Boom na tanie kredyty mieszkaniowe, trwający niemal od początku 2023 r., odcisnął piętno na rynku najmu.
- Przez pewien czas obserwowaliśmy wstrzymanie decyzji o najmie na rzecz zakupu pierwszego mieszkania – przypomina dr Maciej Klukowski, ekspert Home Management Metrohouse.
Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl, zwraca uwagę, że nadal wiele wniosków o Bezpieczny kredyt 2 proc. składają osoby, które najmują mieszkanie.
- Ze względu na budżetową dopłatę i nietypową formułę spłaty tego kredytu, najem stał się po prostu nieopłacalny. Wystarczy porównać czynsz, który trafia do kieszeni właściciela mieszkania z odsetkami, czyli zarobkiem banku – mówi Marek Wielgo.
Niższa temperatura
Boom na Bezpieczny kredyt 2 proc. zbiegł się w czasie z mniejszym napływem imigrantów z Ukrainy.
- Jeszcze niedawno rynek najmu był rozgrzany do czerwoności i wynajmowało się praktycznie wszystko. Od trzech kwartałów temperatura jest już niższa. Z naszych danych wynika, że w listopadzie 2023 r. liczba kontaktów, jakie osoby szukające mieszkania nawiązały z wynajmującymi była o 15 proc. mniejsza niż przed rokiem. Już nie wszystko się wynajmuje i nie w każdej cenie, chociaż oczywiście wiele zależy od specyfiki lokalnego rynku, standardów oferowanych mieszkań itd. – mówi Rafał Bieńkowski, ekspert serwisu Nieruchomosci-online.pl.
Mniejszy popyt, połączony z odbudowującą się ofertą spowodowały, że właściciele zaczęli obniżać czynsze.
- W ostatnich miesiącach coraz bardziej dopasowują się one do możliwości lokatorów. Oczywiście stawki wciąż pozostają wysokie, ale w części miast nie widać już tak dużego rozjazdu między oczekiwaniami właścicieli, a możliwościami najemców. Według naszych danych, spadek czynszów dotyczył wielu miast, chociaż korekta nie wszędzie była mocno widoczna. Od stycznia do początku grudnia 2023 r. średnie czynsze najmu kawalerek spadły w 12 z 18 miast wojewódzkich. Jeśli chodzi o mieszkania dwupokojowe, właściciele obniżyli oczekiwania w dziewięciu stolicach województw - mówi Rafał Bieńkowski.
Przybędzie chętnych
Wiele wskazuje jednak na to, że popyt na rynku najmu już niebawem wzrośnie, a przyczyni się do tego prognozowane zakończenie Bezpiecznego kredytu 2 proc.
- Na skutek zawieszenia programu mniej najemców będzie mogło pozwolić sobie na zamianę czynszu na ratę kredytu. To dobra wiadomość dla wynajmujących, którzy często musieli spuścić z tonu z powodu odpływu potencjalnych najemców wybierających dotowany przez państwo kredyt – mówi Marek Wielgo.
Jego zdaniem, w przyszłym roku popyt na najem najpewniej wzrośnie także ze względu na migrację zarobkową.
- Dla młodych, którzy stawiają pierwsze kroki na rynku pracy, kredyty umożliwiające zakup pierwszego mieszkania są na razie niedostępne. Ponadto, dla całkiem sporego odsetka najemców kluczowa jest lokalizacja. Młodzi chcą korzystać z atrakcji, które oferuje im miasto. Nie chcą zaś tracić czasu na długie dojazdy do pracy z obrzeży czy miejscowości podmiejskich. Nawet jeśli własne mieszkanie jest tam na wyciągnięcie ręki, to część młodych świadomie wybierze najem w lokalizacji, w której zakup własnego lokum jest poza ich zasięgiem finansowym – uważa Marek Wielgo.
Taniej nie będzie
Wiele wskazuje też na to, że 2024 r. nie przyniesie obniżek czynszów.
- Trudno spodziewać się, by w przyszłym roku doszło do dużej korekty czynszów. Pamiętajmy, że pod wielkim znakiem zapytania wciąż jest inflacja. Wyższe opłaty do spółdzielni zawsze są finalnie przerzucane na najemców – mówi Rafał Bieńkowski.
Według Macieja Klukowskiego, 2024 r. powinien upłynąć spokojnie, z niedużymi wzrostami czynszów – o 4-6 proc. w przypadku stabilnej inflacji, powyżej celów Rady Polityki Pieniężnej.
Jeśli chodzi o rentowność wynajmu to 2023 rok przyniósł jej spadek. Jak wynika z raportu Rentier.io i Expandera, w III kw. małe mieszkania dawały zwrot z inwestycji na poziomie 5,7 proc. rocznie. Dla średnich lokali było to 5 proc., a dużych - 4,3 proc.
- W przypadku oceny rentowności zakupu inwestycji przeznaczonych na wynajem wiele zależy od tego, czy program typu Bezpieczny kredyt 2 proc. lub podobny będzie funkcjonował na rynku długoterminowo, a tym samym stymulował wzrost cen. Im wyższa stawka za 1 m kw. - przy zachowaniu obecnych cen najmu - tym mniejsza rentowność zakupu nieruchomości pod wynajem. Jednak najbliższe miesiące pokażą nam, jak będzie wyglądać polityka mieszkaniowa nowego rządu – mówi Karolina Klimaszewska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.
Leszek Markiewicz, właściciel agencji NieruchomosciSzybko.pl, zwraca natomiast uwagę, że w całym 2023 r. ceny za metr rosły szybciej niż czynsze.
- Taka sytuacja w oczywisty sposób redukowała zyskowność nowych inwestycji w najem. Warto jednak pamiętać, że bardzo duża grupa wynajmujących kupiła swoje lokale za znacznie niższe ceny 1 m kw. niż obecne. W takiej sytuacji, rentowność będzie wciąż atrakcyjna – mówi Leszek Markiewicz.