Rzeczoznawcy wolą obiekty komercyjne
Wycena nieruchomości komercyjnych stanowi podstawę działalności rzeczoznawców majątkowych. Ze względu na pojawienie się na rynku nieruchomości inwestorów instytucjonalnych, powstaje coraz więcej technik szacowania wartości budynków.
Zapotrzebowanie na usługi szacowania obiektów do różnych celów jest bardzo duże. Rzeczoznawcy majątkowi zgodnie uważają, że wycena nieruchomości komercyjnych jest dla nich najbardziej opłacalna.
Wyceny nieruchomości niekomercyjnych dokonuje się przy transakcji kupna sprzedaży lub dla zabezpieczenia kredytu. Obiekty komercyjne wyceniane są podczas łączenia lub przekształcania spółek.
— Ponad 60 proc. wycenianych przeze mnie obiektów to prywatyzowane nieruchomości przemysłowe. Wyceny do celów kredytowych są rzadkie — twierdzi Michał Szydłowski, rzeczoznawca majątkowy z ALFA-JET Constulting.
Oszacowanie kosztuje
Opłaty za wycenę nieruchomości są zróżnicowane i zależą od wielkości obiektu oraz od szacowania.
— Koszt wyceny małego biurowca to 2-3 tys. zł, ale w przypadku innych nieruchomości może sięgnąć nawet 50 tys. zł — mówi Włodzimierz Rudnicki, rzeczoznawca majątkowy z Estim- -Wycena Nieruchomości.
Nie bez znaczenia pozostaje także termin.
— Klienci przeważnie żądają od nas usługi „na wczoraj”. Jednak przeciętnie szacowanie obiektu trwa 2-3 tygodnie — wyjaśnia Michał Szydłowski.
Wycena nieruchomości komercyjnych jest trudniejsza od mieszkalnych. Wartość tych ostatnich jest bowiem o wiele niższa. Ponadto, mieszkania w Polsce przeważnie nie są szacowane jako źródło osiągania dochodu, więc wystarczy określić wartość rynkową nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania. Mimo że liczba transakcji na rynku mieszkaniowym jest większa, rzeczoznawcy uważają wycenę nieruchomości komercyjnych za bardziej dochodową.
— Wycena mieszkania o powierzchni 60 mkw. kosztuje około 700 zł. Rzeczoznawca nie podejmie się raczej wyceny obiektu komercyjnego za mniej niż 2 tys. zł — twierdzi Włodzimierz Rudnicki.
Różne metody...
Dwóch niezależnie działających rzeczoznawców po wycenieniu tej samej nieruchomości może podać różne wartości, ponieważ można je określać kilkoma sposobami, zależnymi od celu wyceny. Rzeczoznawcy przeprowadzają analizę cen nieruchomości porównywalnych, uzyskując w ten sposób wartość porównawczą, albo określają dochód, jaki nieruchomość może przynieść — jest to technika wyznaczania wartości dochodowej.
— Na tym nie koniec. Podczas określania wartości dochodowej można zastosować metodę kapitalizacji prostej lub dyskontowania strumieni pieniężnych — mówi Michał Szydłowski.
Po wejściu na nasz rynek banków, firm ubezpieczeniowych czy funduszy emerytalnych, oprócz tych dwóch podstawowych technik szacowania wartości obiektu, pojawiły się alternatywne metody wyceny.
— Przykładowo banki żądają określenia wartości hipoteczno- -bankowej — zauważa Anna Morawska-Świetliczka, właścicielka firmy AMŚ Biuro Wyceny Nieruchomości.
...różne wartości
Standardową metodą wyceny, stosowaną przez rzeczoznawców majątkowych, jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania.
— Technika taka stosowana jest często w celu zabezpieczenia wierzytelności hipoteką. Jednak można także ustalić wartość rynkową dla optymalnego wykorzystania nieruchomości. Jest oczywiste, że już w tych dwóch przypadkach konkretna nieruchomość uzyska różną wartość — tłumaczy Włodzimierz Rudnicki.
Jeżeli rzeczoznawcy wyceniają konkretny obiekt zgodnie z obowiązującymi zasadami w podejściu dochodowym i porównawczym, oszacowana przez nich wartość tej samej nieruchomości może różnić się o 5-10 proc.