ostatnich latach udział nieruchomości w polskim rynku leasingu wahał się od 10 proc. w 2008 r. do 5 proc. w ostatnich dwóch latach.
— W podobnym okresie w Europie udział leasingu nieruchomości w całym rynku leasingu wahał się od 11 do 9 proc. — podaje Andrzej Sugajski, dyrektor generalny Związku Polskiego Leasingu. Spada także średnia wartość wyleasingowanych nieruchomości. Jeszcze w latach 2004- 09 było to około 14,83 mln zł, dzisiaj średnia wartość obniżyła się do 5-6 mln zł, a więc do wielkościnieznacznie przekraczającej średnią europejską.
Niewielki udział
Przedmiotem leasingu mogą być wszystkie nieruchomości komercyjne (biurowe, magazynowe, handlowe), samodzielne budynki i lokale użytkowe. w 2012 r. w polskim rynku leasingu dominowały obiekty handlowe i usługowe (60 proc. udziału w rynku). Drugą grupą były obiekty przemysłowe z 27 proc. udziału.
— Znacznie mniejszy udział, bo tylko 4 proc., miały hotele i obiekty rekreacyjne, a obiekty biurowe — 2 proc. Należy jednak podkreślić, że ten rynek jest bardzo zmienny i nawet pojedyncze transakcje mogą — z uwagi na jednostkową wartość — znacznie wpływać na jego strukturę. Przykładem mogą być obiekty biurowe, które w poprzednich latach stanowiły około 20 proc. rynku — podkreśla Andrzej Sugajski.
Rodzaje leasingu
Oferta obejmuje dwa podstawowe rodzaje leasingu nieruchomości: operacyjny i finansowy.
— Leasing operacyjny pozwala na zaliczenie rat leasingowych do kosztów uzyskania przychodu. Oznacza to, że kosztem podatkowym jest zarówno spłata kapitału, jak i płacone odsetki. Z kolei w kredycie i leasingu finansowym kosztem uzyskania przychodu jest jedynie część odsetkowa raty. Użytkownik leasingu finansowego ma jednak prawo do odpisów amortyzacyjnych, czego nie ma w leasingu operacyjnym — wyjaśnia Agnieszka Kaczyńska, dyrektor pionu nieruchomości i inwestycji strukturyzowanych BRE Leasing. Do końca 2012 r. umowa leasingu operacyjnego musiała być zawierana na minimum 10 lat, co powodowało, że część firm sięgała po leasing finansowy, dający swobodę kształtowania okresu umowy. Od 2013 r. minimalny okres, na jaki może zostać zawarta umowa leasingu operacyjnego, wynosi 5 lat, co zapewne jeszcze zwiększy jego popularność.
— Jeżeli jednak przedsiębiorca chce całkowicie elastycznie kształtować okres leasingu, a więc zależy mu na możliwości zakończenia umowy np. po 3 latach, powinien zdecydować się na leasing finansowy. To atrakcyjna opcja dla tych, którzy chcą przeczekać spadek cen na rynku nieruchomości, a równocześnie już teraz uzyskać pieniądze na inwestycje. Zawierając umowę leasingu mogą przeczekać złą koniunkturę w firmie leasingowej, a kiedy ceny nieruchomości pójdą w górę, zakończyć umowę i sprzedać nieruchomość za wyższą cenę, np. funduszowi inwestującemuw nieruchomości — radzi Agnieszka Kaczyńska. Szczególnym rodzajem leasingu jest leasing zwrotny, który cieszy się w Polsce dużą popularnością.
— Polega na tym, że korzystający po podpisaniu umowy leasingu sprzedaje nieruchomość firmie leasingowej, uzyskując pieniądze, które może przeznaczyć na kolejne inwestycje lub np. na zwiększenie kapitału obrotowego i spłatę części lub całości zobowiązań firmy, np. kredytów. Jednocześnie dotychczasowy właściciel może dalej korzystać z nieruchomości praktycznie w takim samym zakresie jak do chwili sprzedaży — wyjaśnia Robert Wiśniewski. Korzystający może ponownie stać się właścicielem nieruchomości po dokonaniu spłat zobowiązań przewidzianych umową. Leasing zwrotny może przyjąć formę zarówno leasingu finansowego, jak i operacyjnego.