Ceny ziemi w Polsce szybko rosną. Zarówno działek budowlanych, jak i rolnych. W ciągu ostatnich kilku lat podskoczyły nawet o kilkadziesiąt procent.
Przyczyna nieciekawej sytuacji na rynku ziemi? Przede wszystkim brak planów zagospodarowania. W rezultacie grunty dostępne pod budowę znikają. Popyt nakręcają deweloperzy.
Łańcuch zależności
Najszybciej rosną dziś ceny działek budowlanych, zlokalizowanych w centrach miast lub w ich bezpośredniej bliskości. Ceny atrakcyjnych parceli w stolicy sięgają 3 tys. zł za mkw., a nawet więcej. Rekord padł ostatnio na Woli, gdzie inwestor zapłacił za działkę budowlaną ponad 4 tys. zł za mkw.
— Zainteresowanie działkami jest coraz większe. Wiąże się to z rekordowo wysokimi cenami mieszkań. Skłania to coraz więcej osób do zakupu działek budowlanych i gruntów rolnych. Wolą kupić ziemię, pobudować na niej domy i szybko sprzedać, niż inwestować w coraz droższe mieszkania. Niestety, w rezultacie również ceny ziemi szybko idą w górę. Kilka lat temu koszt zakupu działki wynosił od 10 do 20 proc. inwestycji, teraz dochodzi do 70 proc. — zauważa Adam Bronisz, właściciel agencji BB Nieruchomości.
Ziemia jest coraz droższa, bo... drożeją mieszkania. I koło się zamyka.
— Głównym czynnikiem napędzającym koniunkturę są jednak łatwo dostępne kredyty, bo rośnie konkurencja między bankami — zauważa Dariusz Karbowniczak, ekspert z agencji Ober Haus Nieruchomości.
Gminny zasób
Zakup ziemi to obecnie pewna i dobra inwestycja. Wiele osób decyduje się na taki krok, licząc na wzrost wartości gruntu w ciągu najbliższych lat. Nie każdy zakup musi być jednak udany. Najszybciej drożeją działki zlokalizowane w gminach, które są na etapie uchwalania planu zagospodarowania, a także znajdujące się w pobliżu modernizowanych dróg i projektowanych autostrad. Wysokie ceny osiągają również grunty w miejscach, gdzie wcześniej powstały duże inwestycje, na przykład w okolicach Łodzi, Wrocławia czy Krakowa. Chętnie też kupowane są grunty w miejscowościach położonych w pobliżu większych miast.
— Cena działki zależy przede wszystkim od lokalizacji, dostępu do mediów i komunikacji. Nie bez znaczenia jest prestiż okolicy — tłumaczy ekspert Ober Haus Nieruchomości.
Podaż gruntów jest jednak ograniczona, głównie z powodu działania samych gmin.
— Wiąże się to z naliczaniem wysokich sum z tytułu wzrostu wartości działki, spowodowanej zmianą jej przeznaczenia. Brak umiarkowania w naliczaniu tych opłat powoduje, że wielu właścicieli rezygnuje ze sprzedaży ziemi, woli przeczekać okres, w którym gmina może pobrać tę opłatę. Skutek jest taki, że w rezultacie gmina nic nie dostaje — podkreśla Tomasz Lebiedź, właściciel agencji nieruchomości Lebiedź.
Jego zdaniem, sprzyja to podwyżkom. Ale dynamika wzrostu cen w dużej mierze zależy od samorządowej polityki.
— Jeżeli gmina inwestuje w lokalną infrastrukturę i poprawę komunikacji, uchwala nowe plany i zapewnia mieszkańcom podstawowe potrzeby — szkoły, sieci usług — to z pewnością podnosi wartość nieruchomości w regionie — ocenia Tomasz Lebiedź.
Grunt z agencji...
Szybko rosną także ceny gruntów rolnych — wyraźnie poszybowały w górę od momentu wejścia Polski do Unii. Wcześniej dynamika ich wzrostu była niższa. Z danych Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) wynika, że w 2003 r. średnia cena ziemi rolnej wynosiła 3737 zł za hektar. Rok później wzrosła do 4682 zł, czyli o blisko 25 proc. W I kwartale 2005 r. hektar gruntu sprzedawany z zasobów ANR kosztował przeciętnie 5105 zł, a już w IV kwartale — do 6535 zł. To wzrost prawie o 40 proc.
Zróżnicowanie cen w zależności od regionu jest duże. Najwyższe osiągają grunty w województwach: małopolskim (średnio około 8 tys. zł za hektar), wielkopolskim (9670 zł/ha), śląskim (9616 zł/ha) i mazowieckim (8666 zł/ha). Najtaniej można kupić ziemię rolną w świętokrzyskim (3840 zł/ha), podlaskim (4126 zł/ha) i podkarpackim (4727 zł/ha). Tańszą ziemię można również kupić w województwach warmińsko-mazurskim, lubelskim i lubuskim.
Ceny sprzedawanych gruntów rolnych zależą przede wszystkim od ich wielkości. Najdrożej sprzedawane są grunty do 1 ha (średnio 9,2 tys. zł), nieco taniej w przedziale od 1 do 100 ha — średnio 6,6 tys. zł, zaś najtaniej powierzchnie powyżej 100 ha — 5,2-5,7 tys. zł/ha.
...i od rolnika
Na rynku prywatnym działki rolne są dużo droższe. Z danych GUS wynika, że pod koniec 2003 r. wartość hektara wahała się średnio w granicach 5,75 tys. zł.
Tymczasem, jak wynika z danych ANR, w IV kwartale 2005 r. za hektar gruntu trzeba było płacić już ponad 8 tys. zł i więcej.
W tym samym okresie 1 hektar państwowego gruntu kosztował ponad 6 tys. zł. Najwyższe ceny osiągają dziś działki rolne w małopolskim, wielkopolskim i śląskim.
— Podaż gruntów rolnych jest niestety wciąż niewielka. Ograniczają ją przede wszystkim obowiązujące przepisy. Zgodnie z nimi rolnicy w wieku 55 lat mogą przejść na rentę restrukturalną pod warunkiem że sprzedadzą gospodarstwo lub przepiszą je komuś z rodziny. Najczęściej wybierają drugi wariant. Rezultat jest taki, że pobierają 2,5 tys. zł miesięcznie, a ziemia w rzeczywistości pozostaje nadal w ich rękach. To sztucznie zamraża grunty, tym samym więc wpływa na wzrost ich cen — uważa Adam Bronisz.
Mimo wszystko ceny gruntów rolnych w Polsce są wciąż dużo niższe niż w krajach Unii. Hektar ziemi w Holandii czy Belgii kosztuje ponad 100 tys. zł, w Niemczech — do 90 tys. zł, a we Francji — ponad 30 tys. zł.
Doświadczenia Irlandii i Hiszpanii pokazują, że po wejściu do Unii ceny rosły nieustannie.
To oznacza tylko jedno — w najbliższych latach ceny ziemi w Polsce również będą rosły.