AAAA kupię na wynajem

Grzegorz Nawacki
opublikowano: 23-02-2007, 00:00

Rata kredytu równa jest czynszowi za wynajem — dlatego każdy woli kupić mieszkanie. Ale są tacy, którzy kupują na wynajem. Po co?

Kupić i sprzedać z zyskiem — naczelna zasada każdego inwestora. Inna — żeby zarobić, trzeba najpierw zainwestować, sprawia, że nie każdy może nim być. Pozostaje więc inwestycja, na której zarobek jest pewien, można na nią znaleźć tani kredyt, a na dodatek znajdzie się ktoś, kto będzie spłacał sporą część raty? Tak wygląda kupowanie mieszkania na kredyt z przeznaczeniem na wynajem. Jaki to rynek, czy się to opłaca i co lepiej kupić — kawalerkę czy dom...

Taniej czy drożej

Kto kupił mieszkanie kilka lat temu, dziś może świętować. Jest dużo, dużo bogatszy, bo z każdym miesiącem drożało na potęgę. Wedle opinii specjalistów, będzie drożało jeszcze długo, żeby nie powiedzieć — zawsze. Kwestią sporną pozostaje tylko, w jakim tempie. Trudno się dziwić, że chętnych nie brakuje.

— Mieszkanie zaspokaja podstawową potrzebę człowieka, jednocześnie jest inwestycją — mówi Łukasz Madej, dyrektor zarządzający redNet Property Consulting.

Jednak rosnąca cena nie jest jedynym argumentem przemawiającym za kupnem.

— Na żadną inwestycję nie ma tak taniego finansowania jak na nieruchomości. Kredyty hipoteczne są naprawdę atrakcyjne — dodaje Łukasz Madej.

Mały rachunek: zaciągając kredyt na 300 tys. zł, będziemy spłacać ratę sięgającą 1,5 tys. zł miesięcznie, czyli 18 tys. rocznie. To 6 proc. naszej inwestycji i o tyle mieszkania mogą drożeć w skali roku. Sytuacja zeszłoroczna, gdy ceny rosły w tempie kilkudziesięciu procent, nie będzie trwała wiecznie. Dla wielu nie brzmi to jak rewelacyjna inwestycja. Znacznie się lepiej będzie się prezentowała, gdy mieszkanie wynajmiemy i kto inny będzie spłacał nasz kredyt.

Najlepsze okazje

Taka sytuacja to jednak utopia.

— Galopujące ceny mieszkań przekładają się na coraz większe kwoty zaciąganych kredytów, a tym samym coraz większe raty miesięczne. Trudno jest wynająć mieszkanie w cenie, która pokryje koszty zobowiązań względem banku i jeszcze dodatkowo zapewni nam zysk — podkreśla Wojciech Wężyk, rzecznik Multibanku.

Na co można liczyć?

— Czynsz, jaki uzyskamy z wynajmu, pokryje jakieś 60-70 proc. kosztów, czyli raty kredytu i opłat mieszkaniowych — twierdzi Łukasz Madej.

To, jaki czynsz uzyskamy, zależy oczywiście od nieruchomości. Najbardziej pożądane są ekskluzywne apartamenty w dobrej lokalizacji. Ważny jest też standard, choć zdania są podzielone.

— Zasadne jest inwestowanie w zakup mieszkania o standardzie, który cieszy się relatywnie największym popytem na rynku — twierdzi Andżelika Łukasiewicz, ekspert w departamencie bankowości prywatnej PKO BP.

Jednak więcej zwolenników ma teza, że prawdziwe zyski przyniesie tylko mieszkanie na wysokim poziomie. Za takie można uzyskać naprawdę wysoki czynsz, a i wynajmujący będą mniej kłopotliwi niż np. grupa studentów. Dlatego urządzając je, nie warto robić taniochy, ale by nie wydać fortuny, a osiągnąć zamierzony rezultat, warto skorzystać z rad architektów wnętrz.

— Projekt to oczywiście dodatkowy wydatek — za to mieszkanie będzie niepowtarzalne. Dzięki temu łatwo przekona do siebie potencjalnego wynajmującego — zapewnia Magda Czapiewska, projektantka z firmy Designlab.

Istotna kwestia — wielkość mieszkania. Wszak każdy metr to kilka tysięcy złotych. Specjaliści mówią, że bardziej niż metraż istotna jest liczba pokoi. Tu znów przydadzą się projektanci.

— Mniejsze, ale dobrze rozplanowane mieszkanie sprawi dużo lepsze wrażenie od większego — zauważa Magda Czapiewska.

Złota zasada: myśląc o nieruchomości, sprawdź lokalizację. Jeśli jest tania i mieszkają w niej studenci, nie warto silić się na ekskluzywny apartament. I odwrotnie — w reprezentacyjnej dzielnicy nie wynajmiemy mieszkania dla studentów.

Mimo sprzyjających warunków rynkowych nie warto kupować mieszkań w ciemno.

Uwaga, pułapki!

— Źle dobrana nieruchomość może nie przynieść zysku — ostrzega Łukasz Madej.

Na czym ten zły wybór miałby polegać? Zniechęcić wynajmującego może niebezpieczna okolica lub słaba komunikacja. Ponadto inwestowanie w nieruchomości staje się coraz popularniejsze. Firmy Ober Haus czy redNet Property Consulting mają specjalną ofertę dla zagranicznych inwestorów, którzy kupują po kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt mieszkań w pakiecie. Często w jednym kompleksie. Tajemnicą poliszynela jest, że w realizowanych w Warszawie osiedlach Miasteczko Wilanów czy Marina Mokotów nie tylko piętra, ale nawet całe klatki kupowane są z przeznaczeniem na wynajem. W takim przypadku potencjalny wynajmujący będzie miał wybór: mieszkanie na parterze, III lub V piętrze i jeszcze w kilku klatkach obok. Konkurencja na pewno wpłynie na obniżenie czynszu. Warto więc szukać mieszkań trudniej dostępnych.

Ostatnia kwestia: rynek pierwotny czy wtórny? Przy tym drugim trudno będzie osiągnąć wysoki standard, a co za tym idzie, spory czynsz i zysk. Trudniej będzie też je sprzedać.

— Na rynku dzieje się coś nieracjonalnego: mieszkania w starych blokach kosztują tyle, co nowe apartamenty. To wynik popytu. Gdy się skończy i sprzedaż mieszkania nie będzie tak łatwa — obronią się tylko te dobre lokale. Gorsze nie będą drożały, mogą nawet tanieć — zauważa Łukasz Madej.

Znaleźć chętnych

Otwarte pozostaje pytanie, kto będzie wynajmował mieszkanie, skoro tak wiele osób decyduje się na zakup.

— W tej chwili rata kredytu jest porównywalna z czynszem za wynajem, dlatego każdy chce kupować mieszkanie — mówi Łukasz Madej.

To się jednak zmieni.

— Ceny rosną i młodym osobom rozpoczynającym karierę coraz trudniej kupić mieszkanie. Dlatego nie należy się obawiać braku chętnych na wynajem nieruchomości w większych miastach — prognozuje Agnieszka Krawczyk z departamentu produktów detalicznych Banku BGŻ.

Dowodzą tego światowe przykłady: na kupno mieszkania w londyńskim City stać tylko najzamożniejszych. Licznym, którzy chcą tam mieszkać, pozostaje wynajem. W dużych miastach zawsze będzie też grupa „skazanych” na wynajem. To firmy, które chcąc ściągnąć menedżerów z różnych stron kraju czy świata, muszą im zapewnić mieszkanie. I to dobre. To właśnie firmy płacą obecnie 4-5 tys. zł za 70-80-metrowe mieszkanie w Warszawie.

Entuzjazm studzi tylko wspomniana już moda na inwestowanie w nieruchomości w Polsce.

— Nie wiadomo, jak rynek przyjmie taką dużą liczbę mieszkań do wynajęcia — zastanawia się Łukasz Madej.

Nawet mając dobry lokal, trzeba się spodziewać, że przez miesiąc w roku będzie stał pusty.

Coś większego?

Specjaliści odradzają kupowanie domów.

— Dom to sprawa indywidualna. Trudno trafić w konkretne gusta, a przystosowywanie go do najemcy bez długoterminowej umowy nie będzie opłacalne — przekonuje Łukasz Madej.

Dom pod miastem to — ze względu na problemy komunikacyjne — słaba oferta dla wynajmującego. Łatwo wynająć dom bliżej centrum, bo można liczyć na firmy, pracowników korporacji czy dyplomatów. Tylko że to już jest inwestycja rzędu kilku milionów złotych.

Jeśli jednak dom, to w miejscowościach turystycznych, gdzie będzie służył jako apartament dla turystów przyjeżdżających na kilka czy kilkanaście dni. Ale tylko w najbardziej turystycznym miejscu — nawet daleko, np. w Hiszpanii.

— Kupno nieruchomości np. na Costa del Sol to coś więcej niż długoterminowa i bezpieczna inwestycja. Kupujący często sami chcą tam spędzać wakacje, zdarza się, że i jesień życia — mówi Andżelika Łukasiewicz.

Dodaje, że zyski z nieruchomości w Hiszpanii sięgają przeważnie 30 proc. rocznie. Trzeba jednak pamiętać, że dom — gdziekolwiek by on był — sprzedać jest trudniej niż mieszkanie.

Teraz albo nigdy

Jedno jest pewne. Jeśli myśli się o inwestowaniu w nieruchomości, to nie ma co zwlekać.

— Teraz to rynek dla każdego, a za kilka lat — tylko dla wybranych. Przy rosnących cenach nie każdy będzie mógł zostać inwestorem — podsumowuje Łukasz Madej.

I nie ma się co przejmować, że czynsze wynajmu stoją od lat. W końcu zaczną rosnąć. W myśl prostej zależności: wyhamowanie wzrostu ceny mieszkania oznacza wzrost atrakcyjności wynajmu. Poza tym to, co dziś się wydaje mało atrakcyjne — czyli pokrycie 60 proc. kosztów — za kilka nabierze innego wymiaru.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Grzegorz Nawacki

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu