W najbliższych latach przybędzie centrów logistycznych, także poza stolicą. Powstaną one tam, gdzie będzie rozwinięta infrastruktura drogowa.
Do przystąpienia Polski do UE pozostało jeszcze kilka miesięcy. Mimo to na rynku magazynowym już teraz widać zmiany, jakich spodziewano się w związku z tym faktem. Jedną z nich jest koncentrowanie się rynku poza Warszawą, w okolicach głównych węzłów komunikacyjnych, dróg szybkiego ruchu w kierunku Poznania, Łodzi, Piotrkowa, Śląska. Jest to związane z niższymi cenami gruntów. Ta tendencja nasili się jeszcze po akcesji. W perspektywie kilku następnych lat przybędzie centrów logistycznych poza stolicą, wszędzie tam, gdzie już istnieje lub w najbliższym czasie powstanie rozwinięta infrastruktura drogowa.
Już teraz obserwowany jest szybki wzrost podaży powierzchni magazynowej. Wynika to z zapotrzebowania na tego rodzaju obiekty ze strony międzynarodowych koncernów (Unilever — około 40 tys. mkw. w Prologis Park Piotrków Trybunalski) czy sieci handlowych (Tesco — 39 tys. mkw. w ProLogis Park Teresin, Ahold — 20 tys. mkw. w Prologis Park Piotrków Trybunalski). W tym roku rozbudowano także o kolejne 35 tys. mkw. centrum logistyczne sieci Ikea w Jarostach.
— Firmy wchodzące na inne rynki niż warszawski, będą początkowo zainteresowane niewielkimi powierzchniami. Cel — rozeznanie na rynku. Dopiero później „dobiorą” dodatkowej powierzchni bądź ją wybudują — wyjaśnia Marta Jurek-Maciak, analityk ds. wyceny nieruchomości z King Sturge.
Tomasz Olszewski z Cushman & Wakefield Healey & Baker twierdzi, że należy spodziewać się podziału rynku na dwa segmenty. Firmy nastawione na obsługę centralnej Polski będą lokalizowały się w Warszawie i na jej obrzeżach. Natomiast podmioty planujące obsługiwać region Czech, Słowacji, Niemiec czy Węgier będą posiadały centra dystrybucyjne na Górnym Śląsku lub w Poznaniu.
Podobnego zdania jest Zbigniew Mendel, prezes firmy Jago z Krakowa, dystrybutor żywności mrożonej. Uważa on, że po wejściu do UE w Polsce funkcjonować będą 2 lub 3 silne regionalne centra logistyczne: południowa Polska — aglomeracja Śląska i Kraków, centralna Polska — Warszawa i Łódź oraz północna Polska — Trójmiasto.
Dodatkowe ożywienie spowodowane będzie także rozwojem zakresu działania firm zagranicznych, dla których Polska będzie przystankiem do ekspansji na Wschód.
— Rynek powierzchni magazynowych w Polsce wciąż nie jest nasycony. Z pewnością przyciągnie i inwestorów, i najemców — mówi Marta Jurek-Maciak.
Analitycy szacują, że stawki za wynajem powierzchni magazynowych utrzymają się na obecnym poziomie. Na terenie Warszawy wynoszą one 4,5-5,5 EUR za mkw. W innych miastach Polski są niższe, 3-4 EUR za mkw.
— Ceny wynajmu nowoczesnych powierzchni, z szerokim wachlarzem udogodnień oraz dobrze zlokalizowanych, ustabilizowały się. Inaczej jest w przypadku starych obiektów, które nie podniosły standardu, tu utrzyma się trend spadkowy — uważa Michael de Jong, menedżer w firmie ProLogis.
Zdaniem Tomasza Olszewskiego, obiekty położone w regionach czeka taka sama droga, jaką przeszła Warszawa. Wraz ze wzrostem popytu, który nie będzie mieć odzwierciedlenia w podaży, ceny wynajmu pójdą w górę. Jednak w miarę napływu na rynek nowych obiektów zaczną spadać. Jest to kwestia kilku-kilkunastu miesięcy.
W Polsce jest już obecnych wielu międzynarodowych operatorów logistycznych. Jest jednak szansa, że pojawią się nowi gracze, zachęceni sukcesami konkurencji oraz rosnącym popytem na usługi logistyczne.
— Wielcy nieobecni dokonają starannego rozpoznania rynku, zanim podejmą zdecydowane działania. W pojawieniu się na rodzimej mapie magazynów logistycznych pomóc im mogą firmy znające rynek i mające doświadczenie w negocjowaniu warunków najmu. Wiele przedsiębiorstw, które w Polsce miały jedynie swoich agentów lub działały przez inne firmy logistyczne, może zdecydować się na bezpośrednią działalność — mówi Marta Jurek-Maciak.
Trudno jednak stwierdzić, czy przeniosą się do Polski centra dystrybucyjne z Zachodu.
Taki pomysł mogą rozważać firmy, którym kończy się umowa najmu. Pozostaje jednak bariera w postaci złej infrastruktury drogowej.
— Przedsiębiorcy produkujący na rynek globalny przenoszą produkcję do kraju, w którym koszty pracy są niskie lub istnieje możliwość otrzymania różnego rodzaju ulg, w zamian za stworzenie miejsc zatrudnienia. Europa Wschodnia łącznie z Polską jest właśnie takim miejscem. Jednak nie zatrzymamy przedsiębiorstw na zawsze, bo zawsze znajdą się kraje, w których warunki będą jeszcze lepsze — przekonuje Michael de Jong.
Zresztą centra dystrybucyjne zachodnich koncernów już funkcjonują w Polsce. Przykładem jest centralny magazyn dystrybucyjny sieci Ikea, zaopatrujący 15 domów meblowych firmy w pięciu krajach: Polsce, Czechach, Rosji, na Słowacji i Węgrzech. Być może za przykładem Szwedów pójdą inne koncerny.
Okiem przedsiębiorcy
Należy spodziewać się zmian
Wejście Polski do Unii Europejskiej zmieni sytuację w całej gospodarce, również w branży logistycznej. Naszym rynkiem będzie nie tylko Polska, ale też wiele innych krajów europejskich. W takiej sytuacji nie będzie mieć znaczenia, czy chcemy dostarczyć przesyłkę z Gdańska do Krakowa czy z Gdańska do Berlina. Skróceniu ulegnie czas dostawy przesyłek nadawanych w ramach przewozów międzynarodowych. Będzie bowiem można dokładnie zaplanować konkretną liczbę godzin potrzebnych do przejazdu samochodu np. z Warszawy do innej stolicy europejskiej. Z nowoczesnych centrów będzie można realizować dystrybucję nie tylko w Polsce, ale również do krajów ościennych, należących do UE.
Ewald Raben prezes Grupy Raben