Stare centra do przebudowy

  • Marta Sieliwierstow
opublikowano: 31-01-2012, 00:00

Pierwsze centra handlowe powstały w Polsce prawie 20 lat temu. Część już nie odpowiada dzisiejszym standardom

Rosnąca konkurencja, budowa coraz nowocześniejszych budynków i starzenie się tych, które wybudowano kilkanaście lat temu, powodują, że coraz więcej właścicieli centrów decyduje się na ich renowację lub rozbudowę.

— Dla wielu starszych obiektów handlowych, zwłaszcza w stolicach regionów, gdzie jest duża konkurencja, jedyny sposób na utrzymanie pozycji to przebudowa — uważa Patrycja Dzikowska, dyrektor w dziale badań i doradztwa Jones Lang LaSalle.

Według szacunków DTZ, choć wiele zależy od konkretnej inwestycji i jej otoczenia, to centrum handlowe powinno być zmodernizowane lub przebudowane po około 7-10 latach od wybudowania.

Nie oznacza to, że przebudowa, która ma zwiększyć atrakcyjność i podnieść wartość dotyczy tylko starszych obiektów. Nawet inwestorzy nowych centrów, jak Silesia City Centre w Katowicach czy Magnolia Park we Wrocławiu, zdecydowali się na rozbudowę, żeby zrobić miejsce dla nowych marek.

Różne wymagania

Choć cele renowacji i rozbudowy są zbliżone, to ich zakres jest różny. Renowacja dotyczy zwykle unowocześnienia instalacji technicznych, np. elektrycznych, ruchomych schodów, wind i innych elementów infrastruktury, i dostosowania ich do aktualnych standardów bezpieczeństwa. Często wiąże się także z pozyskaniem nowych najemców. Może wymagać zmiany konfiguracji sklepów i renegocjacji umów z dotychczasowymi najemcami. Natomiast przebudowa i rozbudowa to działania znacznie szersze.

— Ich celem jest często zmiana pozycji centrum na rynku, m.in. poprzez zwiększenie zasięgu oddziaływania. Może się zdarzyć, że obiekt o charakterze lokalnym urasta do roli centrum regionalnego. Niejednokrotnie konieczna jest przebudowa całego budynku, czasem wraz z dobudową powierzchni. Przebudowa może zakłócać codzienną działalność najemców w części galerii handlowej. W takiej sytuacji bardzo ważne jest poprzedzenie inwestycji odpowiednią analizą i uwzględnienie interesów zarówno właściciela, jak i najemców — wyjaśnia Grzegorz Dudziak z DTZ.

Dobrze przemyślane

Koszt takich inwestycji zależy od ich skali. Poza typowymi kosztami budowlanymi dochodzą te związane z opracowaniem nowych rozwiązań architektonicznych i strukturalnych, przebudową czy relokacją lokali najemców, a także koszty marketingu. Łączna wartość modernizacji może wynieść od kilkuset tysięcy do kilku milionów euro, natomiast przebudowy od kilku do kilkunastu milionów euro.

— Ze względu na wielkość kosztów na sukces mogą liczyć tylko takie projekty, które zostały dokładnie zbadane pod względem potencjału rozwoju. Ważne jest dopasowanie obiektu do rynku. Dlatego tak istotne są bieżące analizy zachowań klientów i bliska współpraca z najemcami. Nie w każdym przypadku konieczna jest od razu przebudowa, zwiększyć powierzchnię najmu można też np. poprzez zagospodarowanie wewnętrznych i zewnętrznych powierzchni wspólnych bądź wprowadzenie tzw. kiosków z asortymentem uzupełniającym do oferowanego przez sklepy. Można także wprowadzić zmiany w doborze najemców lub nowe usługi, które zapewnią klientom zaspokojenie potrzeb w jednym miejscu — zauważa Bożena Gierszewska-Mroziewicz z Neinver Asset Management Polska.

Choć ważnym efektem przebudowy centrum handlowego jest poprawienie jego wizerunku i przyciągnięcie większej grupy klientów i najemców, to dla inwestora najistotniejszy jest wzrost wartości takiego obiektu o kilkanaście do kilkudziesięciu procent.

OKIEM EKSPERTA

Coraz więcej przebudów

DARIUSZ GRZESZCZAK

członek zarządu Erbudu

Większość powstałych w ostatnich latach w Polsce centrów handlowych zdążyła już zbudować swoją renomę na lokalnych rynkach. Obiekty te znalazły najemców i zdobyły wiernych klientów. Dlatego bez większych inwestycji możliwość wzrostu wartości obiektu jest bardzo ograniczona. Szansą na to, biorąc pod uwagę niższy wskaźnik powierzchni handlowej na mieszkańca niż w innych krajach Europy, jest rozbudowa centrum i uzyskanie w ten sposób nowej powierzchni najmu. Coraz więcej właścicieli obiektów handlowych decyduje się więc na rozbudowę.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu