Kupić czy wynająć? Przed takim pytaniem stają co roku tysiące jeśli nie miliony Polaków. Tych, którzy wybierają własne „cztery kąty” jest około 870 tys. rocznie. Dla porównania z najmu korzysta około 955 tys. Polaków. Home Broker sprawdził, które rozwiązanie jest uzasadnione ekonomicznie. Ceny transakcyjne zakupu nieruchomości przyjęto na poziomie średnim notowanym w ostatnich 12 miesiącach. Ceny transakcyjne najmu oszacowano na podstawie danych o ofertach.
Najem kawalerki
Decydując się na zakup mieszkania na kredyt trzeba liczyć się nie tylko z koniecznością opłacania comiesięcznych rat, ale też utrzymania posiadanej nieruchomości (w analizie uwzględniono czynsz na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, a pominięto koszt energii elektrycznej). W takim ujęciu łączny koszt zakupu i utrzymania kawalerki o wartości 230 tys. zł w Warszawie można oszacować na 1690 zł miesięcznie, o ile finansowanie zakupu pochodziłoby w 100 proc. z kredytu. Dla porównania za najem podobnej nieruchomości trzeba zapłacić około 1400 zł miesięcznie. Różnicę w koszcie zakupu i wynajęcia nieruchomości można więc oszacować na około 290 zł miesięcznie. Nie jest to wynik najwyższy. W Krakowie kupując przeciętną kawalerkę trzeba liczyć się z miesięcznym kosztem o około 320 zł wyższym niż gdyby wybrało się najem. Na drugim biegunie znajduje się Łódź. Za sprawą relatywnie niskich kosztów zarówno zakupu jak i najmu właściciel musi się liczyć z miesięcznym kosztem o 60 zł wyższym niż gdyby wybrał najem.
Dwupokojowe 400 zł taniej
W przypadku mieszkań dwupokojowych w omawianych miastach różnica w koszcie byłaby oczywiście większa. W Łodzi wyniosłaby ona około 190 zł miesięcznie. Łączny koszt zakupu można oszacować na niecałe 1320 zł miesięcznie, a najem podobnej nieruchomości kosztowałby 1130 zł za miesiąc. Zupełnie inaczej jest w Krakowie , gdzie za najem przeciętnego dwupokojowego mieszkania trzeba zapłacić około 1370 zł miesięcznie, a łączne koszty zakupu można oszacować na 1960 zł. Oszczędność z wyboru najmu można więc oszacować na 590 zł miesięcznie. Byłaby to jednak tylko pozorna oszczędność. Trzeba bowiem zauważyć, że w spłacanych co miesiąc ratach kredytowych część stanowi spłatę pożyczonego kapitału obniżając saldo zadłużenia wobec banku. W przypadku Krakowa, gdzie atrakcyjność najmu wydaje się relatywnie najwyższa, zaciągając kredyt na 30 lat i 273 tys. zł co miesiąc spłaca się średnio prawie 760 zł kapitału tworząc swój majątek. Przypomnijmy, że oszacowana cena najmu 2-pok. mieszkania w tym mieście jest niższa o około 590 zł niż łączne koszty zakupu. W efekcie nawet w tym przypadku zakup nieruchomości może być rozwiązaniem optymalnym.
Wkład własny lub dofinansowanie przechyla szalę
W rozważanym przypadku nabywca nieruchomości pożycza od banku pieniądze na całą wartość nieruchomości. W praktyce nabywcy dysponują jednak przeciętnie wkładem własnym na poziomie 20 – 30%. Przyjęcie tej wartości do założeń obniżyłoby koszty kredytowania w podobnej skali. Nie można też zapomnieć o programie „Rodzina na swoim”, w przypadku którego beneficjenci mogą liczyć na dopłatę z budżetu na poziomie nawet blisko połowy odsetek kredytowych przez pierwszych 8 lat kredytowania. Jak to przekłada się na wysokość raty? Jeśli rodzina chciałaby pożyczyć na 30 lat 200 tys. zł na zakup mieszkania o maksymalnej powierzchni 50 m kw., to mogłaby liczyć na ratę dofinansowanego kredytu na poziomie zaledwie 654 zł, zamiast 1230 zł na standardowych warunkach. Niestety niskie limity cen, które pozwalają na zakup nieruchomości z pomocą tego kredytu (np. w Warszawie 5,9 tys. zł za m kw., a w Krakowie zaledwie 4,4 tys. zł za metr nowego mieszkania) sprawiają, że trudno skorzystać z takiego dofinansowania. W większości przypadków jednak zakup mieszkania na kredyt z dopłatą generuje miesięczne koszty niższe niż najem nieruchomości, co sprawia, że zakup staje się w takim wypadku bezkonkurencyjny.