Umowy podpisywane z firmami deweloperskimi mogą zawierać wiele zawiłości i trudnych do rozszyfrowania sformułowań. Dlatego warto dokładnie analizować zapisy kontraktów.
Osoby kupujące mieszkanie na rynku pierwotnym stają przed koniecznością podpisania umowy deweloperskiej. Aby uniknąć problemów i nie stracić zainwestowanych pieniędzy, warto wnikliwie przeanalizować otrzymane dokumenty i skorzystać z porady prawnika.
Umowa deweloperska jest konstruowana na podstawie przepisów kodeksu cywilnego zgodnie z zasadą swobody umów. Jej treść oraz zakres obowiązywania zależy od potrzeb osób w niej uczestniczących. „Swoboda” pozwala także na dowolne modyfikowanie zapisów umowy. Negocjowanie warunków stało się obecnie standardem.
— Czasami klienci chcą doprecyzować niektóre zapisy. Jeśli jest to możliwe, skracamy niektóre terminy przekazania lokalu czy przeniesienia własności przedmiotu umowy, dostosowujemy terminy płatności do możliwości indywidualnego klienta — opowiada Ewa Perkowska, dyrektor handlowy w firmie Budimex Nieruchomości.
Można jednak wskazać stałe elementy, które powinny znaleźć się w każdym kontrakcie. Po pierwsze, umowa powinna jednoznacznie określać osobę dewelopera.
— Informacje na jego temat powinny być podane z powołaniem się na Krajowy Rejestr Sądowy lub rejestr handlowy. To na jego podstawie klient może sprawdzić sytuację finansową firmy oraz jej wiarygodność — wyjaśnia Agnieszka Woźniak, współpracująca jako prawnik z Polskim Stowarzyszeniem Budowniczych Domów.
Kolejnym elementem jest precyzyjnie przedstawiony przedmiot umowy. Oprócz opisu lokalu powinien określać jego położenie w budynku oraz części wspólne i przynależności, takie jak piwnica czy garaż. Umowa powinna zawierać także informacje o liczbie kondygnacji oraz dodatkowych funkcjach, jakie ma spełniać budynek.
— Nabywca musi mieć pewność, czy lokale usługowe lub powierzchnie rekreacyjne, które znajdują się na terenie budynku, są traktowane jako udziały we współwłasności czy jako wyodrębniona własność, oddzielna od funkcji mieszkalnych. W pierwszym przypadku mieszkańcy ponoszą koszty związane z utrzymaniem i eksploatacją, w drugim należy to do najemcy lub właściciela obiektu — tłumaczy Artur Pietraszewski z Sawa Development.
Do opisu przedmiotu umowy musi być dołączony wypis z księgi wieczystej, ukazujący jej sytuację prawną. Warto pamiętać, że takie wypisy są ważne tylko trzy miesiące.
— Im umowa z deweloperem jest krótsza — tym gorsza. Z drugiej jednak strony rozwiązania techniczne projektu należy opisywać w załącznikach, a nie w samej umowie — dodaje Agnieszka Woźniak.
Istotnym elementem umowy jest oczywiście cena, którą przyszły lokator zapłaci za mieszkanie. Powinna być to ostateczna kwota, a nie jedynie przybliżona wartość. Jeżeli cena nie jest ściśle ustalona w umowie, to należy dokładnie określić podstawy do jej sprecyzowania oraz ewentualne możliwości późniejszej zmiany.
Jeżeli należność podana jest w walucie obcej, to w umowie powinien zostać umieszczony przelicznik, według którego będzie ona przeliczana na złote.
— Ważne jest także to, czy cena jest stała oraz czy podlega indeksacji. Jeżeli tak, to umowa powinna zawierać wskaźnik i określać, czy indeksacja dotyczy całej sumy czy tylko rat zapłaconych lub tych, które pozostały do uregulowania — uzupełnia Artur Pietraszewski.
Należy pamiętać, że deweloperzy są w stanie obniżyć cenę jedynie o 1-5 proc., zależnie od wysokości pierwszej wpłaty. Łatwiej jest natomiast dyskutować na temat terminu i sposobu spłacania poszczególnych rat.
— Najlepiej gdy wpłaty są dokonywane zgodnie z postępem robót, a nie w okresach ustalonych według kalendarza. Wówczas jest mniejsze ryzyko, że po zapłaceniu 100 proc. wartości lokalu deweloper będzie spóźniać się z zakończeniem projektu — radzi Agnieszka Woźniak.
Sprzedający powinien także udzielić gwarancji na wykonane usługi oraz wskazać dokładny termin ukończenia prac.
— Niedopuszczalny jest zapis typu: „Prawdopodobny, przewidywalny termin przypada na 1 maja. Za opóźnienia inwestycji poniżej 6 miesięcy deweloper nie ponosi odpowiedzialności” — przestrzega Agnieszka Woźniak.
Wiele firm utrudnia zgłaszanie usterek lub godząc się na ich usunięcie odwleka w czasie wykonanie napraw. Z kolei klienci widzą w usterkach sposób na renegocjacje już podpisanej umowy — zwłaszcza ceny.
W umowie powinna też być oznaczona data przeniesienia własności mieszkania oraz opisana procedura jego odbioru. Dokument ten musi ponadto precyzować sposób obmierzenia powierzchni lokalu. Ważne jest bowiem, czy dokonuje się go po obrysie ścian wewnętrznych nie otynkowanych czy zewnętrznych — co jest szczególnie niekorzystne w przypadku budynku z cegły, którego ściany są grube.
Inne postanowienia umowy to liczne zabezpieczenia stosowane na skutek niewywiązania się lub zerwania umowy, czyli kwestia kar umownych i zasad ich naliczania.
Czasami w umowie można znaleźć zapis mówiący o tym, że z powodu nieprzewidzianych warunków atmosferycznych budowa może się opóźnić, za co deweloper nie ponosi odpowiedzialności. W takiej sytuacji trzeba przeanalizować proces inwestycji. Jeżeli znaczna część prac przypada na okres jesieni, będzie to sygnał, że inwestor zwyczajnie się asekuruje.
W umowie można też określić, na jakich warunkach strony będą mogły odstąpić od kontraktu. Odstąpienie od umowy ze strony kupującego wiązać się będzie najczęściej z potrąceniem części wpłaconej należności.
Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, czy inwestor jest właścicielem czy użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym powstanie inwestycja. Żadna inna forma dysponowania nieruchomością, jak np. użyczenie, dzierżawa, nie wchodzi w grę.
— Nabycie mieszkania w budynku, który został wzniesiony na gruncie, do którego deweloper posiada prawo użytkowania wieczystego, może rodzić w przyszłości skutki wynikające ze wzrostu opłaty rocznej z tego tytułu, np. gdy gmina podniesie stawkę za użytkowanie terenu. Jest to oczywiście mało prawdopodobne, ale może się zdarzyć. W Warszawie blisko 90 proc. gruntów należących do inwestorów znajduje się w użytkowaniu wieczystym — podkreśla Artur Pietraszewski.
Ważnym dokumentem jest pozwolenie na budowę. Jeżeli deweloper posiada tylko jedynie przyrzeczenie jego uzyskania, nie warto ryzykować zakupu.
— Zaletą kupowania mieszkania, którego jeszcze nie ma, są korzystniejsze warunki, które można wynegocjować od inwestora, np. rozłożenie płatności na więcej rat — informuje Artur Pietraszewski.
Przed podjęciem decyzji warto jednak zasięgnąć informacji o firmie deweloperskiej, jej dotychczasowych inwestycjach i sytuacji finansowej.
Obecnie większość inwestycji realizowana jest przy udziale kredytu. Dlatego przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, czy deweloper uzyska z banku dokument o tzw. bezciężarowym oddłużeniu lokalu, mówiąc prościej — czy wybudowany lokal zostanie zwolniony od obciążeń z tytułu kredytu.
W umowie powinny być również wyraźnie określone zasady rozwiązywania wszystkich sporów i odpowiedni do tego sąd.
— Jeśli warunki umowy nie zostaną dotrzymane przez dewelopera, to należy zwrócić się bezpośrednio do działu sprzedaży z pisemnym żądaniem stosownej rekompensaty. Można też skorzystać z zapisów umownych bądź regulacji kodeksu cywilnego i np. odstąpić od umowy żądając zwrotu zaliczek, wstrzymać się z płatnościami do czasu wykonania przez dewelopera odpowiedniego zakresu prac. W ostateczności klient winien dochodzić swoich praw w sądzie powszechnym — wyjaśnia Ewa Perkowska.