Osiedle Ogrody Wilanowskie.
To miała być zyskowna inwestycja, nowy kierunek rozwoju PZU. Efekt? Straty. I dziwna aura wokół chybionego projektu.
PZU Development (dzisiaj: Syta Development) kiedyś w imieniu spółki matki (Grupy PZU) prowadził inwestycje na rynku nieruchomości. Od trzech lat znajduje się w likwidacji.
Z dokumentów, do których dotarliśmy, wynika, że do upadku PZU Development przyczynił się właściciel. Po co PZU miałoby to robić, skoro sam poniósł przy tym straty?
Zmiana kierunku
Centrala ocenia prawie sześcioletnią działalność firmy jako nic nie znaczący epizod.
— PZU nie jest i nie będzie deweloperem — kategorycznie podkreśla Tomasz Fill, rzecznik prasowy PZU.
I nie chce rozmawiać o przeszłości. Pytania zbywa ogólnikowym:
— Tymi sprawami zajmuje się prokuratura.
Ale kilka lat temu spółka była dla grupy bardzo ważna. „Zarządzanie nieruchomościami jest jednym z kluczowych obszarów działalności Grupy PZU. Organizacja tej działalności jest w tej chwili kwestią otwartą. (...) W każdej z tych koncepcji PZU Development może odgrywać kluczową rolę” — pisał w czerwcu 2001 roku prezes PZU Zygmunt Kostkiewicz w liście otwartym do pracowników PZU Development.
Od początku w 1996 roku, w imieniu spółki matki, firma ta miała się zajmować działalnością na rynku nieruchomości. Występowała w charakterze tzw. inwestora zastępczego. Jej kapitał wynosił tylko 800 tys. zł, obracała wyłącznie pieniędzmi patrona. Dlatego jej działalność ściśle kontrolowały władze PZU: decydowały o obsadzie zarządu PZU Development i zatwierdzały transakcje finansowe spółki. Pieniądze szły m.in. na zakup działek w największych polskich miastach. Plany? Wzniesienie centrów likwidacji szkód i oceny ryzyka. Spółka wybudowała ich osiem — m.in. w Lublinie, Poznaniu, Opolu, Bydgoszczy. Ukoronowaniem działalności deweloperskiej miało być luksusowe osiedle mieszkaniowe przy ul. Sytej w Wilanowie.
Pana Boga za nogi
Losy pechowego osiedla jak w krzywym zwierciadle odbijają nieprawidłowości popełnione przez władze PZU wobec własnej spółki.
Nieogrzewane domy przy Sytej — mimo że praktycznie ukończone — stoją puste już piątą zimę i powoli zamieniają się w ruinę.
— Żal patrzeć, jak to niszczeje. Tyle pieniędzy w błoto... Komu na tym zależy? — dziwi się pośrednik w lokalnej agencji nieruchomości.
Tymczasem — zdaniem PZU — nikt osiedla kupić nie chce. Ciekawe. Zaledwie kilkaset metrów dalej, wzdłuż tej samej ulicy, co rusz wyrastają apartamentowce i piękne wille. Cena ziemi dochodzi do 100 dol. za mkw., lecz chętnych, by tu zamieszkać, nie brakuje.
Październik 1999 roku. Terrafirma (właściciel kilku hektarów gruntu w Wilanowie) proponuje PZU Development sprzedaż części swego gruntu.
— Chcieliśmy zbudować osiedle dla 100 rodzin. Mieliśmy projekt i pozwolenie na budowę, ale nie byliśmy w stanie sfinansować całości inwestycji. Szukaliśmy inwestora z pieniędzmi. Gdy PZU Development odkupił od nas 45 proc. powierzchni działki, wydawało się, że złapaliśmy Pana Boga za nogi — wspomina Bogdan Owczarek, właściciel Terrafirmy.
Jego firma została generalnym wykonawcą całej inwestycji: 5 wielorodzinnych budynków, 14 bliźniaków, 40 domów szeregowych. Od początku klientów nie odstraszała ani wysoka cena — 950 USD/mkw., ani bliskość elektrociepłowni Siekierki. Działała magia Wilanowa i szyld solidnej firmy, należącej przecież do giganta — PZU.
— No bo jakie może być ryzyko, gdy osiedle sprzedaje firma, która ubezpiecza miliony Polaków? — pyta dziś klientka, która skorzystała z oferty osiedla.
Mieszkania kupiło też 30 pracowników PZU. Wśród nich Jacek Berdyn (w momencie zakupu — członek zarządu PZU), Waldemar Gniadkowski (były wiceprezes PZU Development) i Jacek Kowalewski (były dyrektor biura zarządu PZU Życie). A także — na przykład — prezes Totalizatora Sportowego Mirosław Roguski. Według prospektu reklamowego, cały obszar miał być ogrodzony, pilnowany i monitorowany całą dobę przez ochronę. Do atrakcji zaliczano też przyszłe: kort tenisowy, boisko, plac zabaw dla dzieci, a nawet przystań dla łódek połączoną z Wisłą.
Napomnienie
Na początku budowa szła nieźle. Ale w maju 2001 roku stanęła. Powód? PZU nagle przestał finansować inwestycję, choć osiedle było gotowe w 75 proc. Terrafirma nie dostała pieniędzy za wykonane prace i zeszła z budowy. Do tego momentu PZU wydał na budowę 18 mln zł. Dlaczego odciął własną spółkę od pieniędzy? Zatrzymanie budowy wiąże się ściśle z zawirowaniami wokół prywatyzacji i odwołaniem Grzegorza Wieczerzaka z funkcji prezesa PZU Życie — w kwietniu 2001 roku. Wcześniej zdążył on sprzedać trzy udziały spółki PZU Development blisko związanemu ze sobą Piotrowi Marciniakowi, prezesowi PZU Development.
Od tego momentu Marciniak mógł przez kilka miesięcy trzymać w szachu całe PZU, uniemożliwiając rozpoczęcie prywatyzacji. Udziałowcami PZU Development były wtedy PZU Życie i PZU SA — po 50 proc. Jednocześnie PZU Development posiadał ułamkowe udziały w PZU SA. Decyzje na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy PZU zapadały jednogłośnie. Marciniak, mając 3 udziały w PZU Development, pośrednio stał się udziałowcem PZU SA i mógł blokować każdą decyzję — także o prywatyzacji ubezpieczyciela. Jednocześnie — nie udostępniając PZU dokumentów PZU Development — uniemożliwiał przygotowanie prospektu emisyjnego PZU, w którym ujęte być musiały także wyniki spółek zależnych.
W czerwcu 2001 roku prezes PZU Zygmunt Kostkiewicz wystosował do pracowników PZU Development list otwarty. Są w nim „groźby”: jeżeli spółka nie podporządkuje się PZU, spotka ją dotkliwa kara. „Taka postawa zarządu spółki, a zwłaszcza jej prezesa Piotra Marciniaka, może być oceniana jako działalność na szkodę PZU Development, skutkująca zaognianiem się konfliktu, pogorszeniem się sytuacji spółki i jej pracowników, a w konsekwencji zagrożeniem upadłością, brakiem wypłat wynagrodzeń i utratą miejsc pracy osób zatrudnionych w PZU Development. (...) Gwarantujemy zatrudnienie wszystkim pracownikom spółki z wyjątkiem osoby prezesa zarządu spółki Piotra Marciniaka przynajmniej na okres 6 miesięcy, tj. do końca 2001 roku” — pisze Kostkiewicz i na pocieszenie dodaje: „Upadłość PZU Development nie jest celem kierownictwa Grupy PZU. Wierzę, że możliwy jest rozwój spółki i oparcie na niej organizacji zarządzania nieruchomościami”.
Czyżby już wtedy los spółki był przesądzony? W sierpniu 2001 roku zarząd PZU zwraca się do sądu o zawieszenie wykonywania praw właścicielskich przez Marciniaka w PZU Development. Gdy sąd przychyla się do wniosku, nikną ostatnie przeszkody, aby dane spółki znalazły się w prospekcie prywatyzacyjnym. Kilka miesięcy później, w październiku 2001 r., minister skarbu Aldona Kamela-Sowińska może wreszcie podpisać aneks do umowy z Eureko.
Drogie archiwum
W sierpniu 2001 roku w PZU Development prezesem zostaje Krzysztof Żurowski, co ciekawe, siostrzeniec minister Kameli-Sowińskiej.
Pod osłoną nocy przed barak przy ul. Pańskiej, gdzie mieszczą się biura firmy, zajeżdżają samochody.
— Z aut wysiedli Krzysztof Klusek (b. ekspert PZU Development ds. nieruchomości, później członek zarządu PZU, dyscyplinarnie zwolniony z pracy, potem zaś członek zarządu PKN Orlen) i Bogdan Michalski (wówczas pełnomocnik zarządu PZU w PZU Development) i zabrali się za wyciąganie dokumentów niewygodnych dla PZU — wspomina były pracownik spółki.
Archiwum firmy trafia do siedziby PZU. Administruje nim spółka PZU Tower. Za przechowywanie akt każe sobie potem płacić! Z kont PZU Development co miesiąc potrącane jest kilkanaście tysięcy złotych.
„Gdy objąłem funkcję prezesa, przekazano mi na XVIII piętrze centrali PZU SA klucze do dużej sali. Znajdowało się tam mnóstwo zapisanego papieru. W mojej karierze nie spotkałem się z tak rozbitym archiwum. Dokumenty były składowane, a nie archiwizowane” — zezna potem w sądzie Witold Kwiatkowski, jeden z późniejszych prezesów spółki PZU Development.
— Nowy prezes PZU Development Krzysztof Żurowski nie podejmował żadnych decyzji bez uzgodnienia z Bogdanem Michalskim, ówczesnym wiceprezesem, a dziś prezesem PZU Tower — mówi osoba dobrze poinformowana.
Michalski to postać bardzo tajemnicza.
— Panuje opinia, że jest nieusuwalny. Mimo zmian prezesów PZU, nadal trwa na stanowiskach — twierdzi anonimowo długoletni pracownik PZU.
Roman Wilczyński, dawny pracownik PZU Development, pamięta, że Michalski był krótko prezesem PZU Development.
— We wrześniu 2000 roku Michalski zamiast spłacać raty kredytu jednej z zakupionych działek, wolał zakupić dwa samochody Volvo s 40 o wartości ponad 240 tys. zł — opowiada.
Jak się rzekło, Michalski jest dziś prezesem PZU Tower. Ta utworzona w sierpniu 1998 r. spółka zajmuje się nabywaniem nieruchomości, wynajmuje też powierzchnie biurowe. Inwestycje PZU Tower to gmach przy ul. Jana Pawła (siedziba Grupy PZU) i City Gate przy Ogrodowej 58. Od początku istnienia PZU Tower, PZU SA pompował w nią miliony złotych. Tylko w latach 1998-2000 PZU i PZU Życie dofinansowały spółkę — w formie pożyczek i dopłat do kapitału — kwotą 786 mln zł!
Kilkakrotnie próbowaliśmy skłonić Michalskiego do rozmowy. Nie udało się — zasłaniał się prowadzonym przez prokuraturę śledztwem. Podobnie lakoniczny był też Żurowski.
Ekspertyza za ekspertyzą
Latem 2001 roku do prasy wyciekają niepokojące informacje. Trwa śledztwo, dotyczące nieprawidłowości przy zakupach działek przez PZU — za pośrednictwem PZU Development. Tymczasem Żurowski i Michalski przestrogi prezesa Kostkiewicza zaczynają wcielać w życie — m.in. powoli zwalniać pracowników spółki. Inaugurują też żmudne rozmowy z Terrafirmą o zmianie umowy. Bez skutku.
— PZU był mi winien pieniądze, negocjowaliśmy więc nowe porozumienie. Od jego podpisania zależało wznowienie budowy. Ale w końcu PZU wycofał się z rozmów — mówi Bogdan Owczarek.
Tymczasem na budowie nic się nie dzieje. Żurowski wydaje miliony złotych na kolejne ekspertyzy. Za wszystko płaci PZU.
— Badano wręcz, czy osiedle naprawdę istnieje... — opowiada Owczarek.
W końcu kierownictwu firmy prokuratura stawia zarzuty nabycia gruntu po zawyżonych cenach. Zdaniem prokuratorów w ten sposób wyłudzono z kasy PZU 3 mln zł. Marciniak i jego zastępcy zostają na kilka miesięcy aresztowani. Śledztwo trwa. Zarzuty dotyczące nieprawidłowości przy tych zakupach na razie się nie potwierdzają.
— W postępowaniu sąd podważył zarzuty prokuratury. Okazało się, że wyceny biegłych sądowych, na podstawie których sporządzono akt oskarżenia, są błędne — komentuje Wilczyński.
7 milionów
Z ekspertyz wynikało, że aby dokończyć budowę osiedla, potrzeba 5 mln zł. Tymczasem majątek PZU Development wart był wtedy około 20 mln zł. To wartość osiedla i działki przy ul. Płaskowickiej, również należącej do spółki. Jednocześnie PZU Development dostaje z PZU pożyczkę: 7 mln zł. Na co przeznacza te pieniądze? Na pewno nie na dokończenie budowy osiedla, bo ta znów stoi w miejscu. W wykazie zobowiązań PZU Development na 22 maja 2002 r. kwota wszystkich zobowiązań firmy to ponad 8 mln zł, z czego aż 7 mln to tajemnicza pożyczka z PZU.
Z wykazu wynika też, że PZU Development jest winien Grupie Inwestycyjnej Centrum za wykonanie analiz 85 tys. zł.
Czym zajmuje się GIC? To spółka utworzona przez PZU Tower w celu wykonywania analiz. PZU Development musi też płacić 88 tys. zł kancelarii prawnej Vogel za miesięczną obsługę prawną.
Z dokumentów, do których dotarliśmy, wynika też, że w sierpniu 2001 roku PZU — nie pytając PZU Development o zdanie — przelewa na konto Energobudowy ponad 10 mln zł i... obciąża tą kwotą PZU Development. Pod pismem o potrąceniu podpisuje się prezes PZU, Zygmunt Kostkiewicz. O co chodzi?
Energobudowa była wykonawcą siedziby PZU w Opolu. Za te prace wystawiła faktury PZU Development. PZU wykupił je od Energobudowy i zapłacił — łącznie z odsetkami i karami umownymi. Nie sprawdzając nawet, czy faktury Energobudowy są bezsporne. Sytuacja powtórzyła się w grudniu 2001 roku. Tym razem główny księgowy centrali PZU — nie pytając władz PZU Development o zdanie — samowolnie zmienia saldo PZU Development: z 2,5 mln zł do około 1,7 mln. Ponad 700 tys. zł PZU wypłaca na konto jednego z inspektoratów i tą kwotą obciąża konto PZU Development.
Skandal i horror
Jednocześnie PZU zmienia nazwę spółki z PZU Development na Syta Development. Nie chce, by nazwę firmy kojarzono z PZU. Lejtmotyw: na budowie w Wilanowie nadal nie dzieje się nic. Zniecierpliwieni klienci PZU, nie mogąc doczekać się mieszkań, składają pierwsze pozwy do sądu. W kwietniu 2002 r. Żurowski traci stanowisko, a PZU decyduje się na likwidację spółki. Następca Żurowskiego, Witold Kwiatkowski, jest oburzony:
— To skandal i horror. Jestem przerażony skalą dokonanych tu przestępstw. Jeszcze kilka miesięcy temu w kasie spółki były miliony, a teraz jej konto jej puste! — zżyma się.
Po dwóch tygodniach rezygnuje ze stanowiska. Tym razem likwidatorem spółki zostaje doradca prezesa Montkiewicza, Krzysztof Brdyś. Robi sporo, by osiedle dokończyć. Nie czeka, aż PZU da pieniądze, w kilka miesięcy załatwia kredyt — i budowa rusza. Podobnie jak — ponownie — sprzedaż mieszkań. Reklama pojawia się nawet w samolotach. To, co wydawało się niemożliwe w ciągu ostatnich dwóch lat, nagle okazuje się realne. Brdyś stara się też doprowadzić do podpisania aktów notarialnych z mieszkańcami osiedla i podłączyć media.
Ale zostaje odwołany. Jako pretekst Michalski wykorzystuje fakt, że Brdyś wypłacił pieniądze klientowi, który zdecydował się wycofać z wilanowskiej inwestycji.
Na sprzedaż?
Nowym likwidatorem spółki zostaje Piotr Piwowarczyk, aplikant warszawskiej izby radców prawnych i jednocześnie wójt z Łukowa.
— Po prostu kpiny — komentuje nominację niedoszła mieszkanka osiedla.
Pierwszą decyzją Piwowarczyka jest bowiem wstrzymanie budowy. Osiedle jest już ukończone w 95 proc., pozostaje tylko podłączenie mediów. Piwowarczyk znów żąda ekspertyz. Poza tym nic się nie dzieje.
Na osiedle wprowadzają się pierwsi zdesperowani mieszkańcy, którzy nie chcą latami czekać na — opłacone, było nie było — mieszkania. Mieszkają w spartańskich warunkach, zdarza się, że wiele godzin nie ma prądu. Wciąż nie widzą aktów notarialnych, mimo obietnic ze strony PZU. Nie doczekali się ich zresztą do dziś. Piszą pisma do prezesa PZU Zdzisława Montkiewcza, ministra skarbu i premiera, prosząc o interwencję. Bez odzewu.
W kwietniu 2003 roku — PZU odwołuje Piwowarczyka. Tym razem likwidację spółki przejmuje kancelaria prawna Vogel. Ta sama, której już wcześniej PZU Development płacił za obsługę prawną. Prawnikom udaje się doprowadzić do podpisania umowy z Terrafirmą.
— Nie mamy już w stosunku do siebie żadnych zobowiązań — deklaruje Owczarek.
W lipcu zeszłego roku kancelaria dostała też zgodę na użytkowanie osiedla. Zniknęły wszelkie przeszkody, aby osiedle mogło być sprzedane. Cóż z tego, kiedy — podobno — nikt go nie chce.
— Ofertę sprzedaży skierowaliśmy już do wszystkich liczących się deweloperów i agencji pośrednictwa. Jednak nikt nie jest zainteresowany — twierdzą prawnicy kancelarii.
— Nieprawda. Nie ma dnia, aby ktoś tutaj nie przyjechał. Ja nie mam problemów ze sprzedażą swej części mieszkań na tym samym osiedlu — twierdzi Owczarek.
Podobne obserwacje ma jedna z mieszkanek.
— Gdy jakiś czas temu osiedle wystawiano na targach, ustawiały się kolejki. Jedni państwo upatrzyli sobie segment, przyjeżdżali tu przez kilka tygodni i wręcz prosili PZU, aby go im sprzedał. Nie chciał — opowiada.
Aura
Rozmawialiśmy z kilkoma deweloperami, którzy próbowali kupić osiedle, lecz tylko jeden zgodził się na wypowiedź pod nazwiskiem.
— Byliśmy zainteresowani kupnem tej inwestycji, ale wycofaliśmy się. Dlaczego? Bo to wszystko było jakieś dziwne... Trudno zrozumieć, dlaczego tak wielka firma nie jest w stanie dokończyć tego osiedla. Wystarczyłoby zrobić odpowiedni lifting, odnowić elewacje, posadzić zieleń i można by je sprzedać ze sporym zyskiem — mówi Mirosław Aleksander, prezes Syta Development.
Inny deweloper dodaje:
— Tylko udają, że chcą to sprzedać. Mam wrażenie, że osiedle ma już właściciela....
Jaka jest cena sprzedaży osiedla? Nieoficjalnie dowiedzieliśmy się, że chodzi o 16 mln zł (około 2300 zł/mkw.). Ile rocznie traci PZU na stojącym już piątą zimę osiedlu? Co najmniej kilka milionów złotych.
— Im dłużej postoi, tym straty będą większe — twierdzi niezależny rzeczoznawca, nie odkrywając zresztą Ameryki.
„Zalecamy rozważenie sprzedaży inwestycji przy ulicy Sytej, co uchroniłoby PZU Development przed ponoszeniem dalszych strat” — napisali już trzy lata temu audytorzy z firmy Deloitte & Touche w raporcie Kobra, sporządzonym na zlecenie PZU.
Wilanowską inwestycję od dłuższego czasu spowija niezbyt pochlebna mieszanina plotek, domysłów i faktów. Czy to miała być „kara” dla firmy, blokującej przekształcenia PZU, a potem ludzi, którzy maczali w tym palce? Jeśli nawet, to powody przecież w końcu ustały. Czy może prawdziwa jest fama, że osiedle jeszcze trochę sobie w spokoju poniszczeje i za znacznie niższą cenę trafi do już określonego klienta? Czy to w końcu zwykła nieudolność i niegospodarność państwowego giganta? Może wreszcie pora na wyjaśnienia?
Fakt jest bezsporny: osiedle krok po kroku zamienia się w ruinę.
Cóż, to tylko miliony.