W 2006 roku mieszkania drożały średnio o kilkadziesiąt procent. To już przeszłość. Eksperci są zgodni: taka hossa szybko się nie powtórzy.
Na rynku pojawia się mnóstwo ofert, na które brakuje chętnych. Ceny transakcyjne są niższe od ofertowych średnio o kilka procent. No i wydłużył się czas sprzedaży. Inwestorzy — i krajowi, i zagraniczni — coraz rzadziej kupują mieszkania.
Czas chłodzenia
Czy to koniec koniunktury? Analitycy są podzieleni.
— Wszystko zależy od stanu gospodarki. Jeżeli stopy będą rosły, a prawdopodobnie tak będzie, popyt osłabnie. Ale obecnej sytuacji nie nazywałbym kryzysem, raczej stabilizacją. Już pół roku temu prognozowałem, że następstwem wzrostu cen będzie ochłodzenie koniunktury w kolejnym roku — ocenia Piotr Kuczyński, główny analityk Xelion.
Jego zdaniem, złożyło się na to kilka przyczyn: zapowiedź zniesienia ulgi odsetkowej i zmiany zasad naliczania podatku dochodowego od sprzedaży domów i mieszkań (od 2008 roku sprzedawca płaci 19-procentowy podatek od różnicy między ceną sprzedaży i zakupu). Wcześniej nie płaciliśmy podatku, gdy sprzedawaliśmy mieszkanie po pięciu latach od nabycia. Nowe przepisy miały dotyczyć nieruchomości kupionych po 1 stycznia 2007 roku. Wszyscy chcieli zdążyć przed tą datą.
— Do wzrostu cen przyczyniło się też opóźnianie wprowadzenia definicji budownictwa społecznego, dotyczącej preferencyjnej 7-procentowej stawki podatku VAT. W rezultacie wciąż nie było wiadomo, jaka stawka obowiązywać będzie po 2008 roku: 7, jak dotąd, czy 22 proc.? W tej sprawie rząd mógł przeciąć wątpliwości uchwalając ustawę. Tak się nie stało, co napędziło spekulacyjne zakupy — dodaje Piotr Kuczyński.
Zdaniem Pawła Sztejtera, eksperta firmy Reas, powody wzrostu cen były nieco inne:
— W 2006 roku budowano głównie drogie mieszkania o podwyższonym standardzie, a najbardziej poszukiwane — czyli dwupokojowe w tzw. segmencie popularnym — były towarem deficytowym. Przyczyna? Większa aktywność inwestorów zagranicznych, którzy przenieśli własne wzorce na nasz rynek. A u nich inwestuje się głównie w górne segmenty rynku, czyli w najdroższe mieszkania, bo jest na nie popyt. Rezultat? W 2007 roku Warszawa zanotowała nadpodaż segmentu drogich mieszkań — przekonuje.
Drożej w regionach
Inaczej w mniejszych miastach — tam ceny dopiero zaczęły wzrastać, przede wszystkim w aglomeracji katowickiej (na zdj. Osiedle Ptasie w Katowicach). Niewielka podaż nowych mieszkań sprawia, że popyt jest ogromny. Zaledwie 6 proc. lokali w Katowicach powstało po roku 1989. W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu ten wskaźnik wynosi od 18 do 20 proc. Mieszkania w Katowicach pozostają bardzo tanie — średnia cena mkw. we wrześniu 2007 roku wynosiła około 4000 zł za mkw. (obecna cena 1 mkw. mieszkania w Białymstoku to 4400 zł, a w Bydgoszczy blisko 4500 zł).
Zdaniem ekspertów, ceny wzrosną m.in. w Olsztynie, Białymstoku, Lublinie, Bydgoszczy, Rzeszowie, Toruniu i Szczecinie. Wniosek? Ci, którzy niebawem kupią mieszkania w tych miastach, w nadchodzących miesiącach mogą się spodziewać nawet dwucyfrowych wzrostów. Dobry przykład: Lublin, gdzie ostatnimi czasy ceny poszybowały średnio o 20 proc. — i wciąż rosną (teraz średnia cena mkw. to ponad 5 tys. zł).
Prognozy — Za pięć lat ponowny skok cen
Stabilizacja cen potrwa rok-dwa, potem ceny nieruchomości pójdą w górę. Ale na powtórkę z roku 2006 raczej nie ma co liczyć. Kolejny duży skok cen czeka nas dopiero za jakieś pięć lat. Wtedy znowu pojawi się zapotrzebowanie na wyższy standard, bo ludzie, którzy wcześniej kupili najbardziej popularne mieszkania dwupokojowe, będą chcieli powiększyć swą przestrzeń życiową.
Taki mechanizm obserwowano m.in. w Hiszpanii. Po wejściu tego kraju do Unii ceny nieruchomości rosły dużo szybciej niż płace. Kilka lat później, gdy siła nabywcza gospodarstw domowych zwiększyła się, ceny znowu podskoczyły.
Ci, którzy dokonali zakupów w celach spekulacyjnych, nie powinni obecnie realizować zysków. Najkorzystniej można było sprzedać mieszkanie na przełomie 2006 i 2007 roku. Teraz zyski będą mniejsze. Warto poczekać z pozbyciem się mieszkania czy domu.