Aglomeracje na celowniku deweloperów

Marta Sieliwierstow
opublikowano: 22-02-2011, 00:00

Dla budujących obiekty komercyjne liczy się lokalizacja. Ale inna jest dobra dla centrum handlowego i biurowca, a inna dla magazynu.

Najwięcej centrów handlowych, magazynów i biur powstaje w Warszawie

Dla budujących obiekty komercyjne liczy się lokalizacja. Ale inna jest dobra dla centrum handlowego i biurowca, a inna dla magazynu.

Najwięcej centrów handlowych, bo aż 64 o powierzchni ponad 1,68 mln mkw., jest w Warszawie. Dla porównania w Szczecinie, gdzie rynek handlowy jest najmniej rozwinięty wśród ośmiu polskich aglomeracji, jest tylko 18 obiektów handlowych o łącznej powierzchni 280 tys. mkw.

— Od zawsze o położeniu galerii handlowych decydowała liczba potencjalnych klientów i ich zasobność. Mimo że w 2006 r. deweloperzy zaczęli inwestować w mniejszych miastach — od 60 do 80 tys. mieszkańców — to kryzys zweryfikował ich plany i ponownie najchętniej budują centra handlowe w dużych aglomeracjach, gdzie jest więcej zasobnych klientów — mówi Tomasz Górski, negocjator w dziale powierzchni handlowych Cushman Wakefield.

Według szacunków DTZ w kolejnych latach deweloperzy będą budowali najwięcej centrów handlowych w Aglomeracji Górnośląskiej, Szczecinie i Warszawie. Jeszcze w 2011 r. ma być gotowy Morski Park Handlowy w Gdańsku o powierzchni 50 tys. mkw. Więcej obiektów przybędzie w 2012 r., m.in. galeria handlowa Europa Centralna (67 tys. mkw.) w Gliwicach, Galeria Katowicka (52 tys. mkw.), Kaskada (43 tsy. mkw.) i Ferio Pogodno (31,5 tys. mkw.) w Szczecinie oraz Sky Tower we Wrocławiu. Dopiero w 2013 r. nowego centrum handlowego — Tesco Ursynów o powierzchni 45 tys. mkw. — doczeka się Warszawa.

— Po wstrzymaniu większości inwestycji w latach 2009 i 2010 deweloperzy wznawiają dawne plany inwestycyjne. W ciągu 2-3 lat liczba budowanych obiektów może być zdecydowanie większa. Zarówno deweloperzy, jak i sieci handlowe, doświadczeni przez kryzys, są ostrożniejsi i lepiej przygotowują kolejne projekty — ocenia Anna Staniszewska, dyrektor działu badań i doradztwa rynkowego w DTZ.

Nie tylko w centrum

W sektorze biurowym wśród miast najchętniej wybieranych przez firmy inwestujące w ten segment rynku jeszcze bardziej niż w handlowym dominuje Warszawa. Pod koniec 2010 r. na stołecznym rynku było dostępnych około 3,44 mln mkw. nowoczesnych biur. Tylko w minionym roku deweloperzy skończyli budowę 16 biurowców o powierzchni 188 tys. mkw.

— Zdecydowana większość powierzchni (85 proc.) powstała poza centrum miasta, z czego aż 77 proc. w południowej części, głównie na Mokotowie, Służewcu i Ursynowie — mówi Anna Kwiatkowska, z działu powierzchni biurowych Cushman Wakefield.

W Krakowie, drugim pod względem wielkości rynku biurowego mieście, dostępne biura mają tylko 471 tys. mkw. Na kolejnych miejscach są Wrocław i Trójmiasto, gdzie całkowita podaż wynosi odpowiednio: 366 i 325 tys. mkw.

— Deweloperzy budujący biurowce chętnie wybierają działki poza centrami miast, ale z dobrze rozwiniętą infrastrukturą i komunikacją miejską, w pobliżu lotniska, gdzie ceny gruntów są niższe niż w centrum. Lokalizacje w centrum są raczej zarezerwowane dla doświadczonych inwestorów, którzy nie potrzebują finansowania bankowego — uważa Anna Kwiatkowska.

Klient ma rację

Obiekty przemysłowe i magazynowe zwykle powstają na obrzeżach miast. Dla deweloperów istotne są przede wszystkim dobre rozwiązania komunikacyjne, m.in. sąsiedztwo największych arterii komunikacyjnych, które pozwolą szybko dotrzeć do dużych miast w regionie. Często bierze się pod uwagę bliskość portów morskich i lotniczych, dostęp do komunikacji miejskiej czy kolejowej. Liczy się również odległość od zakładów produkcyjnych, cena gruntu i sytuacja na lokalnym rynku pracy. Najwięcej magazynów jest w okolicach Warszawy, na Górnym Śląsku, w Polsce Centralnej, we Wrocławiu i Poznaniu.

— Coraz częściej o położeniu magazynu decyduje najemca. Wynika to z rosnącej popularności projektów typu built to suit, czyli budowanych na zamówienie konkretnego najemcy — wyjaśnia Joanna Sinkiewicz, negocjator w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych Cushman Wakefield.

Nadal najwięcej magazynów będzie przybywało w Poznaniu, Krakowie, Warszawie, Trójmieście, na Górnym i Dolnym Śląsku. Za sprawą projektów built to suit pojawiają się jednak także w innych miastach. Na przykład w 2010 r. zaczęła się budowa nowoczesnego obiektu w Rzeszowie, gdzie dotąd magazynów brakowało.

okiem dewelopera

Ważna jest szczegółowa analiza

Agata Brzezińska, dyrektor ds. najmu Neinver Polska

Zanim zdecydujemy się na budowę nowego obiektu handlowego, zlecamy szczegółową analizę agencjom pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Badane są nie tylko parametry samej działki (lokalizacja, wielkość, kształt, dostępność komunikacją miejską oraz samochodem, nasycenie rynku innymi powierzchniami komercyjnymi). Dokonuje się również analizy demograficznej (siły nabywczej klientów, struktury wieku, płci, zamożności społeczeństwa) oraz socjologicznej (przyzwyczajenia zakupowe potencjalnych klientów).

Po kryzysie deweloperzy mogą sobie pozwolić wyłącznie na zakup najlepszych gruntów i realizację najlepszych projektów architektonicznych, zapewniających komercyjny sukces. Kierują się nie tylko wewnętrznymi kryteriami, ale muszą uwzględnić także wysokie wymagania partnerów przedsięwzięcia (sieci handlowych i instytucji finansujących) oraz przyszłych klientów. Instytucje finansujące warunkują udzielenie kredytu stopniem komercjalizacji (przed kryzysem było to około 30 proc., teraz minimum 50-70 proc.), a także komercjalizacji jakościowej (zwracają uwagę na okres najmu, stawki czynszowe, zabezpieczenia umów, opłaty serwisowe itp.).

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Tematy