Jeśli trzeba zwinąć plac budowy, np. na zimę lub z powodu protestu, to jak to zrobić i za ile?
Miesięczne koszty utrzymania placu budowy, na którym wstrzymano prace, wynoszą od pół do jednego procenta wartości.
Ktoś wpadł na pomysł, że jesień to zły termin na remont ważnej ulicy w dużym mieście. Zaproponował wykonawcy, aby go przerwał i wrócił do prac na wiosnę. — Dobrze, ale kto zapłaci za organizację placu budowy? — zapytał wykonawca. To dodatkowe kilka milionów.
Co kryje się pod pojęciem organizacja placu budowy? W dużym uproszczeniu to liczący kilkanaście czy kilkadziesiąt stron dokument oraz załączniki, przygotowane zgodnie ze specyfikacjami technicznymi, które ułatwiają organizację i prowadzenie budowy oraz określają terminy prac.
Każda budowa jest inna
Budowlańcy podkreślają, że nie ma dwóch jednakowych budów.
— Każda budowa ma swoją lokalną specyfikę. Załóżmy, że mamy wybudować jakąś halę o określonej wielkości. Jedną budowę mamy prowadzić w szczerym polu, a drugą w ścisłym centrum miasta. W pierwszym przypadku do drogi mamy kilometr. Tam też są media. To znaczy, że najpierw musimy wybudować kilometr drogi. Występujemy do zakładu energetycznego o zgodę na zasilanie. I okazuje się, że musimy wybudować stację transformatorową. Jeszcze woda, ogrodzenie, ale za to obok są puste działki, więc nie ma kłopotów z lokalizacją zaplecza — mówi Dawid Nieradzik, dyrektor ds. technicznych w Katowickim Przedsiębiorstwie Budownictwa Przemysłowego Budus, jednym z większych przedsiębiorstw budowlanych w Polsce.
Dla odmiany, przy dru- giej przykładowej budowie w centrum miasta bez problemu można podłączyć się do prądu i wody. Ale firma ma znacznie mniej miejsca na organizację placu budowy. Trzeba też uzyskać zgodę na zajęcie drogi, uzgodnić plan objazdów dla ruchu kołowego.
— Dlatego trudno o jakieś generalne wnioski — jeszcze raz podkreśla Dawid Nieradzik.
Zobaczyć teren budowy
Bez względu, czy to budowa domku jednorodzinnego, czy osiedla mieszkaniowego, potężnego magazynu, rozbiórka jakiegoś obiektu, czy też remont drogi, pewne zasady postępowania są takie same.
Inwestor najczęściej wymaga i zapisuje to żądanie w warunkach ogłaszanego przetargu, aby przyszły wykonawca jeszcze przed złożeniem oferty zaznajomił się z warunkami lokalnymi, w których będą realizowane roboty. Ma poznać ukształtowanie terenu, ocenić możliwość urządzenia zaplecza technicznego, zasilania w energię, wodę i inne media. Zobaczyć stan dróg dojazdowych. Ma zaznajomić się z urządzeniami telekomunikacyjnymi oraz ustalić możliwość zakwaterowania pracowników.
W sytuacjach, kiedy inwestor nie wymaga spełnienia tych warunków, to i tak w praktyce przyszli wykonawcy — zarówno małe, jak i duże firmy — oglądają przyszły teren budowy.
Wykonawca stara się przewidzieć ewentualne kłopoty i uwzględnić je w kalkulacji ceny ofertowej. To on przygotowuje projekt organizacji placu budowy.
Minimum miesiąc
Ile może trwać przygotowanie placu budowy? Różnie — słyszę w odpowiedzi. Od momentu przekazania placu budowy co najmniej miesiąc i to jest ekspresowe tempo. Najczęściej upływa jednak kilka miesięcy, zanim wjedzie sprzęt i można rozpocząć prace.
— Wykonawca przygotowuje projekt organizacji placu budowy. Każda budowa musi mieć tablicę informacyjną i toaletę. Pracownicy muszą mieć zaplecze socjalne, gdzie mogą się przebrać, zjeść śniadanie. Nikt już nie lasuje wapna na budowie, ale trzeba przygotować miejsce na składowanie materiałów — wylicza Jan Oszczepalski ze Śląskiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa.
— Zakład energetyczny ma dwa tygodnie na określenie warunków zasilania. Musimy ogrodzić teren, przywieźć toalety i kontenery, w których urządza się szatnie, zaplecze socjalne, biuro. Jak dobrze idzie, mamy już decyzję od energetyków określającą warunki przyłącza. Przywozimy słupy, kable i podłączamy prąd — opisuje Robert Matysiak, dyrektor ds. technicznych w Przedsiębiorstwie Robót Inżynieryjnych PRINŻ — Mosty w Katowicach.
Trzeba jeszcze wynająć ludzi do pilnowania terenu, przygotować miejsce na składowanie materiałów. Według Matysiaka, to wszystko trwa co najmniej miesiąc. I wówczas można mówić o ekspresowym tempie.
— Jeżeli pod budowę trzeba zająć drogę, to dochodzą uzgodnienia zmian organizacji ruchu i objazdy z gestorem tej drogi — Generalną Dyrekcją Dróg Krajowych lub zarządem wojewódzkim, a później jeszcze z Komisją Bezpieczeństwa Komendy Wojewódzkiej Policji — wyjaśnia Robert Matysiak.
Ile kosztuje organizacja placu budowy?
— Czy są to prace za 200 tysięcy czy milion złotych, organizacja placu budowy niewiele się różni w kosztach — mówi Ryszard Skrzyś, właściciel firmy Budras, która zajmuje się pracami renowacyjnymi, remontami i rewitalizacją obiektów zabytkowych.
Spółka pracuje głównie na Śląsku i w województwach ościennych. Zatrudnia kilkadziesiąt osób. Dla inwestycji do miliona złotych Ryszard Skrzyś szacuje koszty organizacji placu budowy na 40 proc. wartości.
Robert Matysiak przyznaje, że organizacja placu budowy stanowi największą pozycję w kosztach budowy. Przy inwestycjach pomiędzy 5 a 10 mln zł wynosi około 20 proc. wartości inwestycji.
Również na 20 proc. ocenia koszty Dawid Nieradzik.
— Tak wynika z naszych doświadczeń z realizacji inwestycji o wartości pomiędzy 30 a 50 mln zł — mówi dyrektor techniczny Budusa.
Przerwa na budowie
Jeśli trzeba z jakichś względów przerwać inwestycję, to wykonawca ponosi koszty. Dyrektor Matysiak liczy: energia, ochrona, koszty dzierżawy.
— Miesięczne koszty utrzymania placu, na którym wstrzymano prace, wynoszą od pół do jednego procenta wartości. Dla zadania za 5 mln zł kosztuje to od 25 do 50 tys. zł — szacuje Robert Matysiak.
Najczęściej prace trzeba przerwać, bo zamawiający nie załatwił jakiegoś pozwolenia albo nie zgłosił inwestycji do starostwa. Czasami przerwy wynikają z konieczności zawiadomienia konserwatora zabytków, gdyż podczas prac odkryto coś, o czym nikt wcześniej nie wiedział. Czasem jest to brak pieniędzy — jeśli zamawiający nie płaci, to wykonawca schodzi z budowy.
Ryszard Skrzyś dodaje jeszcze jeden powód.
— Jeżeli na przykład 8 z 10 pracowników na budowie nie przyjdzie po wypłacie, to też robota stoi — śmieje się właściciel firmy Budras.
Jak twierdzą budowlańcy, likwidacja placu budowy zajmuje znacznie mniej czasu. Wystarczą dwa tygodnie. Zawiadamia się zakład energetyczny o rezygnacji z zasilania, wywozi kontenery i porządkuje się teren wokół budowy.
Jak domino
Skalę strat, wynikających z wstrzymania budowy, najlepiej widać, analizując przykłady. Jeżeli wartość kontraktu wynosi 120 mln zł, to straty wyniosą ponad 1 mln zł. Dochodzą do tego koszty, które trudno obliczyć. Zwykle przedsiębiorcy, podpisując jeden kontrakt, od razu szukają następnego. A jeżeli zdarzyło się jedno opóźnienie, istnieje ryzyko, że drugi kontrakt też się przesunie w czasie. Opóźnienie jednej inwestycji pociąga więc za sobą kolejne.
1
proc.* Tyle wynoszą miesięcznie straty wstrzymania budowy.
20
proc.* A takie są koszty organizacji placu budowy.
*wartości inwestycji
Barbara
Warpechowska