Potencjał wart zachodu

W Europie Zachodniej niemal każdy większy dworzec czy stacja metra połączone są z mniejszym lub większym centrum handlowym. U nas dopiero pojawiają się pierwsze dobre przykłady takich inwestycji — w Katowicach Neinver kończy budowę Galerii Katowickiej wraz z podziemnym dworcem autobusowym, odnowionym dworcem kolejowym i częścią biurową, w Poznaniu trwa budowa Poznań City Center, w którym poza 240 sklepami powstaje dworzec autobusowy, trzykondygnacyjny parking, a także przebudowywane są wszystkie drogi w sąsiedztwie.

W 2014 r. ma ruszyć długo oczekiwana przebudowa Dworca Zachodniego w Warszawie — PKP zrealizuje ją wspólnie z HB Reavis.

Przygotowania

— Czekamy na warunki zabudowy, a w dalszej kolejności na pozwolenia na budowę. Docelowo inwestycja będzie się składać z podziemnego dworca i dwóch biurowców. Budowa powinna się rozpocząć na początku 2014 r. Po roku dworzec zostanie oddany PKP. Potem będą powstawały budynki biurowe — mówi Stanislav Frnka, prezes HB Reavis Poland.

W ubiegłym tygodniu kolejarze ogłosili, że szukają partnera do przebudowy i zagospodarowania terenów wokół kolejnego stołecznego dworca — Warszawa Gdańska. Działka należąca do PKP ma aż 4,7 ha. Szczegółowe zagospodarowanie terenu będzie zależało od wybranego projektu.Wykonawca — zależnie od pomysłu — będzie mógł zdecydować o przebudowie dworca lub o jego wyburzeniu i postawieniu w jego miejsce nowego obiektu dla pasażerów. Odnowiony dworzec to nie jedyne zmiany, jakie PKP planuje w tym rejonie. W ramach inwestycji utworzony ma zostać również węzeł przesiadkowy.

Docelowo na terenach położonych obok dworca powstać mają również budynki komercyjne. Zadaniem przyszłego inwestora będzie więc także zagospodarowanie terenu pod kątem powierzchni biurowych, usługowych czy hotelowych. Zainteresowane podmioty mają czas na złożenie odpowiedniej dokumentacji wraz z koncepcją architektoniczną do 23 sierpnia 2013 r. Po wstępnej selekcji PKP wybierze kilku oferentów, z którymi przystąpi do negocjacji. Dworce kolejowe zwykle stoją na najlepszych działkach w centrach miast, ale wybudowane wiele lat temu mają nie tylko przestarzałą, niezbyt atrakcyjną architekturę, lecz często grunty, na których się mieszczą, nie są w pełni wykorzystywane.

Sztuka kompromisu

— Dworce kolejowe i autobusowe zajmują zwykle najlepsze lokalizacje w miastach. W ostatnich latach były to też najbardziej zaniedbane części miast ze względu na problemy finansowe PKP i PKS. Problemem jest jednak często brak możliwości podjęcia racjonalnej decyzji przez PKP lub lokalny PKS. Każdy PKS to obecnie odrębna spółka, o różnym statusie własnościowym (często właścicielem jest samorząd), zazwyczaj z problemami finansowymi. Jednak każda kolejna zrealizowana inwestycja jest dobrym przykładem dla innych decydentów, więc liczymy na to, że w najbliższym czasie widoczny będzie duży postęp w realizacji takich inwestycji— twierdzi Aleksander Walczak, prezes spółki Dekada Realty. Takie inwestycje to duże wyzwanie zarówno dla miasta, spółek PKP i PKS, jak i prywatnego inwestora, który się na taką współpracę decyduje.

— Głównymi barierami rozwoju takich inwestycji w Polsce są kwestie administracyjne i własnościowe. Nie bez znaczenia jest także spowolnienie gospodarcze i większa ostrożność inwestorów. Inwestycje tego typu, często związane z procedurą partnerstwa publiczno-prywatnego lub innego typu zaangażowaniem więcej niż jednego inwestora, szczególnie te w centrach miast wymagają o wiele dłuższych przygotowań, a ich realizacja bywa o wiele bardziej kosztowna niż na terenach poza ścisłymi centrami miast. I choć oczywiście lokalizacja jest ogromnym plusem, to często inwestycje mogą być obciążone ryzykiem zbyt dużym do zaakceptowania w dzisiejszych realiach rynkowych — ocenia Tomasz Lisiecki, dyrektor zarządzający firmy TriGranit Development Corporation. Trudne jest nie tylko samo wybudowanie i zintegrowanie wszystkich części tak dużych projektów, ale także późniejsze zarządzanie obiektami.

— Galeria handlowa połączona z dworcem kolejowym czy autobusowym, a do tego jeszcze spora część miejska, oznacza dużą liczbę odwiedzających. Jedni przyjadą na zakupy, inni będą się przesiadać z pociągu do autobusu czy czekać na przyjeżdżających, a zakupy robić przy okazji. Jeszcze inni przyjdą czy przyjadą do tego miejsca na kawę czy spotkanie biznesowe. Szczególną uwagę trzeba poświęcić na monitorowanie bezpieczeństwa, szybkie usuwanie wszelkich kłopotów technicznych i sprzątanie — podkreśla Agata Brzezińska, dyrektor zarządzająca Neinver w Polsce.