Ubywa inwestycji w nowe magazyny
Rynek powierzchni magazynowych w okolicach Warszawy podlega nieustannej ewolucji. Po okresie niekontrolowanego wzrostu podaży i spadku cen doczekaliśmy się nareszcie względnej stabilizacji, co przy istniejącym dość ożywionym popycie powinno być dobrym prognostykiem na najbliższe miesiące.
Coraz więcej potencjalnych najemców zaczyna dostrzegać korzyści związane z wynajęciem nowoczesnego magazynu. Jakość oferowanych budynków jest na najwyższym światowym poziomie, zaś wysokość czynszów można uznać za niezwykle atrakcyjną.
Ze względu na lokalizację wyraźnie daje się zauważyć podział dostępnych powierzchni na trzy grupy. Pierwsza z nich to obiekty usytuowane w granicach miasta, przeznaczone dla klientów zainteresowanych powierzchnią około 1 tys. mkw., zaopatrujących przede wszystkim rynek warszawski. Do drugiej grupy zalicza się centra zlokalizowane w promieniu 20-30 kilometrów od centrum, gdzie średnia wynajmowana powierzchnia to 4 do 10 tys. metrów, zaś najemcy tworzą w nich regionalne i ogólnopolskie ośrodki dystrybucji. Trzecia grupa, to obiekty usytuowane w odległości około 50 km od miasta, gdzie minimalne powierzchnie do wynajęcia to 10 tys. mkw. z przeznaczeniem na ogólnopolskie i międzynarodowe centra logistyczne.
Przez ostatnie lata rynek znajdował się w fazie gwałtownego wzrostu podaży, która przy braku równie silnego popytu spowodowała niepokojący wzrost nie wynajętych powierzchni i — co za tym idzie — dramatyczny spadek cen. W ciągu niecałych trzech lat ich poziom obniżył się z 12 USD za mkw. do 5 USD za mkw. Sytuacja ta została spowodowana przede wszystkim przez niekontrolowany przyrost nowych budynków wznoszonych spekulacyjnie, czyli bez podpisanej wcześniej umowy najmu. Począwszy od 1998 r. dostępne powierzchnie rosły o ponad 100 proc. rocznie, zaś współczynnik powierzchni nie wynajętej dochodził chwilami do 27 proc. Obecnie można mówić o okresie stabilnego wzrostu rynku. Pierwszym pozytywnym czynnikiem jest zahamowanie „dzikiej” podaży. W okolicach Warszawy nie podejmuje się żadnej nowej inwestycji magazynowej. Deweloperzy oczekują, aż większość dostępnych obiektów zostanie wynajęta.
Tak gwałtowny spadek cen miał bezpośrednie przełożenie na wzrost popytu. Obecnie poziom czynszów wydaje się atrakcyjny dla wielu potencjalnych najemców, którzy postanowili nie odkładać na później decyzji o wynajęciu nowego magazynu. W ostatnich miesiącach mieliśmy do czynienia z kilkoma dużymi transakcjami. Firmy, które ostatnio zdecydowały się na przeprowadzkę, to m.in: Wydawnictwa Szkolne i Pedagogiczne (10 tys. mkw.), Danzas (7 tys. mkw.), Kuhne & Nagel (8 tys. mkw.) Hays Logistisc/Danone (8 tys. mkw.), Bemis (2 tys. mkw.), Pharmag (2 tys. mkw.), Nepentes (2 tys. mkw.), Rondine Ruffoni (1 tys. mkw.). Wydaje się, że najbliższe miesiące będą równie ożywione pod względem liczby zawieranych transakcji.
Obecny poziom czynszów oceniany jest przez najemców jako niezwykle atrakcyjny, choć prawdopodobnie pod koniec 2001 r. ceny mogą nieznacznie wzrosnąć przez zahamowanie podaży nowych budynków i gwałtowny spadek wskaźnika pustych powierzchni. W ostatnich tygodniach ponownie wzrósł popyt na nowe powierzchnie ze strony dużych firm logistycznych. Kilku dużych klientów z tej branży zgłasza zapotrzebowanie łącznie na blisko 35 tys. mkw. Aktywnie poszukuje nowego magazynu również kilku dystrybutorów i producentów dóbr konsumpcyjnych. Przypuszczalnie do końca 2001 r. rynek powinien wchłonąć 50 tys. mkw. powierzchni, czyli około 50 proc. obecnego pustostanu. Może to zaowocować nieznacznym wzrostem czynszów na początku przyszłego roku, gdyż w dalszym ciągu nie widać symptomów ożywienia podaży. Jeżeli w ciągu najbliższych tygodni żaden deweloper nie rozpocznie budowy, oznaczać to będzie, iż pierwsze nowe budynki zaczną powstawać dopiero na wiosnę. Biorąc pod uwagę sześciomiesięczny cykl inwestycyjny, nowych powierzchni zacznie przybywać dopiero pod koniec wakacji 2002.