Pod względem liczby budowanych mieszkań Wrocław zaliczany jest do czołówki polskich miast. Jednak obserwowana nadpodaż mieszkań może doprowadzić do zahamowania wrocławskiej mieszkaniówki.
W połowie 2001 r. Wrocław wysunął się na drugie miejsce w Polsce, pod względem ilości mieszkań oddanych do użytku. Miasto ustępuje pola jedynie Warszawie. Na uwagę zasługuje fakt, że jednym z największych właścicieli mieszkań jest gmina. Jednak liczba mieszkań przeznaczonych na sprzedaż przewyższa popyt.
Utrzymująca się nadpodaż mieszkań dotyczy głównie lokali o dużej powierzchni.
— Klienci zainteresowani takimi ofertami często decydują się na zakup segmentów lub małych domów (do 100 mkw.), najchętniej w stanie surowym. Ceny zakupu takich domów, w stanie surowym lub do remontu, są bowiem porównywalne z ceną mieszkania o podobnej wielkości. Najlepiej sprzedają się mieszkania o małym metrażu, nie przekraczającym 60 mkw. — ocenia Leszek Michniak, prezes Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości.
Takie preferencje dotyczą zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W sytuacji dużego wyboru klienci stają się coraz bardziej wymagający. Popularnością cieszą się mieszkania w dobrych dzielnicach, w budynkach niezbyt wysokich i nowych, których wiek nie przekracza 7 lat. Przyszli lokatorzy zwracają uwagę na standard wykończenia mieszkania (meble kuchenne, sprzęt AGD) i całego budynku. Oceniając lokalizację biorą pod uwagę m.in. opinię o dzielnicy oraz dogodne połączenie z centrum. Na decyzję o zakupie największy wpływ ma jednak cena.
— Zakup mieszkania na rynku wtórnym to wydatek rzędu 1,6-3,0 tys. za mkw. Na rynku pierwotnym koszt 1 mkw. waha się w granicach 2,1-3 tys. zł. Ceny mieszkań na rynku wtórnym są około 28 proc. niższe niż na rynku pierwotnym — tłumaczy Leszek Michniak.
W 1997 roku władze samorządowe rozpoczęły inwentaryzację należących do gminy zasobów mieszkaniowych. Okazało się, że miasto jest właścicielem 60 tys. lokali. Niestety, ze względu na stan techniczny, tylko 40 tys. z nich nadawało się do wystawienia na sprzedaż. Koszty związane z zarządzaniem należącymi do miasta nieruchomościami były zbyt wysokie w stosunku do wpływów. Notowano duże zaległości w płaceniu czynszów przez mieszkańców. Aby rozwiązać tę sytuację, władze miasta ogłosiły w 2000 r. abolicję czynszową.
— W czasie składania podań o umorzenie długów okazywało się często, że w ponad stumetrowych mieszkaniach żyli samotnie starsi ludzie, których nie było stać ani na czynsz, ani na utrzymanie zajmowanych pomieszczeń w dobrym stanie. Mało tego, ujawniono wiele lokali, które nie figurowały w naszych rejestrach. Abolicja sprawiła, że udało się nam nie tylko oddłużyć dużą część mieszkańców, przybliżyć stan faktyczny ilości mieszkań, będących w posiadaniu gminy, ale także racjonalnie je zasiedlić, poprzez zamiany mieszkań między lokatorami — mówi Stanisław Huskowski, prezydent Wrocławia.
Kolejnym krokiem zmierzającym do zracjonalizowania zarządzania własnością gminy była emisja obligacji, za które lokatorzy mieszkań mogli wykupić lokale należące do miasta. Dotyczyło to jednak tylko mieszkań, do których posiadali oni prawo lokatorskie. Rabat udzielony przez miasto dochodził nawet do 85 proc. ich wartości.
— Ostatnia trzecia emisja obligacji została sprzedana za 25 mln zł w ciągu 2 miesięcy. W ten sposób przez 3 lata udało się nam zbyć około 20 tys. mieszkań. Pieniędzmi pochodzącymi z transakcji dofinansowano budownictwo mieszkaniowe realizowane przez miasto, remonty starych mieszkań oraz inne potrzeby gminy — wyjaśnia Stanisław Huskowski.
Powodzenie poprzednich dwóch emisji obligacji skłania władze miejskie do kontynuowania tego typu przedsięwzięć. Wkrótce ma zostać wyemitowana nowa transza, także przeznaczona na wykup mieszkań.
Jednym z największych podmiotów inwestujących w budownictwo mieszkaniowe we Wrocławiu jest samorząd.
— Inwestycje związane z budową mieszkań realizujemy poprzez Towarzystwo Budownictwa Społecznego ze stuprocentowym udziałem gminy oraz w ramach kompetencji Wydziału Inwestycyjno-Technicznego (WIT) — mówi Stanisław Huskowski.
Polityka mieszkaniowa prowadzona jest w ramach tzw. zadania strategicznego numer 6, zawartego w dokumencie „Założenia polityki społeczno-gospodarczej miasta Wrocławia na lata 2001-2005”. Wynika z niego, że miasto powinno oddać w tym czasie do użytku 832 mieszkania, zrealizowane przez WIT.
Spowolnienie gospodarcze zmusza deweloperów, których działalność na rynku ma charakter ściśle komercyjny, do poszukiwania sposobów na zapewnienie sobie rentowności i możliwości sprzedaży wybudowanych mieszkań.
— Wkrótce może dojść do sytuacji, w której deweloperzy odejdą od podnoszenia atrakcyjności oferty poprzez realizowanie mieszkań w coraz lepszym standardzie. Mogą oni dążyć do utrzymania niskich cen np. poprzez stosowanie materiałów o coraz gorszej jakości czy przez nadmierne zagęszczanie zabudowy — wyjaśnia Leszek Michniak.
Analitycy Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości zwracają uwagę, że wiele firm zrezygnowało już z rozpoczęcia planowanych wcześniej inwestycji z powodu trudnej sytuacji finansowej. Może spowodować to wyhamowanie rozwoju tej branży w mieście.