Centralny Port Komunikacyjny (CPK), w rządowych dokumentach zwany spółką celową, przystępuje do pozyskania gruntów pod budowę lotniska oraz prowadzących do niego sieci kolejowych i drogowych. Już wyznaczył obszar o powierzchni 41 km m kw., na którym planowana jest np. budowa hubu. Znajduje się na nim około 3,8 tys. działek i 520 budynków mieszkalnych. Wielu właścicieli może dobrowolnie sprzedać nieruchomości albo skorzystać z zamiany - za posiadany grunt otrzymać inny. Do programu dobrowolnych nabyć już zgłosiło się ponad 200 właścicieli. W przyszłym roku ruszą też wywłaszczenia.
Wielu mieszkańców sceptycznie podchodzi do planów dotyczących pozyskania gruntów na rzecz CPK. Na jednym ze spotkań z przedstawicielami rządu i spółki celowej doszło do ostrej awantury. Wątpliwości co do zasad gospodarowania nieruchomościami na potrzeby megainwestycji ma także część przedstawicieli rządowych ministerstw. Wyrazili je w uwagach do projektu ustawy mającej usprawnić budowę lotniska, kolei dużych prędkości i dróg, niekiedy biorąc w obronę właścicieli gruntów, a niekiedy sprzeciwiając się przyznawaniu im dodatkowych uprawnień. Część uwag zostanie uwzględniona, a część nie.
„W projektowanym art. 29b ust. 1 pkt 1 ustawy o CPK, zaproponowano, aby osobie zbywającej nieruchomość na rzecz spółki celowej, w ramach szczególnych zasad nabywania nieruchomości, przysługiwało uprawnienie do uzyskania ceny określonej zgodnie z ust. 2-7 tego przepisu. Należy zwrócić uwagę, że wprowadzona norma stanowi odejście od przyjętej w gospodarce wolnorynkowej zasady swobody kształtowania umów (…) Przepis ogranicza uprawnienie właściciela do uzyskania satysfakcjonującej ceny za nieruchomość sprzedawaną na zasadach rynkowych, bowiem wprowadza sztywny algorytm ustalający kwotę, za jaką nieruchomość może zostać nabyta przez spółkę celową” – napisali przedstawiciele resortu rozwoju w opinii do projektu, zgłoszonego do konsultacji przez pełnomocnika ds. CPK, którym obecnie jest Marcin Horała.
Mówiąc w uproszczeniu, sprzedający mogliby zgodnie z projektem liczyć m.in. na 10-20-procentowy bonus w stosunku do wyceny rynkowej. Przedstawiciele resortu rozwoju zaproponowali wyłączenie zapisów określających sztywne wyliczenia cenowe z ustawy i określenie zasad ich kształtowania w wytycznych do inwestycji. Autorzy projektu zadeklarowali jednak zmianę regulacji dotyczących określania cen skupu nieruchomości. Z dotychczasowych informacji wynika, że wartość nieruchomości będą wyceniać niezależni rzeczoznawcy.
W odpowiedzi na pytania “PB”, resort infrastruktury podkreśla też, że spółka celowa wydaje pieniądze publiczne, więc nie dysponuje taką swobodą negocjowania kontraktów jak podmiot działający w warunkach rynkowych.
“Proponowane przepisy miały za zadanie sformułować zasady ustalania ceny wykupu nieruchomości (...) w żadnym razie nie wkraczały w inne aspekty swobody zawierania umów. Strona niezadowolona z proponowanej ceny (...), nie miała żadnego obowiązku przystępować do umowy sprzedaży nieruchomości” - zapewnia Szymon Huptyś, rzecznik Ministerstwa Infrastruktury.
Infrastruktura transportowa na rolniczych gruntach
Wątpliwości urzędników budzi także umożliwienie preferencyjnego zakupu gruntów z państwowego zasobu osobom, które sprzedadzą nieruchomość CPK. Dotyczy to zwłaszcza gruntów rolnych, których spora część może trafić pod budowę infrastruktury transportowej.
Resortowi rolnictwa zależy, by Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) miał możliwość kwalifikowania oferentów biorących udział w przetargach na zakup ziemi rolnej, by ograniczyć ryzyko nieuprawnionego nabywania i handlowania gruntami uprawnymi itp. przez osoby, które swoje nieruchomości sprzedadzą CPK.
Autorzy projektu mającego usprawnić budowę CPK obstają przy swoim.
„Ograniczenie dostępu (…) osobom, które nie spełniają (…) definicji rolnika wydaje się być nieuzasadnione i szkodliwe dla dużej grupy podmiotów, zmuszonych do zmiany miejsca zamieszkania czy prowadzenia działalności gospodarczej” – czytamy w odpowiedzi na uwagi Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi (MRiRW).
Równocześnie jednak autorzy projektu ustawy skłonni są przystać na propozycję resortu rolnictwa dotyczącą ograniczenia dostępu do nieruchomości nabywanych przez niektórych rolników. MRiRW proponuje, by rolnik indywidualny nie mógł brać udziału w więcej niż jednym przetargu w przypadku, gdy w innym został już wyłoniony (lub jego małżonek) jako kandydat na nabywcę.
„Zmiana proponowana przez MRiRW ma na celu uniknięcie sytuacji, w której osoba, która uzyskała prawo do udziału w przetargu z tytułu zbycia nieruchomości na rzecz CPK, będzie skupowała w kilku transakcjach nieruchomości z ZWRSP (zasób własności rolnej skarbu państwa - red.), które łącznie dadzą powierzchnię większą niż 150 proc. powierzchni nieruchomości zbytej” – czytamy w odpowiedzi na uwagi resortu rolnictwa.
Urzędnicy chcą, by wskaźnik ten nie był przekraczany.
Rządowe Centrum Legislacji apeluje natomiast, by możliwość zakupu gruntów z państwowego zasobu mieli nie tylko ci, którzy sprzedadzą tereny CPK, ale także wywłaszczeni. Przedstawiciele biura pełnomocnika obiecali uzupełnić przepisy i dać także im zielone światło na zakup nowych nieruchomości.
Cenny zasób państwowych gruntów
Resort rolnictwa domaga się też większej kontroli i finansowych wpływów z państwowych nieruchomości rolnych, które będą potrzebne do realizacji projektów CPK.
„Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, wszystkie podmioty, które uzyskują nieodpłatnie nieruchomości z ZWRSP, są poddane kontroli ich wykorzystania i zobligowane do zwrotu nieruchomości lub jej aktualnej wartości pieniężnej, w przypadku niewykorzystania nieruchomości zgodnie z celem przekazania. (…) Uwzględniając obowiązek realizacji i finansowania zadań statutowych przez KOWR, powinien mieć on zapewniony udział w dochodach uzyskanych ze zbycia nieruchomości uprzednio przekazanych do spółki celowej” – napisano w opinii MRiRW.
W razie sprzedaży przez CPK gruntu pozyskanego z zasobu rolnego, KOWR chce dostać 90 proc. ceny uzyskanej ze zbycia nieruchomości. Resort rolnictwa zaproponował też zapis: jeśli w ciągu trzech lat CPK nie przekaże gruntu na cel, na który otrzymało teren z rolnego zasobu, musi go zwrócić.
„Zasób KOWR został wskazany jako nieruchomości na cele zamiany czy relokacji. Spółka celowa pozyskuje grunty głównie z takim założeniem, oraz oczywiście pod samą inwestycję, jednakże okoliczności (…) mogą uzasadniać np. zbycie z zasobu nieruchomości nie przeznaczonej pod inwestycję, a zbędnej na cel zamiany czy relokacji” – odpowiedzieli autorzy projektu ustawy na uwagi resortu rolnictwa.
Dodali, że uzależnienie okresu realizacji projektów CPK od zaledwie trzyletniego terminu pozyskania nieruchomości rolnych jest nie do przyjęcia.
Budowa CPK na pewno wymaga specjalnych rozwiązań prawnych, także w zakresie pozyskiwania gruntów. Dotychczas w Polsce były pozyskiwane głównie grunty pod duże inwestycje liniowe, natomiast pod CPK spółka musi kupić ponad 40 km kw. gruntów obejmujących całe wsie To oczywiste, że proces jest skomplikowany zarówno prawnie, jak społecznie. Spółka CPK dużo mówi o "przełamywaniu imposybilizmu". Dobrze, że wychodzi z założenia, że problemy da się rozwiązać, ale czasem próby szybkiego i zdecydowanego działania bez odpowiedniego przygotowania prowadzą do lekceważenia realnych konfliktów prawnych i społecznych, co w efekcie może wydłużyć, a nie usprawnić proces.
Przedstawiciele wielu resortów podkreślają też, że obecnie wywłaszczenie nieruchomości następuje na rzecz skarbu państwa albo samorządu. Tymczasem zgodnie z nowymi przepisami wywłaszczenie nastąpi bezpośrednio na rzecz CPK.
„Proponowana zmiana będzie niewątpliwie precedensem (...) Wywłaszczenie następuje na rzecz spółki, której jedynym udziałowcem jest skarb państwa, a zmiana struktury własnościowej jest wyłączona na mocy art. 13 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 16 grudnia 2016 r. o zasadach zarządzania mieniem państwowym” – czytamy w odpowiedzi na uwagi.